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2023年中国经济预计增速稳超5%，房地产再当“男主角”
一 媒体报道：北京商报 1月17日报节选：在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，2023年上半年房地产市场，处于疫后休养生息、修复预期、稳定基本面的时期，预计量价还将继续下跌，但在2022年低基数的基础上，跌幅或许收窄。下半年，量价和预期将逐步企稳。当前的关键是稳定房价，房价不稳，不仅居民不愿意买房，金融机构也不愿意介入，不愿意参与收并购、纾困。
二 央～妈政策方面：加大宏观政策调控力度，大力提振市场信心。央妈召开2022年第四季度例会，强调加大宏观政策调控力度，大力提振市场信心，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来，落实好稳经济一揽子政策和接续政策。充分发挥货币信贷政策效能，把握好内部均衡和外部均衡的平衡，统筹金融支持实体经济与防风险，推动经济运行整体好转。
点评：央妈开四季度例会，既是这一年的总结，也是2023货币政策的定调！认真看了好几遍，主要措辞的变化有：①新增“加大宏观政策调控力度，着力支持扩大内需”，利好大消费，高端消费，疫后复苏板块。②将“增强信贷总量增长的稳定性”调整为“保持信贷总量有效增长”，说明2023要精准放水，只会把钱给到支持的行业，不会雨露均沾了。③大篇幅更新地惨政策表述，推动行业重组并购+给头部房~企降负债+支持青年人买房。删除了推动“保交楼”专项借款落地，说明支持告一段落了。对大A来说，央妈才是亲妈，前几天净投放几千亿，市场立马满血复活；这几天放水少了，直接就摆烂了！所以新一年，希望当妈的还要多操心大A这个熊孩子。（备注：大A指的是A股）
三 货币政策方面：央行货币政策司司长邹澜透露，央行在研究推出另外几项结构性工具，主要重点支持房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划等。另外，有关部门已起草《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，拟从四方面重点推进21项工作任务，包括优化政策激活合理需求，加大保交楼力度，设立全国性金融资产管理公司专项再贷款，设立1000亿元住房租赁贷款支持计划，推动存量融资合理展期，调整优化并购重组、再融资等5项房企股权融资措施，合理延长房地产贷款集中度管理制度过渡期，完善针对30家试点房企的“三线四档”规则等。邹澜还透露，去年12月份新发放个人住房贷款利率，全国平均为4.26%，同比下降1.37个百分点，为2008年有统计以来的最低水平。
四 证券市场预计：中信建投证券研究所所长武超则在2023兔年新春寄语中表示，A股二次见底后正处于中期上升趋势。预计2023市场风险偏好将有所提振，市场资金也逐步从存量环境中走向增量，指数整体大概率是小牛市。到具体投资方向上，主要看好三条主线。
（一）是成长赛道中的数字经济及大安全产业链。2018年以来，围绕数字经济方向有非常多量变到质变的创新。在大安全赛道中，信创及军工也有颇多机遇，如景气明确的导弹产业链、服务器产业链及FPGA等领域。
（二）是消费复苏。国内消费板块配置节奏上，以修复兑现，结构机会为主。
（三）是国企改革及低估值板块修复。长期来看，央企逆周期属性强，未来业绩稳健性预期高，在央企控股上市公司高质量发展的新阶段，无论是基于事件驱动的股票回购、股权激励、并购重组，或是基于长期经营效率的改善预期下的研发投入提升、ESG建设，2022-2024年央企控股上市公司改革将提供诸多新投资线索。
五 2022年房地产数据
【2022年12月70城房价指数出炉：下降城市个数增加，楼市未现明显翘尾现象，稳房价还需继续发力】
2023年1月16日上午，国家统计局发布2022年12月份商品住宅销售价格变动情况统计数据。数据显示，12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。
国家统计局城市司首席统计师绳国庆表示，2022年12月份，70个大中城市中商品住宅销售价格下降城市个数有所增加，各线城市商品住宅销售价格环比持平或下降，一线城市同比上涨、二三线城市同比下降。 一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比一平一降 12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比下降城市有55个，比上月增加4个；二手住宅销售价格环比下降城市有63个，比上月增加1个。
