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<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:京总您好，目前我在通州北关有一套两居84平，价值370万；在东城安德里北街附近有一套54平的小两居，是为孩子上青年湖小学买的学区房，目前价值700万；手里还有现金600万左右；我的问题：1、您建议我是把两套都卖了，然后换一个1700-1800万的品质较好的三居房子，还是卖了通州保留东城，买一个1200-1300万三居？
2、孩子目前9月份开学4年级，初中上东城171中学，若两套房子全卖，因为毕竟全部资产去换一套房子，建议在哪些小区考虑？若保留东城的小两居，总价就会下来，在哪里考虑三居较好？3、目前的主要困惑是到底把两套房子全卖了再加上手里的现金去拼一套品质较好的小区，还是卖了通州保留东城，加手里的现金去换一套房子？谢谢
A:回答:您好,从学区和通州的逻辑看,学区房和政策挂钩存在多变性,通州的兑现周期较长,两套房子全部出掉,买一套优质商圈的霸盘持续吃板块行情,保留一张房票;房子有上涨可套现再次买入,这种方案是当下效率最快的;我上次给您推荐的融科橄榄城、国风北京、季景沁园;
如果1800左右的总价优先选融科、其次可以关注东湖湾;如果只卖一套的情况下建议保留东城出掉北关;北关在运河商务中心看似核心区;但这个区域的功能定位是商务而非居住,可以看下国贸附近一带的商圈,写字楼、商品房、住宅混为一体居住体验并不是很好,所以价格一直没有周边的纯住宅区高;北关也存在同样的问题,1200-1300可关注国风北京、季景沁园;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题再向我提问.
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Q:提问:京总好。最近因为小孩上学的需要在看西城的房子。预算不多，500左右。因此以西城广外为主。请问京总您对广外二手房的总体趋势是怎么看的？看了红莲中里的房子（老破小），单价已经比较高了，从保值（能增值就更好了）的角度是否可以买入？未来几年是否会有风险？其他有推荐的吗？另外，亚运村亚运新新家园的平层（三居）是否值得继续持有，还是应该选择合适的时间出手？如果出手的话，我们希望去海淀买房。我理解，海淀北部新区尚需时日才能兑现利好，因此并不推荐，对吧？那么海淀的哪些区域值得考虑呢（假设预算1500左右）？多谢。
A:回答:您好,感谢信任!1、您们的第一个思路应该是以最低总价获取孩子入学名额,这种逻辑在当下政策下正确,不管是西城还是海淀这种思路风险性都是相对较小的;学区房原本的价值只有10万,加上学区价格就变成了12万,房产价格高出来的部分是学位的价格;学位是按套计算,与户型大小无关.房价则是按照平米计算,大小房产学区价值一样,大房产等于多付出了很多溢价,
其次广外这个地方的老旧小区保值性还可;关于老城区的老旧小区未来还有没有价值,主要还是看城市的能量,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,这是背后的核心逻辑;所以北京这种城市中心的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区也会得到善终。因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过.二三线、能量比较低的市中心老旧小区，
尤其是人口流出比较大的城市和区域,可能会以悲剧收场;这些城市要发展，必须要靠建设新区，一旦新区建起来，市中心就会发生迁移，所有企业全部往新区迁移.企业带动人口,新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;而市中心不会大范围迁移的城市，老旧小区还有价值;广外本身有丽泽的加持,学区溢价比较低,相对是一个安全的区域;只是老旧小区同比区域内的品质盘涨幅上会有明显的差距,当下市场的行情都是龙头区域品质次新涨完喘息的时候轮到一些不错的老旧社区;
2、亚运村虽然近些年过气了,但亚运新新家园在市场上具备一定的稀缺性,低密度六层板块洋房在四环还是比较抢手的,如果您们要把这套出了置换,只能往同等区域更高等级的楼盘上换,或者往更高等级同等楼盘上换,大方向上是这样的;海淀可以关注清河,橡树湾、世华龙樾是更高等级区域更高等级楼盘;清河配套成熟,有产业聚集的辐射,这两个盘在同区域竞争力凸显,
未来货币持续超发的情况下大概率是一直往上走的;海淀北部新区目前的价格已经提前透支了，但这个区域目前并没有成型，如果投资这个区域兑现周期会比较长，中间存在很大的不确定性;卖掉亚运村买不确定的新区,战略上是错误的,存在一定的风险性;不如考虑广外方案了;如果出掉亚运村按照我给您们推荐的区域考虑,方向上不会错;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理,祝一切顺利!
