烟台，最真诚的购房建议

王大善人

文丨子木

在一次研究会上，和同行们聊起了山东。
山东作为北方第一经济大省，有底子有人口有能源有港口。然而这么多年以来，城市发展格局却很让人揪心，比较像甄嬛传里的宫斗戏，和儒家文化格格不入。
最后得出一个结论。
如果把山东比作一个家族，济南就是家里的长子，内敛实在；青岛是最受宠的小弟，时髦张扬；而烟台是什么呢？
被遗忘的长姐，淳朴又带点儿仙气。淳朴是烟台渔民市井生活给的，仙气则是无边壮阔的渤海。
这期，让我们以烟台楼市为核心，聊一聊山东烟台这个城市。

1
不尽人意
回顾上一轮楼市周期，烟台的起步是相对较晚的，大概是在2017年的3月份开始起势。要知道这时候的青岛房价已经跑了2轮，济南也起步了一段时间。
论其原因，可以总结为三点。
首先是时代购房大潮下的板块轮动。当一线城市完成上涨出台限制政策后，购房需求开始外溢，资本流向价格洼地，在青岛、济南等省内明星城市完成第一阶段上涨后，烟台的价值开始暴露。
其次是棚改，从烟台市住建局获悉，烟台市当初的计划是利用三年时间（2017-2019年）对棚户区全部实施改造，其中：2017年改造2.77万户，2018年改造8.44万户，2019年改造4.73万户。
棚改这种直接给钱买房的形式，短期内对楼市的刺激幅度很大。




第三个是烟台匮乏的楼市库存。
如果烟台的库存足够，那么即使是棚改刺激的需求，也会被消化。然而烟台的供应却一直是短板。
一个烟台中介朋友说，2016年之前的烟台，楼市不温不火，一个楼盘一年销售2-300套房就算十分可观了，然而2017年一下子来这么多需求，根本无法消化。再加上土地迟迟跟不上供应，直接引发了购房者的恐慌情绪。
2017年时，烟台呈现的现象是：无论去哪个售楼处，基本都是无房可售，或者是所剩无几的尾房。尤其是芝罘区、莱山区和开发区，缺房缺得厉害。那段时间，凡是家里有一个有关部门的亲戚，能拖上关系买上房，则成了周边邻居羡慕的事儿。
当然，在这三个原因之中，棚改是支柱性动因。为什么呢？
数据显示，2017年烟台的新建商品房销售面积达到737.5万平方米，同比上涨了44.4%。2018年烟台新建商品房销售面积606万平方米，比2016年上涨19%。而2019年上半年烟台商品房成交23168套，同比下跌24.1%，成交面积241.5万平方米，同比下跌23%。
你会发现，烟台的“新房销售周期”和“棚改力度”在某种意义上是吻合的。那么随着2019年棚改任务结束，烟台楼市进入寂静期，是必然的趋势。
从这个层面上讲，烟台颇有些主流三四线城市的意味。
而且从2017年的开始到2019年的结束，说实话，烟台房价的涨幅是不尽人意的。
我们翻数据，2015年烟台的二手房均价是7495元/平米，2019年烟台的二手房均价是9987元/平米，4年涨幅为33.25%。而同期，青岛的涨幅是45.81%，济南是87.36%，这是所有区加起来的平均房价涨幅。
如果以核心区房价来比，青岛的市南区为3.4万/平米的房价，济南的历下是2.3万/平米，烟台的莱山区才是1.4万/平米。





(山东省各市2015年与2019年房价对比)
身为山东省第三大经济体，烟台的房价则和第一二名，差得距离有点儿远。
当然烟台目前的房价对于没买房的刚需来说是友好的，但这样的涨幅也从侧面反映出资本对烟台这个城市的发展期望的短缺的，而烟台房价的增值空间也是不被看好的。
那么烟台这座城市的未来究竟是怎样的？下面说一下我的看法。

2
艰辛之路
翻阅烟台历史，你会发现这个城市的发展道路很艰辛。改革开放的时候，就一起被中央定义为沿海经济开放城市，和青岛一起出列。但在很长一段时间里烟台都落后于其他兄弟城市。
变革开始于2002年，烟台市政府提出了“大烟台”概念，大型设计规划开发得以施展。
不得不说，烟台人民是非常努力的，在默默耕耘下，GDP一直碾压省会济南，在全国所有城市中一直高居第一阵营，保持着山东省第三大城市，经济实力第二强城市的身份。同时获得了“文明、安全”等城市形象殊荣，在这个层面上甚至超越了青岛的地位。



然而在2018年，这一切都被打破了。
2018年，山东省报出年度经济指标。烟台GDP总量为7832亿元，济南市GDP总量为7856.56亿，这意味着烟台长达14年超越济南的历史被终结了。
当然这不是最重要的，最重要的是，烟台这几年的经济增速不及济南，而且2019年济南吞并了莱芜市，实力大增。烟台未来的命运是可见的，只能被济南越拉越大。




