房地产行业的未来（2/2）

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房地产发展到几年前的时候，这个社会对行业的普遍共识：房地产发挥了巨大的历史作用，但未来持续依托房地产发展带动经济发展的模式已经非常不利于国家经济的健康发展，变革必将到来。
赛道需要被转化，过去的政府、房地产公司、金融机构的绑定模式需要一些更健康的解题方法。在这种社会共识下，对房地产行业的调整也在悄然而至。
百年未有之大变局
这个小标题在官媒中反复提起，用这一句话笼统概括全世界和整个国家复杂的局势。其实在我看来，未来的路无非两种，战争或技术革新。战争的路径无非是经济桎梏、民意沸腾，总有扛不住压力的政客最终会将压力倾泻于暴力。
我们所需要讨论的是如何实现技术革新。以及这个思路下对房地产行业的影响。
讨论这个之前我们先从当下的现实出发：内卷与灵活就业。这两个近几年兴起的词背后凸显的是经济增长乏力的本质。
在经济蓬勃发展的时候，大家实际上很少通过堆叠工作量来实现竞争，更多地去发现机会、寻找新的财富增长点、实现更大的个人价值来竞争。内卷则是找不到出路的时候，用工作量这种方式换取自己在企业存活价值的体现。这个词背后对职场人的无奈可见一斑。
灵活就业则更是对得益于外卖和网约车行业的兴起，给了不少失业人员一条温饱的道路，这背后所代表的巨大的社会失业人口。当企业找不到出路时，只能将人力成本释放进入社会，让社会整体承担。
未来的出路在哪里？
政府核心思路只有一条，人和钱共同作用下，率先实现技术创新，寻找新的增长点，为此其实我们可以看到政府的许多举措实际上是为这个需求做配套来达成最终目的。
1.如何让资金涌入正确的地方？政府吸取了08年4万亿政策的教训，为了确保资金流入到政府希望的地方，通过对房地产的整治来逼出此前房地产占用的巨量资金，并精准地对新能源汽车、半导体等行业进行投资来促进科技创新。
另外为了押宝其他的技术可能性，北京设置证券交易所，强化新三板改革。这件事本质是通过社会资金帮助政府押宝未来技术发展，只要具备技术潜力的均可以通过上市来帮助其发展，或许通往未来技术革命的道路会被其中的上市公司承载。
2.如何让人才涌入正确的地方？大城市是科技创新最好的配套。政府提供大量的廉租房、保障房等住房政策核心是降低年轻人在城市居住的成本。年轻人天马行空的想法+较低的生活成本+大城市的配套，或许未来有一家世界级科技公司的创始人最早就居住在政府所设立的保障房内。就像是美国科技公司的初始是车库一样。而当前的教育改革也是在未来科技创新实现前做好充足的技术人才储备。
3.这种经济模式的转变，实际上对政府的财政收入是有影响的，最直接的影响则是伴随房地产的遇冷，土地出让金的收入巨幅减少，按照我们目前测算看，土地出让金整体8.4亿，但考虑到土地出让金的城市建设等，实际政府净收入在1.68万亿。


所以房产税呼之欲出，我们尝试测算了一下房产税的规模，此部分可以理解为代替土地出让金的净收入，以下是我们的测算模型，因为这部分是前同事做的，我就不展示具体的数据信息，最终我们测算出的结果是约为1.08万亿。


针对这6000亿的资金缺口，从目前的政府行为中，我们可以看到他们的解决思路。①新区开发的战略叫停或回撤，因为新区开发需要大量资金，且在当前市场局面下土拍收益不及新区开发成本；②逐步出让成熟区内土地，一方面是土地热度较高，另一方面土地整理成本较低，相当于在土地出让金那个部分，将80%的成本性支出降低，实现更多的净收入比例。
从上文逻辑来看，其实目前整个国家遇到的问题也呼之欲出，人口端由于内卷和失业导致幸福度和平均收入水平持续降低。政府端伴随房地产市场不景气、土地出让金的减少，房产税让位经济发展导致财政收入下降，对城市发展捉襟见肘。企业端伴随这几年的疫情、经济大环境和国际竞争态势实际上步履维艰。大家都在憋着一口气寻找新的发展机会点。
政府在行动


财政部今日针对深圳的发文核心就两点，第一就是保障房的大力支持，第二就是房产税。其实和我们前文逻辑吻合，保障房已经说得很清楚了。房产税我们可以细说一下，
为什么选择深圳？①深圳的经济发展非常强劲，大量的高净值人群加持下，无论房地产市场大环境如何波动都具备巨大价值，因此房产税对于市场购房者的影响较小，不会在短期内对市场形成较大的波动和冲击；②深圳算是对土地出让金依赖较小的城市，房产税的政策风险相对可控；③深圳的财政压力较大，笔者之前通过朋友了解到深圳的老师开始补缴之前年终奖的税费、同时许多公立学校老师之前校招承诺的薪酬后续是有部分下滑的，可以看出来政府财务压力的存在。

房地产行业的定位

最后的最后从这些蛛丝马迹中看这个行业到底会走向何方？①它将会成为一个体量巨大的普通行业；②市场房企的分化，低端市场基本被政府的政策性房源占据，房企的机会点只能聚焦改善和豪宅，但相对而言此部分市场规模有限。房企未来会逐步走向小而美，快速弯道超车的可能性日趋降低；③房企也将从此前粗暴的赚钱方式开始精细化管理，对于长租公寓运营、商业运营要求持续提升，精耕细作将成为未来的赚钱方式，目前也有大量的房企开始对标制造业，以学习精细化管理模式；④行业人员收入水平大幅降低，这一点是我最不想看到的。
这里面有一个重大的悬念，那就是当前的市场局势下，真的有民营企业能够撑过去么？大家拭目以待。
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膨胀的骚年

垃圾内容，路过为证。