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Q:提问:您好，我近期计划改善换房，没有学区需求，追求生活品质，看了天坛府三期150三居，世茂天誉150三居，还很中意二手房的世贸国际公寓全南180平两居半，和富力城e区公寓180平东南三居。您能帮我分析下它们四个从品质和保值升值角度综合什么排序？谢谢您了！
A:回答:您好,感谢信任!世贸国际公寓居住体验不是很好,这个盘原本是商业,后来改的住宅;现在房本上是70年公寓;涨幅不是很好;世茂天誉品质很高,但位置一般;看似朝阳实则丰台，属于两区交界，很容易成为两不管地带，分钟寺最早是朝阳东部的红灯区，出租车司机和外卖小哥都不愿意跑的地方，整体比较乱
一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，
北侧的潘家园区域，常年洼地跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，就是这个区域的住户全是来自东城区的回迁户，物业管理混乱导致区域很难留住人;虽然有天然的地理位置优势，仅靠国贸，但商圈品质差很难承接国贸的刚需上车群体。分钟寺的定位是东三环豪宅社区，但这个区域有5000户回迁房，百万买宅千万买邻，未来的商圈的人文环境不敢保证,相比之下富力城更有优势一些;房价比较牢靠;建议认真阅读星球置顶的文章《未来五年楼市绝命大换仓,卖空杂盘,只留霸盘》祝一切顺利,有问题可再向我咨询
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Q:提问:京总，您好！最近去看了东坝的京投北熙区，被周边的生态环境、便利的轨道交通、以及小区的园林公共空间规划所吸引。顾虑有几个点：1. 东坝北区的整体规划让整个城市界面未来会比较整齐统一，干净，没有老破旧，但周边的住宅规划及人群层次不确定都是什么样的？回迁房还是商品房，比例多少？2.第四使馆区，第二三里屯，自贸区这个规划能否落地，以及落地时间预计多久？落地的价值有多大？
3.地铁上盖的房子，虽然号称是5.0版本，无噪音等，但地铁车库以及上盖的设计是否影响人体舒适度及房屋寿命？4.京投的物业品质如何？在市场上有没有口碑及被认可？物业费销售说是6.7平。5.目前1期的报价80两居，110，120三居价格是8.1左右，大户型150，170，价格8.6，这个价格是否提前透支了未来的空间？大概率会站岗多久？6.和奶西村的望京樾对标的话，如何？想麻烦京总客观的评价下（泼个冷水）
A:回答:您好;1、东坝中路以东基本全是保障住房+回迁各种福利房;2、先不说这些规划何时能落地,使馆区主要的人群结构一是我们国家的公职,二是老外;这两种人群的购买能力在市场上都属于尾部,自贸区利好的价值等于0;3、地铁只能利好一时,规划、开工、通车,但对于楼市不会永远起到利好的作用;
4、新盘的物业前几年都可,一个物业好不好主要是看入住十年以后,时间越久越能显现;5、东坝卖7万到7万5合适,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半左右，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质，8万1显然没有可套利的空间,站岗是一定的;这个价格不如奶西;祝一切顺利!
