跃军房研：房地产信息周报（2023年第3周）

岳鸿

在国家宏观政策方面，当前主要集中体现在金融支持房地产工作方面。
金融支持房地产政策愈发深入和细致，央行、银保监密集部署支持房地产各项具体方案和措施，其贯彻落实中央经济工作会议精神的速度以及可运用的工具，远超过其它各部门。上周，针对需求端，推出了首套住房贷款利率随当地房价动态调整的机制，有利于各地依据市场情况动态调整房贷利率，促进市场交易。本周在中央经济工作会议的基础上，人民银行和银保监对房地产支持共有了进一步深入安排，工作表现出“扶强也帮弱”整体帮扶的政策迹象，针对头部、优质房企，通过“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”，积极改善资产负债表，扶持头部优质房企尽快进入良性循环。针对出险房企，积极开展保交楼资金支持，新增1500亿元保交楼专项借款，同时新设2000亿元保交楼贷款支持计划，合并2022年已投入的2000亿元专项借款和2000亿元央行免息贷款，在保交楼工作上公开投入的资金规模，累计达到7500亿元。保交楼工作得到十足的资金支持。对稳定社会大局，维持市场信心起到了决定性作用。
地方上，各地进一步放宽限购、增加贷款额度，同时加强保障性住房建设武汉取消了二环外区域住房限购，长沙二孩以上家庭可增加购买住房资格，绍兴提高了公积金的贷款额度，北京增加了公积金的缴费基数。北京、上海、河南、浙江等地同时公布了2023年度城市更新或老旧小区改造的目标。
房企2022年销售业绩多数下滑，内外部并购整合继续深入本周有10家房企预告了2022年销售情况，9家销售金额同比下滑，最大下滑68%，最小下滑4.6%，仅越秀地产销售金额同比增长，增8.6%。房地产收并购业务，持续蔓延。建发地产拟收购美凯龙29.95%的股份，北京城建股份拟收购北京城建集团持有的北京城建兴瑞置业开发有限公司100%股权。多数城市集中供地逐步淡出市场，广州、北京等地开始公布2023年供地情况。
具体信息详见各板块信息汇总：


1、央行、银保监：
1月10日，央行、银保监会联合召开主要银行信贷工作座谈会，研究部署落实金融支持稳增长有关工作，提出要保持房地产融资平稳有序，推动经济运行整体好转；要有效防范化解优质头部房企风险，实施改善优质房企资产负债表计划。指出，聚焦专注主业、合规经营、资质良好、具有一定系统重要性的优质房企，开展“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四项行动，综合施策改善优质房企经营性和融资性现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。1月13日，人民银行举行2022年金融统计数据新闻发布会，其中涉及房地产有关内容，除了承接中央经济工作会议部署的工作内容安排之外，新增的具体措施包括：1、增加房地产结构性货币政策工具，支持房地产市场平稳运行，包括保交楼贷款支持计划、住房租赁贷款支持计划等；2、拟实施《改善优质房企资产负债表计划行动方案》，聚焦专注主业、合规经营、资质良好，具有一定系统重要性的优质房企，重点推进“资产激活”、“负债接续”、“权益补充”、“预期提升”四个方面共21项工作任务，综合施策，改善优质房企现金流，引导优质房企资产负债表回归安全区间。方案设定了优质房企条件，没有具体名单，由金融机构自主把握。3、针对房企”三线四档”融资规则，在保持规则整体框架不变的基础上，完善部分参数设置。根据近期媒体信息整理，各措施具体金额为，新增1500亿元保交楼专项借款投放，新设保交楼贷款支持计划2000亿元，住房租赁贷款支持计划1000亿元。
2、国务院
1月12日，国务院国资委召开地方国资委负责人会议，总结2022年国资国企工作，明确2023年重点任务。延续中央经济工作会议精神，将房地产作为重点领域风险防控的工作进行部署，要求加快健全风险监测防控工作体系，牢牢守住不发生重大风险的底线。
3、上海证券交易所
1月11日，《上海证券交易所科创板企业发行上市申报及推荐暂行规定（2022年12月修订）》明确禁止房地产和主要从事金融、投资类业务的企业在科创板发行上市。



