房地产的缝隙在哪里？

破晓的曙光

知识橘已经短暂的静默一段时间了。
毕竟，在决定未来几十年方向的敏感时期里，信息的庞杂和繁复远超平时，观察，远比发声更为重要。
这一篇，就当做是个人观察的一个小记录吧。



跟普通人密切相关的，首先是每个人的“钱袋子”。
“钱袋子”涉及的是财富如何分配。
在“共同富裕”的大前提下，未来的财富分配体系，会努力提高劳动报酬在初次分配中的比重，此外还会加大税收、社会保障、转移支付的调节力度。
换句话说，不能让财产性收入成倍地超过劳动收入。
放到房地产这个行业上，至少说明两点：
首先，全民炒房致富的时代，已经过去了；
其次，前几天金税四期上线时那句在票圈刷屏的广告词很精准——
往后余生，最懂你的将是税务局。
以上两点放在一起看，房地产税会迟到，但一定不会缺席。



实体经济，尤其是二产的重要性被大大拔高了。
这意味着漂亮国那套金融资本的模式以后要靠边站了。
洋洋洒洒几万字的完整版报告里，金融几乎隐形，未来要打造的现代化产业体系里，要的都是：
新型工业化、制造强国、质量强国、航天强国、交通强国……
这些词条列举出来，就隐约有德国模式内味儿了。
对产业的定调直接影响到资金的投向。
当天六大行纷纷站出来表态支持实体经济，第二天换成了各大保险公司表态，各大基金公司也唯恐落后，赶紧轮番回购，以实际行动支持实体经济……
聊到这里，很多人疑惑的一个点是：房地产到底属于什么？
这是一个介于虚实之间的行业。
它有实体经济的部分，可以拉动土建、装修、家电等上下游数百个子行业的就业，创造实打实的产值；
但也有资金空转拱火的部分，银行提供大量的借贷资金，为购房者、开发商、政府等各个主体加上层层杠杆，推高土地和房产的价格，这个部分，并没有真正进入实体经济。
所以，这个行业要做的也是“脱虚向实”，措施我们已经非常熟悉了——
这五年来，调控一直在房企端去杠杆，供给端控地价。
为什么要控制城投兜底拿地，大概也有这样的思路。

和以往的类似重要会议一样，直接针对房地产的内容，出现在了“健全社会保障体系”这一趴。
熟悉的“房住不炒”被保留了下来，没有像很多网传说的那样被删除，但是，也没有出现在口述的报告里。
要知道，五年前，同样的表述是发言重点，曾经是在会场里博得过热烈掌声的。
所以，我的理解是，这五年来炒房的预期已经得到了扭转，如今强调“不炒”的迫切程度已经大大降低了。
未来的政策倾向，很可能会更偏向“房住”的部分。
比如说，保障住房品质，鼓励刚需和改善性需求，以及，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。
基于此，保交付的政策利好是可以期待的。这不，这几天，PSL也重启了，力求给保交付提供足够的资金支持。
以及，保障性租赁住房的供应还会进一步增加，对于专业的房地产开发企业来说，代建这个赛道的空间还是蛮大的。



在区域和城市发展方面，也有新的表述。
“以城市群、都市圈为依托构建大中小城市协调发展格局……加快转变超大特大城市发展方式，实施城市更新行动”。
嗯，换句话说，大城市不会无限扩张了。
大家都知道，如今的超大特大城市的发展，很多都是靠“合并”而来，直到2019年，还有济南市吞并莱芜市的案例。
而像“深圳兼并惠州”之类的小道消息，更像是年更贴一样，时不时就会来一次。
但这样的模式就要改变了。
对外不再是大鱼吃小鱼，而是强调“中心城市带动周边市县共同发展”；
对内不能老是大搞新城大建新区，要做好存量的城市更新，比如三旧改造、微改造等等。
好处在于，旧改这个风口还有发展的空间，不好的地方在于，那些在大城市的周边区域买房，赌城市扩张的人，恐怕很难等得到了。