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Q:提问:京总好！新人一枚，刚刚接触房市，感谢遇见，已拜读精华区文章;我的情况：1.去年末有资格的，首套首贷；2.首付准备了400左右，每月收入4万+； 3.目前上班在海淀北的中关村壹号，未来可能在上地、望京等地（行业跳槽频繁），因为行业监管问题，也有可能新加坡，整体来说不确定性很大，我的心态也拥抱变化。
我的需求：1. 毕竟过了房产投资的黄金时代，以稳健跑赢银行理财就行，没有过高的期待，所以也不想月供压力太大；2.自住最好，也接受租出去，自己一直租房住，跟女朋友也沟通好了，因为目前租在领秀慧谷D2区两居室，居住体验也还不错；3.准备近一两年结婚
我的想法：1.不想上满杠杆：在其他领域还有投资机会，所以首付留了一百多，月供只想承受1万左右，不想“房奴”，同时在其他如股票等领域留有一定机会，是否合理？2.如果按照总价6-700的预算，只能买到次新的一居室，买两居室就只能买老公房，看了您的观点，两居室是最主流占52%，但老公房也是不应该选择的，这两个冲突了，如何选择？
3.在位置上，回龙观：自认为回龙观如金域华府、国风美唐当前8万左右的价格已经透支未来的涨幅，甚至站岗风险比较大，但只有这块可以满足自住需求，但我买的大概率也不如现在租的居住体验好。CBD附近：前两年住过建外和双井，感觉地杰长安忆、美华世纪这种，价格不高，买来租出去好像也挺好的，之前有问答提过这个，您不看好这块，但是这里价格便宜些;奥森：我非常认可您说奥森的稀缺性，但在此前的问答中没完全理解您说的奥森具体指哪块，前阵子去亚运村小营看了一下，不知道算不算奥森？
4.因为还没结婚，现在是不是不用考虑学区问题？一是政策不确定，二是六七年后应该也有实力置换等;5.户型上，看了几个塔楼都非常反感，如果自住肯定不想选，但偏偏城里的次新好多都是塔楼，不通透+使用率低。以上这么多因素中，您觉得按我的情况和需求，我的想法哪里需要修正呢？在购房时应该更看重哪个要素呢？因为各个因素冲突的很多，想法写的有些混乱，京总请谅解！
A:回答:您好,感谢信任!1、优质房产可以不断加杠杆,是因为没有清盘的风险,只要选筹到位,大方向一定是上涨的,只要保证月供即可,迟早会赚,其他行情不好判断趋势,超高的年化收益,更多的是风险投资;绝对不可以乱加杠杆;趋势以外你我什么也控制不了;作为个人投资,股市杠杆和房产杠杆,有本质的区别,
股市、期货等不能加杠杆,虽然上涨会放大收益,但下跌会面临爆仓的风险,投资界管叫见外婆,一次失误,全盘皆输.而投资房产没有上述问题,房价上涨时结果都一样,即能放大收益,因为大城市优质地段的优质房产房价的波动性很小,没有强制清盘的风险,波动期间只要有足够的月供,非常安全,投资房产的亏赚,是投资者判断对错的结果,杠杆高低会影响亏赚的效率;在一定的条件下,如果购入的产品、区域确定性较强,加满杠杆赚钱的效率会更优;
2、两居室在市场上的流通性较高,并不阻碍其他户型的涨幅,和其他类产品补发生冲突,买房最重要的是选筹:选筹是一个面不是一个点，宏观层面是板块的选择.微观层面是对产品的选择.前者为重.选对板块就等于成功了70%,地段决定未来的天花板，楼盘决定未来的成长性.这2个指标加起来才是房子未来能否增值的因素;
优质小区在优质板块里才能起到涨幅;如果小区本身很优质,但板块一般,后期的涨幅也会很差;现在房价涨幅的规律是学区房和热门区域(核心区)品质次新,第一波上涨,紧跟其后的是同区域内管理较好的老公房社区,第二波仍然是学区+成熟的溢出区域(同样是品质次新),溢出区域呈现的市场情况是上车次新盘领涨,规律是楼市上行期间,一部分购买群体在核心区上车压力偏大或资金预算受限,会第一时间选择在交通出行便捷的溢出的板块上车,
