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1. 核心结论
（1）22年市场规模：按统计局口径，由于市场显示12月楼市情况并不比11月趋好，如果按照11月降幅计算，22年商品房市场规模为：销售面积13.55亿㎡（同比-24.5%），销售金额13.24万亿（同比-27.2%），销售均价9772元/㎡（同比-3.6%）。注意：实际数据预计低于上述估算，原因是21年12月销售出现翘尾，而22年12月供应、需求均下降。
（2）中指认为，23年在疫情影响减弱后，宏观经济整体好转，房地产市场恢复。按乐观、中性、悲观判断，商品房销售面积为+4.5%、+1.2%、-3.6%，商品房均价为+1.4%、+0.3%、-1.2%。
22年中指百城的商品住宅口径，全年成交面积同比-36.2%，其中：一线-23.7%，二线-38.6%，三线-34.8%。中指百强房企商品房口径，全年成交面积同比-48.1%，成交金额-42.9%，销售金额的市场份额约41.6%。300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降35.9%、31.5%，政府推地倾向以主城区优质地块为主，住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨。
22年刚需产品销售较差，改善需求成为新房主流，多城120㎡以上产品占比提升。中指认为代表城市新房成交套总价均值及中位数普遍出现上行的原因有2个：①经济下行，失业率高位，居民收入预期转弱，刚需观望情绪重，同时部分新房受限价因素与二手房存在倒挂，吸引改善客户入场；②今年新房供应向改善产品转变，带动新房供应高端化，同时土拍供应集中中心区，出现新房价格结构性上涨。22年土地供应仍有优质地块，23年入市继续带动改善市场，刚需市场受宏观经济因素继续疲弱。
（3）克而瑞认为，23年地产增速指标比较悲观。预计23年商品房销售面积12.92亿㎡，同比-5%；商品房销售金额12.24万亿，同比-8%，预计均价同比-3.2%。
23年土地市场判断：①稳楼市市场、稳土地市场，保交楼是第一要务，金融支持很难直接用于拿地投资，资金审查、融资筹款不能用于拿地，所以土地市场取决于楼市销售、回款的结果。②城市供地需要延续少而优，仅销售和利润有保障的地块不会被托底。
2022年楼市二次探底，退潮城市更多；2023年成交规模降幅10-15%，一线、热点二线保温，弱二线、三四线先低后高，但继续回调。
（4）丁祖昱观点（易居，克而瑞母公司）
22年预测结论：行业规模回到五年前10.6-12.7亿㎡，长期聚焦25城，物业第二曲线空间巨大；企业剩者为王：必须改变路径依赖；必须国民共进；长期主义，诚信经营。
22年政策：三部曲：松绑刺激购房者——保交付促复工——保企业化风险。
22年市场：行业规模重回2015年，预计22年全国商品房销售面积13.6亿㎡，销售金额13.3万亿。百城商品住宅销售面积3.0亿㎡（同比-40%），销售金额5.2万亿（同比-41%），上半年月均2542万㎡，下半年月均2450万㎡，变化+4%。
22年土地：全国土地成交面积14.44亿㎡（同比-37%），其中一线-23%，二线-37%，三四线-37%。全国土地成交金额4.73万亿（同比-31%），其中一线0.89万亿（+0%），二线1.59万亿（-35%），三四线2.28万亿（-34%）。成交金额集中到北上深杭，22年合计42%。百强房企拿地金额占全国土地市场34.3%。22年参与玩家的投资金额占比：央企38%-地方国企25%-民企19%-城投18%。
22年发债：有新发债民营企业12家，下半年9家，为万科、龙湖、美的、碧桂园、滨江、新城、旭辉、龙光、金科、金辉、新希望、中骏。23年债务到期压力很大。23H1-23H2分别3896亿-2645亿。
