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中国房地产危机今年8月份继续恶化，官方数据显示，8月份房价、销售和投资都在下降，由于购房人抵制抵押贷款和房产商资金链中断，人们对房地产业的信心进一步下滑。
中国房地产危机也蔓延到其它行业，并影响到中国的整个经济和股市，由于中国人口老龄化，对住宅的需求减少，中国房地业也将面临结构性下降。
房地产仍在探底
尽管今年采取了一些措施来支持房地产业，包括放宽购房条件，降低首付比例，削减抵押贷款利率，以及进一步降低房屋售价。
但这并没有阻止房地产业的进一步下滑，8月份以来，房地产月度价格下跌，已蔓延至更多城市，在国家统计局调查的70个城市中，有50个城市在8月份报告价格下跌，高于7月份的40个城市。
路透社基于中国国家统计局的数据，估算出中国房地产销售面积同比下降22.58%，连续第六个月出现两位数的下降。
在7月份下滑12.3%之后，8月份的房地产投资同比下降了13.8%。按建筑面积计算的新建筑开工率，在7月份暴跌45.4%之后，8月份同比暴跌45.7%，是近十年来的最大跌幅。
中原地产的首席分析师说：“即使政策已经全面放宽了，房地产业仍处于探底的过程中，尽管越来越接近低谷。”
虽然中国有2.4万亿美元的房地产市场，但几乎没有显示出复苏的迹象，这也减缓了中国经济的增长。
危机蔓延到了其它行业
中国房地产危机也蔓延到其它行业，对资产管理公司、建筑、钢铁行业和家具制造商都造成了冲击。
CNBC报道，惠誉分析师8月份一份报告中说，如果没有及时有效地政策干预，房地产市场的困境将长期存在，并对房地产业价值链以外的各行业产生影响。
这三种行业最容易受到房地产的影响，即资产管理公司，非国有的建筑公司和小型钢铁厂。
资产管理公司由于持有大量房地产相关抵押品资产，风险很高。比如，中国信达资产管理公司是中国最大的坏账管理公司，今年上半年的利润下降了33%，相当于45.8亿元人民币。中国华融资产上半年报告了189亿元的净亏损，部分原因是受到房地产低迷的影响。
摩根士丹利的分析师最近的一份报告中说，房地产业危机也会拖累中国的整个经济和股市。
今年迄今为止，上海综合指数已经下跌了12%以上。分析师预测，在未来6到12个月内，中国股指可能从目前的水平上再暴跌20%，如果房地产情况持续下去，可能会出现更长时间的下跌。
中国的GDP可能会放缓，在2023年平均增长率为2%，超过1100万人可能失去工作，城市失业率可能超过7%，建筑业、住宿业和餐饮业，将出现最多的裁员。
人口收缩中国房地产业面临结构性下降
即使政府能够稳定住房市场，预计人口老龄化将减少对住宅的需求，中国房地产业将进入下行通道。
摩根士丹利预测，2020年至2030年期间，住房的长期需求将下降30%。
这将导致对建筑材料和住房相关购买的需求下降10%至15%，如大型家用电器。
总体而言，住宅房地产市场的放缓，将每年减少0.1百分点的GDP增长，而在过去20年里，每年的增长会增加1个百分点。
2021年中国住宅销售面积达到15.7亿平方米，是2007年的两倍多。一家研究公司Plenum预测，随着人口结构的转变和城市化进程的放缓，未来十年的实际年需求，将下降到8.8亿～13.6亿平方米。
政府也承认是开发商建造得太多了。据摩根大通估计，自2018年以来售出的房屋中，约占70%是由已经拥有房屋的人购买的。
今年3月份，澳大利亚智库洛伊研究所（LowyInstitute）的一份报告指出，中国人口的下降，意味着房屋需求的下降，中国的房地产业面临结构性下降，而不仅仅是周期性下降。
到2040年代以后，居住在城市地区的人口数量，每年将会减少数百万。这意味着到2040年代，中国城市的建筑面积，将完全维持现有住房存量水平。
住房热潮的结束，对中国经济会产生深远影响，比如地方政府的预算将面临压力，因为土地转让费占了地方财政收入的三分之一。与房地产相关的金融系统会更加脆弱，比如房地产现在占据未偿还银行贷款的30%，家庭杠杆率在过去十年中增加了两倍，达到了GDP的60%。
由于住房投资的下降是结构性的，政策上试图抵制这种下降并保持投资的人为上升，只会有可能产生更多的供应过剩问题。
中国房产业的困局
房地产业一直被看作带动中国经济发展的一个龙头，在这种经济模式下，地方政府通过出售土地、抬高楼市价格来囤积财富，中国超过三分之二城市家庭的财富，被捆绑在房地产上，房地产业也占据中国国民生产总值的五分之一。
不过，在疫情防控政策和房地产监管的干预之下，人们对这种模式的信心已经崩溃，购房者正在退出，并抵制拒付房贷。
自2020年8月以来，政府已限制了开发商的负债与资产比率、净债务与权益比率以及现金与短期债务比率，这项政策被称为“三条红线”。
“三条红线”使得房地产公司没有资金让他们提前出售的楼盘完工，延迟完工反过来更难吸引买家，销售的寒冬反过来使开发商现金更加紧缺。
去年，中国房产商预售了90%的住宅，但由于银行限制了对房地产业的贷款，再加上销售量下降，中国房地产市场的庞氏骗局性质，已经完全暴露出来了。
据研究公司Gavekal称，30家在香港上市的房产商的股票交易已被冻结，智库MacroPolo的Song Houze指出，8月初，中国一半的上市开发商的市盈率低于0.5。
8月30日，碧桂园透露，今年上半年的利润几乎下降了100%，并说市场“已经迅速滑入深度萧条”。碧桂园的困局表明，问题不再是某些开发商特有的，整个房地产业都处于危险之中。
人民币在9月16日跌破1美元兑7美元，这让开发商的困境更加严重。中国的房地产公司是最大的美元债券发行者，人民币贬值只会使他们的债务再融资成本更高。 |
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发表于 2023-1-17 16:49:00