最后，说说学区房的未来。
报告中，再一次提到了“教育公平”，称要“加快义务教育优质均衡发展和城乡一体化”。
过去几年里，促进教育公平的事情已经做了很多，无论是大学区改革，还是义务教育教师轮岗，所有的尝试都指向一个方向——
让优质教育跟房子“脱钩”。
那么可以预见的是，未来，自家小孩想要受到优质的教育，要拼要卷的东西会越来越多，明面的竞争少了，私下的pk多了，唯独以往那套拼学区房的模式，不会work了。
而职业教育会得到前所未有的重视。
在传统的教育观里，学历教育天然比职业教育更优越，学历教育培养出来的白领天然比职业教育培养出的蓝领优越，所以家长们才会对中考的“五五分流”异常焦虑：
只有一半的孩子能上普高，我的孩子要没考上高中咋办？去读技校当技工吗？
还真可以。
报告透露出的方向，不仅要推进“职普融通”，还要优化职业教育类型定位，大概就是要通过政策倾斜和资源导入，改变大家原来对职教的误解，把职教从教育的鄙视链中择出来。
所以在人才强国的战略里，也可以看到，“大国工匠”和“高技能人才”，竟然跟“战略科学家”、“一流领军人才和创新团队”、“卓越工程师”等并列在一起。
如果没记错的话，“大国工匠”和“高技能人才”是第一次出现在“国家战略人才”的队伍中。
我的理解是，这是在走德国道路，为实体经济，尤其是制造业发展提供足够的人才保障。
毕竟在工业4.0的德国，教育同样会进行层层分流，最终职业教育和学历教育的比例，也是各占一半。
当蓝领的收入和社会地位，跟白领，甚至公务员都没什么明显的高低之分时，当全社会真正开始尊重蓝领和技术工人时……
我们的孩子才可能更好的被因材施教，被迫营业的家长们，才可能真正终止焦虑，停止内卷。

刘术新

理想很丰满，现实很骨感。要实现文中描述的那一天，不知道有生之年能不能见到

馥川古茗

理想都建立在足够的人均劳动产出上[捂脸]

半毛钱

分析一下房地产拉动经济的两种模式第一种模式是现在中国所采用的模式，其实质是政府以房地产为手段收集资金进行大规模的固定资产投资的经济增长模式。房子本身消耗的物料人工成本很小的。高层住宅毛坯房每平方米建筑面积消耗的物料和人工约3000多元和十年前差不多。但是十年来房价上涨了五倍，原来房价5000元一平方米，上涨到了25000元。把这一平方米房子25000元分解看资金的去向：1、有3000元是用于购买物料和人工形成了房子实体；2、2500元是开发商的运营费用和利润；3、农民拿走了征地费120元（按征一亩地20万元，容积率2.5计算）；4、其余的22480元是被政府拿走了。政府拿到的钱有很小一部分用于投入房子所在的地块做配套设施。但所用的钱不多，每平方米建筑面积1000元以内。比如一平方公里地块有100万平方米地皮可以建200万平方米房子。如果按每平方米房子仅投入1000元做配套设施，那么这一平方公里就总共投入20亿元资金了。可是建一公里地铁和几十公里公路和一个学校等。实际上政府拿到的钱主要用于以下几个方面：1、旧城改造，亮城工程。包括大广场，场馆楼台和标志性建筑，一河两岸改造装等投入。2、大马路，高速公路，高铁等各种基建投入。3、公务员，教师的奖金等。以上可见，所谓的房地产拉动经济实质不是多建房子满足人们的住房需求，而是把房子作为政府收集资金的手段。房子在整个投资过程中所占用的资金比例不到20%的，而大部分资金是用来投资大基建和政府的装扮工程和提高政府人员收入。这个模式的目的不是通过建设更多的住房提高人们生活水平，而是以把土地和房子作为融资工具。为了收到更多的资金，就要求房价不断上涨。为了使房价不断上涨那么就要控制土地的供应量，减少房子的供应，维持投资者的信心使更多的钱进来被政府收取。但是这样会减少房子的建造，抑制房子的消费。把大量的资金交给政府有利有弊。有利的方面是，政府有钱了可以集中力量办大事，如建设高速公路，高铁，水坝等；把城市翻新，城市比以前漂亮多了；支持了教育卫生的发展。不好的方面是，通过通货膨胀和减少土地供应合力推高房价，抑制住房消费，使得人们住房面积偏小不利于提高生活水平。政府获得大量资金进行投资，但投资效率很低。政府投资花钱应该有个度，但这个度很难把握，政府不清楚投入公共设施和留给个人消费的比例多少合适。比如城市装扮工程究竟应该到怎么程度才合理。中国有一半人口收入在四五千元，而现在很多城市装扮的比发达国家都漂亮，高楼林立，几十上百亿一栋的高楼比比皆是。以前有报道政府大楼豪华，还爆出广州住房公积金管理中心，按工作人员数量计算，人均装修费二十多万元。现在适合政府投资的基础设施项目已经日趋饱满，边际效益小甚至是负的。比如西部省份很多高铁上座率不到30%，云南等省份的高速公路太多因而车流量非常小。也就是说政府不能再大规模投资基础设施拉动经济了。第二种房地产拉动经济的模式是对房地产本身进行投入的模式。和第一种模式不同，它是真正把资源投入房地产形成房子实物，通过降低房价，使人们有能力消费更多的住房面积，提高人们住房面积和居住条件，拉动内需，扩大就业率，这样拉动经济发展。这种模式中，房子是普通商品而不是投资品。人们有真实需求才买房子而不是通过买房子等房子升值赚钱。phttps://www.zhihu.com/answer/2659418317