什么房子最好卖？价格优势49%，交通优势48%，生活配套45%，产品稀缺31%，品牌优势24%，教育资源19%，产品品质与设计15%。22年去化率较高的城市：上海74%，杭州68%，合肥65%，长沙61%，北京56%，成都54%，西安51%，苏州43%。
23年政策判断和建议：稳市场，行政手段全面退出，全面放松四限；经济财税刺激，税费、补贴、贴息和扣税。保交楼，分类管理，已去化停工专项贷款，去化差未动工搁置。救主体：中小房企，出现房企（是否资不抵债）。美国2008年措施：下调基准利率，下调贴现率，大额减税、经济刺激、基建刺激，援助两房贷款，金融救援。
23年行业规模判断：未来10年年均10亿㎡。北上广深成渝等七市形成四大增长极。
（5）个人观点
23年政策在“房住不炒、提升预期、交楼底线、良性循环”的四大界限中博弈，在经济恢复发展、楼市刺激工具中艰难平衡。
楼市的强刺激政策还在央地之间博弈，甚至是各地区相关关系的博弈（比如苏州vs南京vs徐州）；保交楼、稳民生与救主体存在矛盾，金融对企业的信贷支持与“良性循环、风险管控”存在矛盾。整体来看，若干年后21-22年的楼市行业盘整将纳入供给侧改革的重大成果。
土地市场，基于供求关系的根本作用，政府财政和规则的限制因素，22年成交楼面价高企很难有持续性。
房产税可以动起来。各地租赁市场的官方平台可以动起来，可以涨租金，从而稳资产价格；可以托底存量资产，从而消化库存。
楼市的供给侧改革，意图走3-2-1的路线，供需两弱——强供给——再强需求。但目前迹象都表明，实质往3-4-1的路线走，供弱需强，有涨价风险，历史证明成效很快。
<hr/>以下为附录明细。
2. 第三方观点：中指
Ref：中国房地产市场2022总结&2023展望 (qq.com)
宏观背景：宏观经济下行，疫情多点、反复且防控转向，停贷停工超预期事件，中长期人口减少下住房需求减弱。
楼市判断：政策接连释放利好，供需发力，以稳定市场预期。但是居民收入预期弱、购房投资预期弱，疫情防控紧控、松防叠加，短期市场压力很大。判断23年在疫情影响减弱后，宏观经济整体好转，房地产市场恢复。
主要信息和结论：
（1）价格水平：
22年百城住宅价格-0.02%，12月均价16177元/㎡；二手房价格-0.77%，12月均价15876元/㎡。22年百城房价走势疲弱，中指判断随着疫情好转+各地因城施策显效，重点一二线城市房价有望企稳，但需要较长时间。
图：2021年以来百城新建住宅、二手住宅价格环比变化
（2）市场规模：
统计局1-11月全国商品房销售面积12.125亿㎡，同比-23.3%；商品房销售金额11.86万亿，同比-26.6%；其中，11月单月面积和金额同比分别是-33.3%、-32.2%。
中指百城的商品住宅口径，全年成交面积同比-36.2%，其中：一线-23.7%，二线-38.6%，三线-34.8%。
中指百强房企商品房口径，全年成交面积同比-48.1%，成交金额-42.9%，销售金额的市场份额约41.6%。
中指销售排名：①销售额，碧桂园：保利：万科：华润：绿城：中海=(4643, 4408, 4172, 3013, 3003, 2960)；②权益销售额，碧桂园：万科：保利：中海：华润：招商=(3554, 3338, 3995, 2782, 2112, 1785)。典型房企的年度销售目标完成率如下：
表：2021年、2022年部分房企销售目标及完成情况
50家典型房企的销售分布（按城市），一线-二线-三四线=26.3%-55%-18.7%。
（3）需求结构：
刚需产品销售较差，改善需求成为新房主流，多城120㎡以上产品占比提升。下面给出典型30城的套总价均值、套总价中位数的同比变化情况，中指认为代表城市新房成交套总价均值及中位数普遍出现上行的原因有2个：①经济下行，失业率高位，居民收入预期转弱，刚需观望情绪重，同时部分新房受限价因素与二手房存在倒挂，吸引改善客户入场；②今年新房供应向改善产品转变，带动新房供应高端化，同时土拍供应集中中心区，出现新房价格结构性上涨。
