全球楼市继续降温——全球房地产月度观察（2022年9月刊）

超级小休

1:概览：全球部分地区房价


2:美国：房地产市场降温明显
美国房价涨幅快速回落。7月全美房价指数同比上涨13.9%，低于6月时16.2%的涨幅，环比则下降0.6%，为2020年5月以来房价指数首次环比录得下跌。20大城市房价综合指数同比上涨16.1%，为2021年4月以来的最小增幅，环比下滑0.8%。20城中有12座城市的房价环比出现下跌，较6月时数量翻番，其中旧金山和西雅图房价环比跌幅最大，分别为3.5%和3.1% 。
美国房屋建筑商信心连续第九个月下滑，创历史最长连跌。9月NAHB房产市场指数46，创2020年5月以来新低，预期47，前值49。随着建筑商持续努力应对建筑成本上升和美联储采取激进的货币政策，住房市场将进一步降温。最新的NAHB调查也表示，超过一般的建筑商对未来房地产市场持有悲观态度。


3:美国：抵押贷款利率进一步飙升
截至9月，美国30年期抵押贷款平均利率已攀升至6.11%，为2008年11月以来新高，去年同期该指标录得2.91%，而去年全年，30年期抵押贷款利率平均维持在3%以下。抵押贷款利率持续走高增加居民的借贷成本，加重购房负担。以美国收入中位数的家庭为例，如果购买中等价位（40万美元）的房屋，付20% 的首付，在30年期抵押贷款利率从3%升至当前6.11%的情况下，买家月供将增加约40%。鉴于美国通胀高烧不退，美联储大概率会进一步加息，居民购房负担将持续加重。


4:美国：房贷重压下住房销售,增速持续下跌
通胀高企和购房负担加大使许多购房者望而却步，造成住房销售不断降温的局面。8月成屋销售同比（12个月平均）连续12个月下降至-8.0%，较上个月下降1.3个百分点。8月新屋销售同比（12个月平均）为-13.9，较7月小幅回升2.7个百分点。根据亚特兰大联储的数据，受抵押贷款利率持续飙升的影响，目前美国中产家庭需要花费其收入的50%才能支付美国中等价位房屋的费用，为 2006 年有记录以来的最高百分比，也就是说，美国家庭平均将用一半收入支付住房费用，几乎是两年前（28.6%）的两倍。


5:美国：新屋开工和建造支出,增速回落
美国楼市供给端低迷。一是美国8月新屋开工同比连续6连跌至5.0%，较上个月回落0.9个百分点；二是反映未来建筑情况的营建许可数环比下降10%，降至两年多最低，跌幅超预期4.5%；三是8月住宅类建造支出同比（年化）增长12.4%，较7月下降1.6个百分点，持续飙涨的按揭贷款利率对楼市构成的较大的下行压力。
美国高通胀退烧前，美国房价涨幅或延续跌势。高通胀和借贷成本大幅走高无疑削弱购房者的负担能力，然而贷款利率可能尚未见顶，楼市有望下行压力仍存。从目前的情况看，美国通胀水平仍处于高位，美联储在四季度加息的可能性较大，抵押贷款利率有可能进一步提升。受此影响，美国房地产相关活动将持续降温，房价涨幅将进一步回落。


6:美国房地产信托基金REITs：较8月下跌9.2%
9月Wilshire US REIT指数为12287.2点，较8月大幅下跌9.2%，较今年年初下降18.6%。受8月cpi数据超预期增长的影响，REIT指数在8月小幅反弹后再次大跌近十个百分点，创下2021年4月以来新低。下个阶段，鉴于持续不退的通胀以及紧张的就业市场，美联储加息的可能性仍然较大，叠加经济衰退预期增加，风险资产REITS指数也将会进一步下跌。


7:加拿大：房地产市场持续回落
高借贷成本下住房需求回落，房价涨幅放缓。8月成屋销售同比下降15%，较上个月回落0.9个百分点，连续15个月下跌。9月加拿大央行再次将利率提高75bp至3.25%，利率水平为2008年3月以来最高。浮动抵押贷款利率也从2月份的2%飙升至5%，居民借贷成本急剧上升。
鉴于当前劳动力市场空缺数量高企以及通胀仍未达到央行目标，不排除加拿大央行持续大幅度加息的可能，房地产市场活动将进一步冷却。


8:欧洲：英国房价涨幅小幅回落，葡萄牙依然坚挺
英国房价涨幅与上个月持平。9月Nationwide房价同比上涨10.0%，与上个月持平。鉴于持续的通胀压力，英国家庭的财务受到各个方面的挤压，叠加银行贷款成本快速上升，英国房价在明年出现快速放缓的可能性较大。
荷兰房价延续跌势。9月荷兰房价同比涨幅为11.9%，较3月高点回落近10个百分点。抵押贷款利息增加、高昂的能源成本和通货膨胀的影响使得房地产相关活动快速降温。
葡萄牙房价涨幅持续攀升。8月葡萄牙房价涨幅为21.1%，较上个月上升1.3个百分点。房屋供应数量偏紧以及移民买家和投资性买家的增加是支撑葡萄牙高房价的主要因素。


9:亚太：香港房价延续跌势，韩国楼市表现不佳
香港房价持续下跌。7月香港房价下跌5.5%，较上个月进一步下降1.9个百分点。加息、全球及区域经济疲弱及地缘政治局势等多项因素影响下，香港住宅市场跌势可能仍会持续。
韩国房价进一步下降。8月韩国房价涨幅为5.4%，连续10个月放缓。10月韩国金融委表示，为了在与通胀的斗争中取得成功，牺牲一些经济增长是值得的。这意味着房地产市场在短期内由利率上调所带来的下行压力较大。
澳洲住房贷款增速较7月小幅回升。8月澳洲商业银行新增住房贷款同比为-10.9%，较上个月小幅回升0.8个百分点。虽然澳联储10月加息幅度低于预期，但仍处于加息周期中，短期内房价仍存在下调的可能。