12月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.2%转为持平；二手住宅销售价格环比下降0.5%，降幅比上月扩大0.1个百分点。
二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅与上月相同。三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同；二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月收窄0.1个百分点。
一线城市商品住宅销售价格同比上涨 12月份，70个大中城市中，新建商品住宅销售价格同比下降城市有53个，比上月增加2个；二手住宅销售价格同比下降城市有64个，个数与上月相同。 12月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨2.5%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨0.6%，涨幅比上月回落0.6个百分点。
二线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.1个百分点；二手住宅销售价格同比下降3.2%，降幅与上月相同。
三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.9%和4.8%，降幅均与上月相同。
楼市交易未显明显翘尾现象 上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，随着疫情压力最大期的过去，一线城市的楼市继续被看好，一线城市楼市止跌有助于修复市场预期。 严跃进分析，12月份全国70个城市新建商品住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，同比涨幅为-2.3%。当前房价指数跌幅总体上没有扩大，说明四季度持续性的三支箭政策，减少了房企恐慌性降价的心理。但需要看到，此类跌幅也没有明显收窄，尤其是12月份各地楼市交易没有非常强的翘尾现象，这也要求我们不能盲目乐观，在稳房价方面需要继续发力。
从12月份一二三线城市的新建商品住宅价格指数环比涨幅数据看，分别为0.0%、-0.3%和-0.3%。同比涨幅则为2.5%、-1.1%和-3.9%。最明显的变化是，一线城市连跌3个月后，当前已经有止跌现象。这也说明，随着疫情压力最大期的过去，一线城市的楼市继续被看好。此类城市止跌，也有助于修复市场预期。
基于央行房贷利率自由下调的规则，上海易居房地产研究院梳理了最新一期可下调的城市名单。根据10-12月份全国70城房价指数数据，该研究院认为，70城中有35个城市符合下调的标准，根据下调的迫切程度由大到小进行排序。其中一二线城市有14个，包括长春、沈阳、太原、大连、哈尔滨、郑州、天津、石家庄、福州、南宁、贵阳、厦门、武汉、兰州；三线城市有21个，包括牡丹江、湛江、洛阳、岳阳、北海、秦皇岛、吉林、徐州、金华、济宁、常德、韶关、桂林、唐山、锦州、温州、宜昌、惠州、丹东、蚌埠、襄阳。此类城市在春节后需要迫切关注楼市疲软现象，充分运用好房贷利率自由下调的权限。
严跃进认为，当前房价指数说明房价有趋稳的基础，但这个基础还是不牢固。目前稳房价的思路已经清晰，即两条线。从供给端的角度看，预计近期会发布资产负债表优化的21条方案，资金到位，房企在定价上就会趋稳。而从需求端看，新一轮购房需求刺激政策在路上，需求端活跃，房价无序下跌也会停止。
总体上，2023年稳房价依然是重要工作，其成为稳预期、促进楼市稳健发展的重要条件。 二手房下跌态势略有遏制 12月份全国70个城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.4%，同比涨幅为-3.8%。目前房价指数环比跌幅态势已经有所遏制，但同比跌幅依然有惯性特点，即依然有所扩大。严跃进认为，一手房价格指数已经有一些微妙的积极的变化，其后续也会逐渐传导到二手房市场中。
从12月份房价指数环比和同比涨幅数据看，二手房还在涨价的城市数量非常少。以同比涨幅为例，只有包括成都、北京、上海、昆明、南充和无锡在上涨。