中指判断：22年土地供应仍有优质地块，23年入市继续带动改善市场。刚需市场受宏观经济因素继续疲弱。
图：2022年1-11月30个代表城市套总价均值和中位数较2021年变化图
图：2022年1-11月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比
（4）供求关系：
重点城市商品住宅供求面积均为2015年以来最低水平，房企推盘积极性不足。供需两端均弱下，重点城市可售面积处在相对高位，仅少数核心一二线城市短期库存去化时间不足10个月，三四线城市库存去化压力较大。笔者认为这部分内容有2个问题：①供求关系因城市分化，宏观视角意义不大；②典型城市出清周期为短期视角，按可售面积、近6个月销售面积计算，结果存在偏差和误导。
表：2022年11月代表城市住宅可售面积及出清周期（按近6个月月均销售面积计算）
（5）土地供求：
2022年300城住宅用地推出、成交面积分别同比下降35.9%、31.5%，政府推地倾向以主城区优质地块为主，以提高房企参拍积极性，住宅用地成交楼面价结构性小幅上涨，同时地方政府持续优化土拍规则、降低配建及自持面积，但土拍情绪仍低位徘徊，溢价率仅3.0%。拿地企业类型来看，各批次民企拿地意愿不足，央国企二批次后拿地渐显乏力，地方国资拿地金额占比明显提升，四批次仍在高位。判断土地市场低迷，将持续一段时间。
拿地金额前100的房企，22同比-48.9%，权益拿地金额占全国300城土地出让金35.3%。全年来看，热度较高的城市为北京、上海、深圳、杭州、厦门和合肥。
拿地排名：华润-中海-保利-建发-招商-绿城=873-751-734-544-525-451，此外龙湖256亿，万科241亿，碧桂园61亿。集中挂地的参与度如下：
（6）政策回顾：
中央层面：①三次降息，5年期LPR下调35BP；②首套商贷利率下限为基准减20BP，部分城市阶段性放宽下限；③公积金贷款利率下调15BP，为3.10%；④金融16条，给优质房企资金支持；⑤第三支箭的5项优化措施。
地方层面，因城施策，目前城市扩散至热点二线城市，主要工具箱：优化限购政策、降低首付比例和房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴、降低限售年限、降低交易税费等方面，多地房贷利率已降至历史低点。二手房交易流程亦在不断简化，如深圳、南京等地推进“带押过户”模式、北京试行存量房交易“连环单”业务，有利于打通交易链条，降低置换成本。
判断：23年政策在“房住不炒、提升预期、交楼底线、良性循环”的四大界限中博弈震荡，将在经济恢复发展、楼市刺激工具中艰难平衡。
（7）23年市场规模判断：
按乐观、中性、悲观判断，商品房销售面积为+4.5%、+1.2%、-3.6%，商品房均价为+1.4%、+0.3%、-1.2%。
这里中指没有给出具体计算假设，但能确定是按照城市分级进行加权，销售面积依据如下，销售价格依据为：短期企业降价促销策略未改、二手房挂牌量增加等因素仍制约房价预期，核心一二线城市市场存在恢复预期、优质项目逐渐入市等因素将对销售均价产生结构性带动，多数三四线城市房价或延续下行态势。
图：2011年以来各梯队城市商品房销售面积占比
一线城市限制因素在限购政策、新房供应。二线城市分化很大，核心二线限制因素在政策、经济发展水平，普通二线难以恢复、继续底部盘整。三四线城市市场规模继续下行，因为现在仍高于14-15年棚改前期，人均住房面积超40㎡、甚至50㎡，新增住房空间小。
图：2021-2022年二线代表城市商品住宅成交面积及同比变化