1、北京
调整2023财政预算年度住房公积金月缴存基数上限为31884元；月缴存基数下限为2320元。2022年，北京甲级写字楼市场在全部新增供应仅为31.2万平方米，较去年下降76.2%。2023年，北京拟综合整治老旧小区，新开工300个、完工100个，老楼加装电梯新开工1000部、完工600部。启动危旧楼房改建和简易楼腾退20万平方米。
2、武汉
取消二环外的限购政策，该政策原为2022年12月9日房交会阶段性政策，现变为长期政策。
3、长沙
1月12日起，实施《依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭购买商品住宅实施细则》，对依法生育两个及以上子女的本地户籍家庭，增加1套购房指标。长沙户籍家庭购买限购区域第三套商品住房不受缴交社保或个税、房屋网签或办理不动产证时间等限制。需同时满足以下3个条件：一是夫妻一方或双方为长沙户籍；二是现户籍家庭有两个及以上子女，且至少有一个未成年子女（18周岁以下）；三是所生育的子女均为依法生育（含合法收养）。
4、上海
1月15日，上海政府工作报告提出，2023年将全面推进“两旧一村”改造，年内要完成12万平方米中心城区零星二级旧里以下房屋改造、28万平方米小梁薄板房屋等不成套旧住房改造，启动10个城中村改造项目。
5、宁波
宁波市将于2023年1月31日起施行《宁波市公租房保障管理办法》推行实物配租和货币补贴方式。保障面积标准为，保障家庭成员1人的，建筑面积36平方米；家庭成员2人及以上的，标准为人均住房建筑面积18平方米。
6、绍兴
1月11日，绍兴市发布《住房公积金“惠民生、促共富”十条举措》的通知，提出上调住房公积金贷款额度，最高可达100万元，同时对新就业大学生以及二孩、三孩家庭等将提升可贷额度，但涉及贷款额度上浮的支持政策不重复叠加。具体为，三区及诸暨市单职工家庭贷款最高额度由60万元上调至70万元，双职工家庭贷款最高额度由80万元上调至100万元；嵊州市、新昌县单职工家庭贷款最高额度由35万元上调至50万元，双职工家庭贷款最高额度由60万元上调至80万元。
7、河南
1月14日，政府工作报告中提出，围绕2023年的发展目标，提出加快推进新型城镇化。要加快郑州国家中心城市建设，构建主城区与航空港区双核引领发展格局。加快郑州都市圈一体化发展，打造郑（港）汴许主引擎。推进洛阳中原城市群副中心城市建设，强化与三门峡联动发展。完善南阳建设省域副中心城市政策体系，加强与信阳、驻马店协作。支持商丘、周口建设豫东承接产业转移示范区。支持安阳、鹤壁、濮阳与京津冀深化合作。新改造城镇老旧小区38万户、棚改安置房27万套。



1、信达地产拟认购合伙份额，投资深圳项目
1月12日，信达地产股份有限公司宣布，全资子公司广东信达地产有限公司与信达地产关联方中国信达资产管理股份有限公司，及中国信达下属公司信达资本管理有限公司共同参与认购芜湖信丽投资合伙企业（有限合伙）份额。
该合伙企业总认缴规模为12.14亿元，其中普通合伙人信达资本认缴出资100万元，占合伙企业规模的0.08%；中国信达作为有限合伙人认缴出资48,000万元，占合伙企业规模的39.53%；广东信达地产作为有限合伙人认缴出资20,000万元，占合伙企业规模的16.47%，
合伙企业拟投资深圳区域某项目。截至目前，该项目已取得用地规划许可证，工程进度正常。项目总货值约22亿元。
2、建发地产拟收购美凯龙29.95%的股份1月13日，建发股份发布公告称，1月13日，公司与红星控股、车建兴共同签署《股份转让框架协议》，公司拟收购美凯龙29.95%的股份，交易对价原则上不超过63亿元。3、北京城建股份拟收购北京城建集团持有的北京城建兴瑞置业开发有限公司100%股权1月13日，北京城建投资发展股份有限公司发布公告称，为理顺管理关系，彻底解决同业竞争问题，拟收购北京城建集团有限责任公司持有的北京城建兴瑞置业开发有限公司100%股权，并终止与集团公司合作开发望坛棚改项目。4、上海城建发展发布业绩预亏公告1月13日，城建发展发布业绩预亏公告，预计2022年净利润亏损约-10.92亿元~-7.91亿元。亏损原因主要来自于三个方面：金融资产采用公允价值计算，投资的股价下跌导致损失较大、疫情导致交付延后未能及时结转利润、疫情免租导致收入减少。



本周有10家房企或涉房企业预告了2022年房地产销售业绩，仅越秀地产一家同比增长，其它房企销售均出现不同程度下跌。最大跌幅接近70%。





1、昆明发布住宅存量用地信息1月9日，昆明市自然资源和规划局官网发布了“关于2022年度存量住宅用地信息的公告”（昆明主城五区及周边县区），根据公示，2022年，昆明市共有存量住宅用地324宗，总面积1192公顷。其中，未动工土地面积421公顷，已动工未竣工土地面积700公顷，未销售房屋地块的用地面积约282公顷。2、长沙发布2022年土地成交综合信息2022年，长沙共有5轮集中土拍，内六区供应涉宅用地72宗，总建面1117万平方米，同比下降39％；成交71宗，总建面1106万平方米，同比下跌33％；供销齐跌，为近4年最低。2022年，“集中供地”模式正逐渐淡出市场。全年长沙、苏州、武汉、无锡等多个城市推出4至5轮供地，而2023年或将有更多城市跟进，转向常态化供地。3、广州，2023年将推出75宗宅地坊间有人已获取广州2023年度供地清单，初步统计约有75宗地块年内上市。
4、常熟，2023年将推出9宗宅地
2023年常熟拟推出9宗宅地，总面积约34.6万㎡，总体量约57.9万㎡。
5、北京2022年土地成交金额约1615亿元，第五批次供地正在开展
北京市2022年目前已完成4批次集中供地成交，累计成交55宗地，总土地出让金1615.31亿元。12月30日，挂牌第五批次集中供地的6宗住宅用地。6宗地块分别位于经济技术开发区1宗、朝阳区1宗、石景山区1宗、通州区1宗、昌平区1宗、房山区1宗。总面积约21.47万㎡，总建面约53.18万㎡，总起始价122.52亿元。2023年部分拟供商品住宅用地项目清单（第一批）。第一批清单中项目共计17宗，涉及9个区，建设用地面积74公顷，建筑规模约157万平方米。

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