舆情两极反转，大唐地产又行了？

男非钻石

从《又一闽系房企躺平》、《下一个暴雷房企——大唐地产》、《大唐地产6月是个坎》负面舆情四起。

到《大部分投资人支持大唐地产积极处置美元债 这一举措释放特别信号》、《房企“不躺平” 大唐地产寻求债务经营平衡》、《以高息换时间,大唐集团解了美债之危房贷利率下调、放款加速》、《大唐地产荣膺“稳定性”大奖》正面舆情占领高地。

短短几天时间，大唐地产舆情出现了两极反转。

事件的起因便是大唐地产即将到期的美元债。5月23日，该公司公告称，将对旗下美元债“12.5% GTD SNR 06/06/22 USD ISN:XS2339781325”未偿付本金额的至少2.7亿美元或90%发起要约交换。

这是一笔发行于2021年6月、票息12.5%的债券，当前余额为3亿美元，原定兑付时间为2022年6月6日。公告披露的要约方案显示，该票据将被同比例置换成展期后的新票据，并支付2022年6月到期债券的应付利息，相当于借新换旧。新票据将于2023年5月30日到期，维持原票据12.5%的利率不变。

资料显示，交换要约又称债券置换，灵活度相比破产清算、破产重整等处置方式要高，但本质上仍是一种向债权人寻求债券展期的行为。作为2021年度少数“增收又增利”的房企之一，大唐地产此番债务展期之举颇让外界感到意外。

6月1日，大唐集团控股有限公司发布完成有关2022年到期年息为12.50%优先票据交换要约、发行新票据及现有票据退市的公告。这意味着笔交换要约不仅成功了，根据交换要约大唐地产还发行了本金为2.8395亿美元的新票据。

大唐地产的成功，并非投资人有多看好。因为大唐地产自己说若债券要约无法成功实施，公司或无法悉数偿还现有票据，产生足够现金流以履行财务承诺的努力或会受限。因此，公司或会考虑其他债务重组方式。

言外之意，就是不给我交换要约，那我直接摆烂给你看。不管要约成功不成功，其实背后的信号本身就透露着，大唐地产现金流安全性并不高。

大唐地产到底缺不缺钱


虽然市场颇为意外，大唐地产的流动性压力却也并非无迹可寻。去年11月，标普曾对大唐地产给出“负面”展望，警惕其流动性风险。

标普指出，大唐地产境外到期债务再融资面临不确定性，公司流动性或因此受到冲击。

不仅如此，今年4月份，位于柳州市独静路的大唐观邸工地，突然贴出一张停工通告，称该项目已无法按期交付给业主，具体复工时间待定。这则消息一出，立即在柳州地产圈传开了。

据悉，这是总包方贴出的“停工通告”，称由于项目开发商“拖欠工程款，该项目已无法按期交付给业主。”

而大唐地产发布的《情况说明》表示：

截至2022年春节，大唐观邸总包方累计完成产值16287.5万元，我司累计已付13994.23万元，累计支付比例达到85.92%，远远超过合同约定的80%（施工合同约定支付比例为75%，2021年7月29日签订协议书比例调整至80%)。

在我司一直保障进度款的情况下，总包方的施工进度均有不同程度的滞后，导致整体竣备时间严重超期，已造成违约。

简而言之，就是说，大唐地产并“不差钱”，付给总包方的钱甚至超出了合同约定。说实话，工程款按时结算，但是总包方自己把钱弄没了，这种事还真的是第一次听说。

有没有一种可能，大唐地产是拿商票来结算的？但是由于商票兑付出问题，才引起施工方闹情绪停工。

这种猜想并非没有可能。近日，上海票据交易所公布了截至2022年4月30日的商票持续逾期名单， 2021年11月1日至2022年4月30日出现3次以上付款逾期，且截至2022年4月30日有逾期余额或2022年4月当月出现付款逾期的承兑人数量为2193家。

其中， 富力地产集团有限公司、绿地控股集团股份有限公司、弘阳置地（集团）有限公司、厦门大唐房地产集团有限公司、领地集团有限公司等均在名单之列。



要知道，现在商票在开发商手里叫暴雷导火索，在总包方手里真的就像废纸一样。伴随着逾期的商票越来越多，有些承兑商现在地产票只能2-3折接收，他们还需要保留追索权。

什么是保留追索权？如果你给他们一百万的票，他们只能给你三十万，如果日子久了，他们兑不出这一百万，还可以起诉你，要求你偿还这一百万。

缺钱的信号还有很多。例如，不久前厦门大唐地产集团有限公司股权被冻结。冻结执行的法院是南昌市中级人民法院，申请冻结的金额高达1.6亿元，被执行的公司为广西唐润投资有限公司，也就是大唐地产控制的子公司。