分地区看：①从历史周期来看，受调控政策收紧影响，长三角和珠三角地区在2016、2021年房地产市场均率先进入下行周期，而在2018年均率先恢复，由此可见，城市基本面较好的地区房地产市场修复的节奏也更快。②2023年长三角、珠三角市场情绪有望率先修复，长江中游、成渝疫情影响下短期市场调整压力仍在，政策优化带动核心城市市场有望企稳恢复。
图：2015年以来各城市群代表城市商品住宅成交面积及月度同比走势（初步统计）
（8）房企研究：
2022年百强房企，权益销售金额同比-42.9%，销售面积同比-48.1%，市场份额约39.3%（较21年下降12.3%）。拿地金额同比-48.9%，头部企业投资呈现向核心城市聚焦、强化城市和区域深耕。
20强房企平均拿地城市数量从21年的33.3个下降至9.8个，一、二线城市新增土储面积占比较上年分别提升15.5、9.1个百分点至21.5%、58.4%。
中指判断：2023年房地产市场仍将处于“去库存”阶段，企业应以销定投，积极运用数据工具科学决策，优选城市、优选项目，实现换仓，通过深耕价值城市穿越行业周期。另外，“保交楼”已成为行业当下核心关注点，企业交付力变得愈发重要，交付力也将成为企业未来能够赢得购房者、金融机构、政府等各方信任的核心能力。
3. 第三方观点：克而瑞
（1）政策端
全年房住不炒基调，各地因城施策调控，7月停工断贷提出“保交楼”至稳民生的政府工作高度；两度降准、三次降息，阶段性和范围性取消房贷利率下限；全年房企出险不断，在23年Q1前、22年Q3时，金融16条、地产三支箭落地，保交楼转向稳主体。克而瑞认为，23年核心目标在于保交楼，引导市场底部修复，预计中央政策克制，强力刺激难落地，地方因城施策继续加码，一线及强二线城市调控政策或将局部放松，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”。
中央930房贷财税刺激，力度明显不如14-15年的930和330，所谓“托而不举”。
2014年930新政有4条：加大保障性安居工程建设的金融支持，积极支持居民家庭合理的住房贷款需求，增强金融机构个人房贷投放能力，继续支持房企合理融资需求。其中重点为：首套房利率7折，二套房“认贷不认房”。14年930新政的背景是“分类指导，去库存”，其中二套房政策是“对于首套贷款结清，为改善再置业按首套房贷执行”，首付从60%降至30%，极大释放了二套房、一卖一买的换房需求；房贷利率下调，从6.55%降至4.9%，首套房利率7折优惠；房企发债也得到支持，从14年1199亿攀升至15年5260亿，一方面是政策支持，另一方面国内利率下行，美联储退出量化宽松。
2015年330新政聚焦降首付、营业税：二套房贷首付降至40%，公积金首套首付20%，拥有1套住房（已结清贷款）再申请公积金首付30%。二手房营业税免租期5年改2年。
关于“四限”：限购、限贷、限价、限售，22年属于各地因城施策的范畴。其中，比较突出的事件有：①宁波、佛山、东莞全面取消限购，②北京、上海外围板块放松限购，核心二线非核心区外放松限购，③苏州、青岛取消限购“一日游”。
整体来看：楼市的强刺激政策还在央地之间博弈，甚至是各地区相关关系的博弈（比如苏州vs南京vs徐州）；保交楼、稳民生与救主体存在矛盾，金融对企业的信贷支持与“良性循环、风险管控”存在矛盾。整体来看，若干年后21-22年的楼市行业盘整将纳入供给侧改革的重大成果。
Ref：2022年总结与展望 | 政策篇 (qq.com)
（2）行业篇
克而瑞对地产相关指标做了一些预测，核心指标如下。整体看，克而瑞态度是偏悲观。
（3）土地篇
截止2022年12月7日，全国300城土地成交建面同比-37%，成交金额同比-34%，即使预判12月翘尾，但预估全年降幅4成。其中，一线-41%，二线-40%，三四线-36%。
