2022年房地产市场的五个发现

靓儿

写在前面：
本文主要收集了十八个城市的成交及库存去化数据，包括北上广深四个一线城市以及十四个重点城市。其中，除沈阳库存去化数据来自新峰数据库，其余数据源均来自克尔瑞数据库。本文的库存数据指的是狭义库存，同时为了纵向拉通各个城市的数据，所有成交数据、库存数据均为全市数据，未剔除郊区县数据。序号排名以城市成交面积降序排列为准，北、上、广、深四个城市单独讨论，特此说明。
<hr/>发现一：上海的独大

在地产大悲观的2022年，上海商品住宅成交面积达到1017万㎡，成交均价6.4万元/㎡，较2021年商品住宅成交面积仅降幅约3%，较2021年商品住宅成交均价增长15%。截至2022年底，全市新房库存约为600万方，去化周期约为7个月。
虽然城市商品住宅库存略有增加，疫情影响生产生活严重，但市场数据表现仍在众多城市中保持较高水平。同为一线城市的北京、深圳、广州的数据就黯然失色了。2022年上海全年的成交面积已经接近广州的1.2倍、北京的1.5倍、深圳的2.5倍，是一线城市中成交面积下滑最小的、成交均价上涨最快的、库存去化周期最健康的。
1月11日，上海市市长龚正作《政府工作报告》。报告指出，建议今年上海经济社会发展的主要预期目标为全市生产总值增长5.5%以上。
希望上海越来越好。


发现二： 重庆的陨落

作为直辖市的重庆2022年成交面积仅为580万㎡，较2021年市场收缩70%，降幅成为十八个城市之最，创重庆楼市发展最低水平。
重庆土地市场供应同比下滑严重，地价下滑，可开发量降到冰点。重庆房地产一、二级市场双触底，城市内部分化。
受疫情影响，普通人收入下滑严重，客户信心损失严重，成交持续低迷，仍待较长一段时间回暖。
重庆2021年常住人口达到3212万，GDP超2万亿元，仅次于上海、北京、深圳、广州，全国排名第五。重庆在如此好的条件加持下，2022年成交均价仅1.5万元/㎡，大概率具备非常大的上升空间。随着成渝双城经济圈战略升级，政策发力将更为明晰，长远看，重庆经济活力、房地产市场活力可能将不亚于成都。


发现三：成都、西安的顽强

成都、西安两个城市2022年较2021年成交面积的降幅分别为-13%、-16%，降幅处于中低等水平，成交均价涨幅皆维持在5%，库存去化周期在13-15个月，具备一定经济韧性。
成都2022年二手房成交量首次超过新房成交量，这也是成都房地产市场从新房迈向存量房市场最重要的一步，意味着市场逐步进入后成熟阶段。一二手置业需求划分泾渭分明，新房市场以改善类产品为主，刚需流向二手房产品。
而西安2022年前8个月市场成交表现较为平稳，与大多数城市冷淡的行情相比，西安前8个月新房商品住宅成交面积同比降幅一直维持在10%以内。进入四季度后，受市场信心及疫情影响，错失金九银十档口，导致成交面积差额持续增大。
这个两个城市凭借对周边城市、省份强人口吸附力，及相应的政策支持，2023年两个城市很有希望可以再度迎来曙光。


发现四：杭州、合肥的再出发

由于2021年杭州、合肥两个城市房地产市场成交表现比较突出，因此当2022年房地产市场受到冲击时，出现了降幅较大的情况。杭州、合肥成交面积降幅分别达到-49%、-34%，成交均价涨幅分别在10%、9%，库存去化周期仅6个月，库存表现十分健康。
这两个城市在2022年开年，在其他城市房地产市场一片低迷时，就凭借高开盘去化、低库存的市场表现在一片阴霾中走出了独立行情。但是随着2022年下半年的到来，市场热度严重下滑，城市各区域间热度分化严重，但两个城市凭借健康的库存表现、产业辐射能力在成交规模数据上仍表现的不错。
未来持续放宽的政策优势将助力两个城市在2023年重新昂扬向上，他们将成为市场恢复最快的那类城市，房企对这类库存可控的城市也将会更加关注。


发现五：武汉、沈阳、昆明的虚弱

在十八个城市的统计数据中，只有武汉、沈阳、昆明三个城市在成交面积、成交均价变动幅度均为负，实现量价双降。成交面积分别降幅28%-48%，成交均价分别降幅4%-18%，库存基本维持在20-21个月。受库存高企影响，三个城市去化压力不断增大，市场信心严重缺失，市场滑落严重。
武汉的房地产市场表现是三个城市中最好的，2022年仍保持上千万的成交规模，处在第一梯队，产业、人口等其他基础要素也位于前列。2022年武汉上半年市场成交极其惨淡，成交量较2021年同比降幅达到50-75%。但进入12月后，受到各种因素影响，年底翘尾行情出现，12月成交面积达到169.5万㎡，较2021年同期增长11%。虽然目前去化压力仍较大，城市安全性有待验证，但优质项目可以适当关注。
而沈阳、昆明两个城市的情况就可能有些悲观了。2022年两个城市的房地产市场底部横盘周期不断被动拉长，年底缺口持续增大。“救市”政策虽然频次较高，但效果显现不明显，仍待一段时间。目前客户观望态度十分浓厚，亟待出台更大力度政策引导市场恢复信心。


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