其实烟台当年被定义为沿海经济开放城市后，有过更好的契机。据我一个朋友讲，说中央要把烟台和青岛一样，定为“计划单列市”，计划单列的头衔是极其珍贵的，这意味着任何好的项目和好的资源都会优先获取，时不时获得一揽子优质政策。
这点从青岛这些年的发展路径上可见端倪。
然而烟台成为计划单列的命运最后被掐灭了，原因是烟台如果被“单列”，经济指标就不归山东所有，山东在经济体量上将一落千丈，这是很多人所不愿意看到的。
于是烟台在失意中默默耕耘，负重前行。然而现在又迎来了“强省会战略”，山东把一切利好给予了济南。
这是在资源有限的情况下，无奈的选择。但这样会导致烟台无论是城建、高铁、地铁还是5G等基建投资变慢，资本投资市场开始严重倾斜济南，年轻人也会因为发展空间而选择济南。
一纸政策，让山东城市之间形成了零和博弈的局面。
烟台因为第三产业较弱，这几年一直在努力转型。又是开发区，又是高新区。意在发展以科技为主的第三产业拉动经济增速。这又是极其艰难的。
因为烟台和武汉、西安这样的城市不同，高校没有科技基因，社会又没有科技氛围。两个短板根本无法“筑巢”，这会导致对薪资有较高要求的人才源源不断外流。
而自身以国企为主的工业产业结构，也对外来年轻人无法形成有效吸引力，再加上济南和青岛的夹击，形势并不乐观。
要知道，“人才是房价的天花板”，目前烟台的形势会限制城市的发展和房价的投资价值。这也是烟台此轮房价涨幅相对暗淡的原因。

3
置业建议
当然，山东城市的竞争格局，让烟台很失意，发展空间受阻也让当地房地产缺乏投资属性，但烟台依然是北方经济强市，即使没有更高的行政等级定位和优质政策，房价跑通通胀还是可以的。尤其环境和地域风情，让这个城市，焕发着自住魅力。
反过来讲，上轮房价涨幅低，对刚需是一件好事。接下来针对当地刚需，帮大家梳理一下烟台的地段价值。
烟台有四个区发展是可以的。芝罘区，莱山区，高新区和开发区。




芝罘区是老城区，虽然配套方便，是烟台一中所在地，还是商业中心，但是不建议购入，因为烟台的区域规划建设在于新区，是向东发展的。
这些年芝罘区的烟台山医院搬到了莱山区，烟台二中搬到了高新区，市政府搬到莱山区，未来这种趋势可能会更加明显。老城区的历史规划决定了其房价天花板，而目前1.3万/平米的房价也决定了其增值空间。
然后是开发区，目前开发区的整体房价为1.2万/平米，不算便宜，就业机会虽然多，但大部分都是劳动密集型企业，而且学区太差，这是很大的硬伤。从投资角度来讲，价值也是缺乏的。
莱山的话有烟台市政府，烟台大学，还有几所学校，离海也近，环境不错，学区主要还是看具体位置。总之莱山是烟台未来的价值核心，当然也有好坏之分，目前莱山的新房很少，未来可供开发的土地也不多。尤其是沿海区域。
就二手房的投资说几点，第一是位置，莱山区的市中心应该是佳世客商圈，烟台大学周边，在迎春大街周边是最好的选择。
第二，注重交通和学区影响。烟台作为山东的沿海开放城市，未来几年修地铁的概率是很大的。而学区，具体的可以查一下优质学区所对应的小区。这两个因素对房价的增值空间影响很大。
第三，小区的新旧及周边配套，小区的档次对以后房子是否好卖也有影响，小区的好坏包括绿化，物业，建筑质量，开发商，等等要素，同样如果买新房，周边的配套不成熟反而麻烦。最好是5年左右，入住率高的配套成熟的小区。
第四，在烟台，目前有很多人都喜欢海景房，但是像黄海城市花园等地，距海边太近，目前的黄金亲海距离是1千米到1.5千米左右，距离海边太近，潮气严重，对人身体不好。
最后是高新区。高新区的教育资源不错，还有烟台山医院，和一系列医药，互联网等高新技术企业园区。高新区的产业未来是烟台的极值，这里无论发展如何，势必会汇集到烟台的精英白领人群。而且在规划里，烟台对于高新区的重视程度，相当于北京的海淀区。
据腾策数据显示，截止目前，烟台六区楼市存量为41644套，约491.04万平方米，去化周期为13个月，芝罘区去化周期最长，开发区去化周期最短，牟平区存量最多，高新区存量最少，不足3000套。
去化周期越长，存量越多，说明房地产可投资价值越薄弱。这也印证了我上面的观点。
再说一下烟台的购房时机。虽然目前烟台遭遇冷市，但是按照目前的房价格局，可下跌的空间不会太大。接下来烟台会面临长时间的“有价无市”，开发商会给空间，逐步推出各种各样的促销活动。购房者可以在年关上下关注楼市上车，是一个不错的时机。

· END ·
加入研习社还可以获取最新的政策解读、行情趋势、实操方法、不便公开的小道消息，还有我对生活的感悟和社会实事的看法，而且还可以加入社员群，全国各地的社友为你出谋划策，共讨买房大事！

喂喂士武

去年六月份刚买了开发区的房子

锵锵起锵起

今年刚买的

尘世浮华

烟台和青岛比，是不是失了智？没可比性啊。

唯思琪

作者应该是没住过烟台的海景房，海朝北，根本不潮。青岛南面向海，很潮。

白色风信子

多少钱

郭亚军

烟台房子库存多不多不知道，但是烟台房子的空置率全国都排的上号，根据水电燃气费去判断房屋空置率这个办法最简单不过了。烟台房价现在有多难，我一哥们18年9月买一别墅，花了不到260万，今年他邻居190万往外出。别问我怎么知道的，他们两家的房子都是我做的设计。

玄之又璇

求介绍，要买[耶]

毛传秀

龙湖的葡醍海湾独院，产证170，带150地下室跟100平院子，只要190

吕涛

烟台开发区现在是自贸区，城建水平在烟台也是一流的。