城市榜单为：西安2170万㎡（同比+3%），成都2075万㎡（-13%），徐州1964万㎡（+3%），其次长沙、潍坊、重庆、宁波、菏泽、合肥、杭州。
全国300城平均楼面价3266元/㎡，全年溢价率3.7%，同比下降7.9%。整体地价历史新高，是因为普遍优质地块占比提升，以及上海等核心城市结构性因素。随着市场热度的逐步走低，政府在供地端也多选择按需精准供地方式，大部分城市提高了中心城区供地比重，因此楼板价延续在高位。上海楼面价同比+95%，因为远郊供地减少，均值拉升至24991元/㎡。城市楼面价榜单如下：
23年土地市场判断：①稳楼市市场、稳土地市场，保交楼是第一要务，金融支持很难直接用于拿地投资，资金审查、融资筹款不能用于拿地，所以土地市场取决于楼市销售、回款的结果。②城市供地需要延续少而优，仅销售和利润有保障的地块不会被托底。
结论：基于供求关系的根本作用，政府财政和规则的限制因素，22年成交楼面价高企很难有持续性。
（4）城市篇
城市深度分化，是今年楼市的根本特征。从宏观总量看，简单求和的结论意义不大；从微观城市看，数量众多，不一而论。本篇主要总结共性问题，以及克而瑞的判断。
总体结论：2022年楼市二次探底，退潮城市更多；2023年成交规模降幅10-15%，一线、热点二线保温，弱二线、三四线先低后高，但继续回调。
2022年楼市的系统性风险暴露：头部房企暴雷、项目停工、居民集体断贷，叠加疫情反复，居民储蓄率高增，风险偏好严重下挫。从而出现3个特征：①改善需求相对坚挺，刚需明显退潮；②7月停工断贷事件，央国企、准现房、二手房走俏；③房价全面下跌，以价换量成为共识，仅区位优势、价格优势的项目能够有效成交。
新房供应方面：125城供应同比-44%，年末无翘尾。若无上海、热点二线的供应放量或坚挺，全年成交将会更差，22年“被平均”现象更加严重，且为高分位部分显著拉高均值。
新房成交方面：125城成交同比-37%。其中，二三季度青岛、苏州存在“假备案”、人才用房集中网签的注水情况，4季度各地托底能力减弱，是潮水退去的真实结果。
新房价格方面：分化严重，一线及强二线城市同比涨幅收窄，改善需求支撑房价正增。三四线城市尤其是需求透支、投资撤场的一类城市房价同比出现较大幅度回调。
新房库存方面：去库存压力，现状不比历史弱。
二手房方面：总量同比-24%，月度先升后降，是由于上半年房企暴雷、停工断贷、二手房新供暴增，导致刚需转向二手房；下半年市场盘整、悲观预期传递至二手房，居民风险偏好降低。
判断及问题：第一，土地成交、新开工均缩大大缩量，政府托底建面难以入市，同时23年保交楼仍是第一要务，保交楼对资金的需求必然挤压新增投资的需求，这将在1-2年后呈现更为畸形的城市供需问题。第二，一线城市楼市温度已降，除非限购限贷的松动，则难以出现翻盘机会。第三，独立行情如成都、西安，人口家底还能坚持几时？第四，资产价格的变化，是主动，还是被动？
（5）业绩篇
短期内多数房企仍然面临较大的偿债压力，企业运营改善的核心还是在于销售端。
（6）投资篇
22年百强房企拿地销售比0.18，21年为0.29，20年为0.37。三道红线的0.3已经被主动地接受。半数新增货值仍集中于10强房企，强者恒强格局进一步加剧。央国企拿地贯穿全年但年末略显乏力，城投持续托底下民企集体“隐身”。
投资，把钱用在刀刃上。同时应对“越不拿越难卖”的困境，如何通过发展解决问题，提高资产结构质量。
4. 第三方观点：任泽平
房地产步入存量分化时代，区域分化、房企分化、地段分化等将日益明显，都市圈城市群时代来临，房地产税替代土地财政是大势所趋，软着陆还是硬着陆2023年见分晓。
5. 第三方观点：2022年楼市十大关键词
中指提炼出2022年十大关键词，有助于对22年楼市整体特征进行归纳，但其中部分关键词有站位正确的倾向。
6. 第三方观点：证券资本-海通证券
（1）23年宏观判断