第三波依然是学区+热门核心区域+溢出区域的品质次新+刚需盘;第四波才会轮动到偏冷门的板块,同样是品质次新盘、这些冷门板块一般是存在溢价现象的,上涨的前提是必须洗清溢价.这是大行情出现时房价轮动的规律;但目前普涨的行情越来越少，预算够的话尽可能选在核心区位置的品质次新，现阶段买房投资一拼的是选筹能力，二拼的是金融财技，能否在有限的资金让利益最大化,这是现阶段投资的原理.配置核心区优质房产一直是我的理念;不是说其他地方不会涨,投资是效率优先原则;有更好的投资条件固然选择更优质的区域更优质的楼盘,确定性也更高;
3、回龙观、CBD一带、奥森;先说回龙观;回龙观最大的优势是向西可以连接西二旗、向东链接望京;两大产业园区，回龙观在北京几乎是80%码农的首选;北京互联网圈里有这么一句话,没租过回龙观的房子,没挤过13号线不足以称为码农;产业带动就业，就业吸引人口，人口造成供需失衡。
这是一个区域房价上涨的主要逻辑。回天计划对于回龙观是加强;加强后的回龙观，凭借产业的距离将会吸引更多的码农和更多的需求和更多的人口流入;未来的行情依然会领涨。其次金域华府、国风美唐为什么价格会一直飙升,一是本身上述所说回龙观本身自带价值,二是回龙观十几年沉淀了一批又一批的码农,这些留京的码农已经在回龙观安家;
互联网行业近些年的发展大家有目共睹,大家收入持续增长,有条件的都会选择置换一个更大、更好品质的房子,金域华府、国风美唐在整个区域内的竞争优势很明显,大家都选这个楼盘,常态化供小于求加自然涨,道理很简单;所以这两个盘不存在站岗的现象,未来在货币持续超发的情况下大概率会一直上涨,8万、9万、10万只不过是个价格信号,主要是货币;回看会员文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;
CBD附近;一个区域发展的特征就是房子的价值与公共服务的水平正相关：公共服务越好，基础设施越完善，房子的价格就越高，同样的地段不同的配套，对应的是不同的阶层，会产生完全相反的效应，这些公共服务如果是对标商业的,那么这里的居住感会很差,没有人愿意住在密集的写字楼的区域里,人员很杂;国贸的定位是商务中心,写字楼的租金水平跟高,如果投资商业首选这里,但并不适合居住,所以市场上的品质盘在这个商圈里成长性并不突出;
奥森,亚运村小营是前些年兴起的商圈,奥运会过后就被奥运村取代了,奥森商圈横跨北五环,围绕奥森公园南北两个园区,东边到北苑路;西边到京藏高速,南到科翠路,北到红军营南路,发展比较好的西南角,其次东南角,最后北侧;亚运村小营和奥森属于两个商圈;奥森的房产价值比较稳健,虽然没有产业区(望京、西二旗)涨幅快,但每年都在往上走,也没有出现大幅回落的现象;
4、正确,学区房和政策挂钩,存在很大不确定性,现在没有学区需要,完全没有必要这么早买入学区房,期间变化太多;有孩子后等上学前一年根据需要买入即可;这样的思路不会被动;
5、如您所说您们的行业属于工作地不会常年稳定在一个地点,基于这样的情况可以以投资为主,以租换租,在京首套配置一套核心区的优质房产吃板块的红利不会错,400的首付+4万的收入,前面已经告知杠杆的理解,回看会员文章后再做决定,只要找优质区域优质楼盘买入都可,回龙观、望京、奥森、朝青都是不错的区域
如果坚持400首付1万的月供,可以往朝阳的常营看看,常营是一个无学区溢价,其次配套成熟、有购买力支撑还有那么一点点缺陷的区域,优势是常营现在向西主要承接国贸一带的通勤人员,未来向东受通州大运河辐射,算是未兑现的利好;不足是常营的城市界面还稍微有些不足,整体稍乱,这也给未来的增长空间留下了潜力,如果慢慢完成整治,区域的价值会再上一个台阶,目前这个区域的价格比较低,苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高,居住体验很好,从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好;如果改变思路则可以往更高等级的板块看,祝一切顺利!
