房地产市场的十年谜题

怀怀

房地产行业有一个困扰行业十年以上的谜题，现在就围绕这个谜题具体展开论述：

谜题：同样的区域位置，为什么住宅过去十年可以稳步攀升，而商业地产却是命运多舛，十年未涨？同样是商业地产，为什么内地与香港的境遇也恍如隔世，香港可以十年十倍，而内地还是十年未涨？

一、淮南为橘：香港商业地产十年十倍
领展房产基金是首家在香港联交所上市的房地产投资信托基金，按市值计算，领展为亚洲最大及唯一内部管理的房地产投资信托基金，拥有零售商铺、停车场及办公室的多元化物业组合，绝大部分物业均位于香港，简单来说，领展是香港最大的商业地产持有者，因此可以从领展的股价反映出香港商业地产过去十年的表现。

从领展基金过去十年的表现来看，从最低点10元到现在最高点接近100元，完美的接近十年十倍，即使考虑现在的下跌，涨幅也超过8倍。
有意思的是，很多铺王都是做高周转的小生意的，而不是高利润率的大生意，从某种意义上讲，高周转比高利润的生意更能承受高房租，这个话题以后再深究。

二、淮北为枳:内地商业地产十年未涨
剔除一些特例（例如毗邻香港的深圳南山海岸城，售价差不多也有十年十倍），内地商业地产（无论是商铺还是写字楼）十年未涨是常见的，而且现在连街铺的价格都赶不上同小区的住宅了，这要是在十年前，路边的街铺起码是同小区住宅单价的3倍以上。

为什么同样是商业地产，最能够代表中国香港商业地产的领展基金能够十年十倍，而国内很多地区却是十年不涨（甚至不涨反跌）呢？当然原因很多，我们觉得最为核心的原因有以下三个：
核心原因1：基础利率水平
同样以领展基金为例，领展基金的中长期年融资成本持续维持在2%-3%之间，即使在美联储多次加息之后，最近其实际年融资成本才升高至3.19%。
而国内商业物业的贷款利率基本上是基准利率上浮20%以上，也就是贷款年利率在8%左右，这样就导致同样的租金收益率5%的商业地产，在香港这属于正现金流资产，因为租金收益扣减贷款利率之后还有正年收益3%，而在内地却属于负现金流资产，每年还要倒贴3%的本金。
举例说明：
同样是持有每年的净租金收益率5%的商业地产（实际上，年净租金收益率能够达到5%的资产在全世界范围内都是优质资产）；同样的持有成本1000万元；同样30%的首付比例（即自有资金出资300万元，剩余700万按揭贷款），但十年后的结果则大不同：
中国香港：每年的租金收益为50万元（1000万元*5%），扣减贷款利息（700万元*2%）14万元，每年净赚36万，按照自有资金300万元测算，自有资金的年收益率为12%，十年仅靠租金就累计净赚了360万元。
中国内地：每年的租金收益同样为50万元，扣减贷款利息（700万元*8%）56万元，每年净亏6万元，自有资金年收益率为-2%，十年仅租金就累计亏损60万元，按照商业地产40年的产权年限来分析，基本上40年时间就会把本金亏完。
结论：同样持有优质商业地产，不同的融资成本，长期的结果是完全不同的。同时，商业地产的估值远比住宅地产更加残酷，商业地产的估值完全是依赖租金收益率，而住宅地产至少在中短期内可以不受租金收益率的影响。

原因2：电商对实体商业的冲击
中国香港的零售电商几乎可以忽略不计（其实我们不能以网购作为衡量发达程度的标志，实际上日本网购也不发达），因此实体商业几乎没有受到电商的影响。
目前国内三大电商巨头（阿里、京东、拼多多）+五大快递企业 = 3万多亿市值，按照能量守恒定律推导价值守恒原理，也就是说过去十年，实体商业至少被电商拿走了3万多亿的价值，这样自然也就间接导致商业地产的价值流失。

原因3：供应的影响
由于各种原因，香港无论是住宅还是商业地产的开发，都像是挤牙膏，新增供应特别慢，反倒是存量商业地产在不断的更新。反观内地，一座座新的写字楼和商场像下饺子似的，不断的推向市场，自然导致市场上商业地产供应过大，价格当然就起不来。
最近本地又开了几个新的购物中心，感觉除了不赚钱以外，其他都是优点。
现在的内地商业地产有“两化”的趋势越来越明显，一个是“多元化”，动不动就标榜是艺术购物中心（反正就是不好好卖东西）；另一个就是“不赚钱化”，有些购物中心，不用看报表，看看客流量就知道不赚钱。