总体上，一些人口规模有优势的城市，二手房市场相对健康。但很显然，此类城市数量确实还是偏少的。
从12月份一二三线城市的房价环比涨幅数据看，分别为-0.5%、-0.4%和-0.4%。同比涨幅则为0.6%、-3.2%和-4.4%。
总体上看，三类城市二手房市场都是略疲软的。这也要求各地继续对二手房落实宽松的政策，最直接的一种做法建议，即有限购的城市中，二手房应该不纳入此类范围，这样有助于促进二手房的流通。
整体来说，二手房市场的走势和一手房类似，在努力回到稳定的状态，但相关压力的消除还需要点时间。2023年是房价指数努力筑底、企稳、回暖的重要阶段。各地要积极落实好购房政策，让购房者对二手房市场有信心，同时积极减少二手房的交易成本。尤其是各地落实了带押过户等政策，此类政策有助于降低二手房交易成本，有助于促进二手房市场的稳定。
稳房价仍是关键点 对于后市，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，由于楼市和经济基本面较弱，不太可能出现大幅度的反弹，特别是房价的反弹，再后面的市场走势，既需要看政策力度，特别是一线城市政策的力度。 不管是新房还是二手房，绝大部分城市的房价在下跌，且跌幅收窄的趋势不明显，特别是二手房同比跌幅还在扩大，显示供需两端都较为弱势，也显示房价长达16个月环比下跌、同比跌幅也接近一年，导致市场预期发生了改变，即预期价格可能会继续下跌，由此恶化了买房需求，导致市场疲软。因此，稳房价是稳预期、稳需求、纾困供给端（保交楼、三支箭资金投放、收并购）的关键。
房价不稳，问题很难解决，因此，近期央行对房价连续下跌城市祭出了利率不设下限的政策，目的也是为了稳房价，为稳楼市交易、开发创造条件。
近期，政策开始全面发力，既有供给端的纾困，也有需求端的激励。特别是需求端激励开始成为政策重点，管理部门不断释放保护刚需改善，降低首付比例、利率，降低购房门槛等，其目的在于积极的政策刺激下，需求端能稳定下来，这样房价才能稳定，供给端的问题才能解决。
由此，李宇嘉预计，如果疫情感染高峰能在一季度褪去，积极的纾困或许在二季度产生效应，即热点城市交易量开始企稳并慢慢回升，并在下半年带动都市圈周围城市好转。不过，由于楼市和经济基本面较弱，不太可能出现大幅度的反弹，特别是房价的反弹，再后面的市场走势，既需要看政策力度，特别是一线城市政策的力度，当然也更需要看居民就业、收入、预期的修复态势。
在我国房地产主要是消费不足，而不是投资不足，事实上，投资不仅不存在不足的问题，而是这么多年投资早就过剩了，无论是房地产投资、基建投资都远远地过剩了，可能服务业投资和部分新制造业投资还有空间。投资过剩不仅造成了巨额的政府和企业债务，而且投资会不断形成更多的供给能力，造成更严重的供给过剩，也就是需求不足。
所以新时期为了扩大内需而一再去扩张投资已经南辕北辙，须尽快转变观念，把稳增长的重点转移到恢复和扩大消费上，而且促销费要补贴居民收入，而不是补贴产品！打着促消费的旗号去补贴产品、补贴消费品生产企业，本质上还是搞重生产、轻消费的老一套，会形成更严重的供给过剩，加剧需求不足。
在美国、欧洲和日本等发达国家，最终消费占GDP的比重已经普遍在70%以上，如2020年美国最终消费占GDP比重为82%，欧盟为74%，日本为75%，韩国为64%，印度为73%。与此相对应的是，这些国家的居民可支配收入占比美国80%以上，欧洲日本都在百分之六七十以上。
从中国的数据来看，2021年最终消费在GDP中的占比刚刚达到55%，对GDP增长的贡献率达到65.43%，但实际上中国居民可支配收入在国民收入的占比只有43%，几乎全世界最低。为什么居民收入占比43%，而消费占比却能达到55%呢？因为中国政府集体消费高，去年近20万亿。
所以，扩大内需的根本出路是什么？提高居民可支配收入在GDP的占比，从当前的43%逐步提高到60%以上。大家可以按照去年120万亿GDP总额自行推算每提高一个百分点、五个百分点、十个百分点，居民可支配收入增加多少。居民收入提高了，消费就会好起来，中国内循环才会畅通，中国经济才能健康发展。说到底，消费就是满足人民需要的过程，是生产和所有经济活动的最终目的。
文章来自：北北短线财经，一个无趣大叔，乐山乐水999，北京商报
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发表于 2023-3-6 07:39:30