除了厦门大唐房地产成为被执行人之外，其旗下三家子公司亦被各地法院判为被执行人。如广西大唐世家投资有限公司去年4月和8月被广西南宁青秀区法院判为被执行人，执行金额62万元。

一般来讲，无论是股权的司法冻结，还是子公司被执行事项的增多，往往预示着一家企业的经营风险进入了“危险期”。

此外，今年1月份，大唐地产还被爆出奖金没有、绩效对折、工资延期……其内部员工透露，公司正在酝酿降薪，大致幅度在30%。而此次工资延发，也与降薪有关。媒体曝光之后，大唐火速安排了工资发放。

与其他暴雷房企相似的点在于，大唐地产同样也曾发布高息内部理财。从媒体曝光的截图来看，一期筹措资金为1个小目标。5万元起投，以一万元为基数递增，期限为12个月，税前预期年化收益率为12%，到期偿还本息。

也有媒体发布出未经证实的理财总额，大概有几十个亿，而且有很大一部分项目现在都是亏的。

目前，内部员工理财还没有啥消息。但是现在美元债都交换要约了，要知道美元债关系着在海外融资的商誉，不还真的没办法再从海外融资，所以一般房企不会轻易让这件事发生，除非是万不得已。

还需要注意的是，无论是美元债，还是员工内部高息理财，大唐地产利率都远远高于市场均值，这种饮鸩止渴的办法无疑将极大吞噬企业利润空间。

风险的敞口会越来越大


在市场底还未探明的当下，房企回款主要还是寄希望于销售。但从眼下来看，大唐地产销售并不乐观。

据统计，今年前4月，市场持续低迷，叠加疫情反复，大唐地产的销售额同比下降超40%。

不仅如此，有些项目甚至有卖不出去的风险。2021年6月25日17:00左右，在大唐锦绣世家1#～3#、5#～20#楼及地下室项目发生1起高处坠落事故，造成1人死亡。

据悉，该项目建设单位是漳州唐顺房地产开发有限公司，负责人为吴懿，项目负责人为林炳清；施工单位是福建一建集团有限公司，负责人为林镇土，项目经理为蔡上华；专业承包单位是福建省四建建设工程有限公司，负责人为许世花，项目经理为许世花；监理单位是福建创实工程咨询有限公司，负责人为陈志勇，项目总监为陈启明。

通过企查查股权穿透图来看，建设单位“漳州唐顺房地产开发有限公司”的大股东是厦门大唐房地产集团有限公司，福建一建集团有限公司持有其49%的股份。

需要注意的是，美元债交换要约成功是因为交换要约等庭外处置操作已是最优选，若真到了要破产清算、破产重整或者诉讼那一步，对债券人和发行人都没好处。因此，并非资本市场有多认可大唐地产。

这家刚刚上市没多久的房企，说实话确实有点没赶上好时候。想要上市就伴随着借钱、拿地、冲规模，然而在市场从高点像底部切换的阶段上市成功，无疑属于追高行为。

据财报数据显示，截至2021年末，大唐地产拥有现金及银行结余约为55.09亿元，同比下降3%；若刨除受限制部分后，实际金额为43.1亿元，还同比增长了18.4%。

同期，大唐集团总有息负债为107.8亿元，同比增长5%，但其中约57%为银行贷款；全年整体综合借贷利率为9.3%，同比上升了1.03个百分点，主要因其他借款的利率有所上升，未来融创成本仍有待改善。



根据财报中大唐地产对自身借款的到期年限划分，截至2021年末，其将于一年内到期的借款为38.17亿元；即非受限制现金43.1亿元，可覆盖这部分债务。

但是真的能覆盖么？如果可以大唐地产也不必走到美元债展期这一步。除了我们上面提到的高息融资、员工理财、商票兑付等压力外，大唐地产或许还面临着表外负债的隐形炸弹。

翻阅大唐地产财报可知，2019年至2021年，该公司的非控股权益由2.07亿元增至45.82亿元，但归属母公司股东的权益仅由28.77亿元增至56.23亿元。换言之，大唐地产的少数股东权益在三年间增长了22倍，但归母股东权益仅增长了1.9倍。

有分析认为，大唐地产少数股东权益占比远高于其利润分配比例，确实有“明股实债”的可能。也就是说，大唐地产的一部分股份可能是债务，按照利息而不是股息分配利润。

克而瑞也曾提及大唐地产表外负债不确定性的问题。克而瑞指出，2021年，该公司的合联营投资额为56.64亿元，甚至超过了56.23亿元的归母净资产，表外负债情况值得关注。若如此，这家“黄档”房企此时推动债券进行交换要约，流动性危机凸显也就不足为奇。

因此，债券交换要约并非大唐地产债务问题的终点，恰恰是一个起点。在销售不利、融资困难的当下，一大堆钱等着还的大唐地产，到底是行还是不行，时间会给我们答案。

小菜爱摆烂

我擦！我要沙发！