基于2035年GDP翻一番，2023-2035年均增速4.73%，据此假设2023年GDP目标5%。我国货币是新兴货币，逆回购、MLF利率调整可能性比较低，由于余额宝利率已经低于存款利率，所以存款利率有调整空间，但作为“压舱石”还需看央行决策。
5年期LPR和房贷利率有下调空间。目前房贷平均为4.34%，5年期LPR=4.30%。如果人口流动正常化（即疫情政策及其影响），服务业通胀回升，明年通胀将对货币政策的总量宽松构成牵制，所以不排除下半年阶段性小幅收紧资金利率。
（2）楼市市场规模预测：
预测方法：
- 分类：一线，二线，三四线
- 维度：商品住宅销售面积、销售均价
- 假设：①根据17-22年销售面积、销售均价，叠加行业现状问题，进行乐观、中性、悲观的增速预测；②商品住宅占商品房比重，与22年保持不变。
具体到分线城市的特点：
- 一线：年均供不应求，22年为拐点，资产价格持续上涨，22年价格暴涨；基于房住不炒基调，预计一线限价政策很难退出，认为房价温和上涨。点评：一线城市存在分化，涉及4个城市，应当进一步分别分析，找出22年楼市特征的主导因素。
- 二线：22年销售面积快速回落，21-22年波动巨大；销售均价持续上涨，19年振幅比较大，20-22年振幅3~15%。点评：二线城市分化大，预测难度大，销售面积权重16%-19%，而这个权重与统计局魔幻口径相关，准确度不高。
- 三四线：研报指出中指有16年以来连续数据的三四线城市31个，样本结果劣于统计局总体三四线城市的平均情况。基于未来人口增速和城镇化放缓，三四线情况更加明显，所以按谨慎态度假设增速指标。
（3）热点问题回应：
居民购买力是否能够支持市场？
从居民杠杆分析，06年至今快速增长，中国经济增速全球领先，认为居民可支配收入长期空间没有关闭。22年行业进入供给侧改革，后阶段存在约10年平台期。海通证券认为2041年商品房需求12.33万亿，商品房销售价格1.6万元/㎡，人均住房建筑面积45.14㎡，城镇化率79.50%，总人口13.7962亿人。
三四线城市是否具有恢复力？
产能波动和出库波动对市场景气周期影响较大。三四线在22年土地购置面积大幅减少，23年潜在产能收缩明显大于一二线。三四线开发商在23年能够将库存有效转化为产能供应相对有限。所以，三四线城市未必不具备市场恢复潜力。后阶段需要观察土地缩量影响和供需逆转趋势。
（4）总体结论
政策有能力稳定市场，软着陆的监管目标有信心实现。中央把有效防范化解重大经济金融风险置顶。三大资金到位（企业开发贷款、按揭、保交楼资金），托底树信心。疫情干扰和防控优化静待结果，预计Q2走出低谷。
行业风险充分释放，供需结构改善（在新市场规模13-14亿供求重新平衡），政策红利释放（卖房退税）。
行业竞争格局改善。本轮调控以供给侧改革为核心，长期结果是行业去产能。本轮后企业数量、市场杠杆管理、运营红利都将提升。
7. 媒体报告不足
关于行业市场规模的判断（销售面积、销售金额、销售均价），整体分为2个思路：
（1）按城市分级（一线、二线、三四线），按历史增速规律，叠加最新市场特征和问题，对下一年分级城市增速进行假设。最后基于各类城市的市场份额占比，判断市场整体规模。问题1：城市分级分类过于粗放，比如22年一线城市的数据几乎是由上海拖起平均值。问题2：第三方相对透明公开数据与统计局整体数据“感受度”不同，经判断是大量三四五线城市“抹平”了均值。
（2）按照开发经营思路，针对存地、新增土地、去化率等视角，进行行业规模判断。问题：很贴近行业实践，但假设指标过多，缺乏历史客观的、可复盘的数据，最终造成结果误差偏大。该研究思路比较小众。
（3）23年职业Flag，重点城市数据跟踪，持续更新文章-市场供求和政策动态。 |
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发表于 2023-1-17 13:44:23