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Q:提问:您好，本人儿子刚刚18岁，获得购房资格一个，原有星河湾270一套，管庄保利嘉园89平米一套。现在考虑几点：1、资产保值增值，2、儿子两年左右后会自住，3、不自住的话租金相对好一些。投资资金1200万左右
问题如下1、因为现在就在朝青板块，所以比较关注，在这个板块里 天鹅湾 罗马嘉园 润丰水尚 华纺易城 逸翠园哪个更好？2、最近看上天鹅湾一套复式，房本面积66平米，实际建筑面积在100左右，报价890万，装修风格和质量非常好，2年前房主730万买的，您觉得多少价格可入手
3、板块里星河湾单价从2000年8万到现在10万，但是实际成交价格在9万左右，星河湾还有投资价值吗？毕竟已经20年的房子了4、盈科中心 麒麟公馆 这种70年住宅手续的公寓是否有投资价值？5、朝青板块里雅城一里这种经济适用房是否有投资价值，主要考虑将来会改造或者拆迁
A:回答:您好,1、5:朝青的交易量常年稳居北京前三,这种优质的商圈楼盘的综合指标越高,越容易跑在市场前面;这几个盘涨幅最好的是天鹅湾,其次是易翠园;罗马嘉园、润丰水尚、华纺易城在同一条涨幅线上,这些楼盘的品质肉眼可见;品质越高的盘涨幅越高是因为这个区域不缺乏购买力,常年供小于求,好的楼盘好的房源就越来越稀缺;价格自然上涨;建议优选商品房,
2、小户型在具体选盘上,建议不要标新,用普通大众的眼光去挑新即可;正规的户型;南北向就是好户型,小复式的利用率很差,居住起来也没那么舒服,本身面积不大,分割成两层的话每层的活动空间会更小;3、星河湾的保值属性不错,如果房源优质的话升值性也会跑在市场前面,因为都是大户型,这个指标已经在市场上很好了;投资大话特别大的户型不是最佳选择,流通性会差点,核心位置优质楼盘好租好贷好住好卖是原则;
4、盈科中心、麒麟公馆这种就是原本的商业写字楼改的住宅产权,住宅享受的是区域优质配套和物业;这种性质的公寓后期的物业基本很差,因为户数少没利润;5、常营现在的价值主要是本地置换+刚需通勤,不是说所有的区域都要去追求品质商品房,要看这个区域的购买力是否和区域的价格相匹配,常营单价太高的盘会存在溢价,导致上涨动力不足,中规中矩的比较好;或者刚需上车盘;祝一切顺利!
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Q:提问:您好，请问您对前段时间北京住建委刚出的针对60周岁以上老人优惠贷款买试点房怎么看，目前是有三个试点的项目。如果有700万左右预算给老人买房子，是购买这些项目好，还是购买比如亦庄河西那边的房子好？从保值增值方面来说的话。另外就这个预算来说的话，您还推荐哪些？
A:回答:您好,未来北京因区施策是趋势,这些区域缺乏楼市的基本支撑点;楼市的三个重要支撑点;一是产业发展，二是人才发展，产业聚焦人口，最后才是商圈发展;背后没有优质的购买力很难发展出优质商圈,如果就业岗位不多,最终的商圈会形成睡城;
这些试点区域的涨幅可能会在政策出台后炒作一波，短期内有上涨的现象,但涨完以后就会有3到5年的冷静期可能还一直回落，也就是这些板块的市场并没有这么强，都是虚火旺起来的;价值比较弱导致没有持续的购买力，所以如果你这个波涨上来的话，可能要冷很久，还有回落的可能性，持续性比较差不稳健！这些区域的房子我一般都是建议趁着高峰期出货而不是买进。700的预算可以按照我们的会员文章认真淘;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利.有问题可再向我提问
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Q:提问:京总好！认真阅读了置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;
具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;
有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;
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发表于 2022-9-25 07:22:28
