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广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉
12月15日，国家统计局发布了今年1-11月房地产数据。
点评如下：
1、商品房需求端继续疲弱
1-11月份，全国商品房销售面积下跌22.3%，相比1-10月份的跌幅持平，跌幅继续保持在高位。1-10月份销售金额下跌26.6%，比1-10月份扩大了0.5个百分点。销售金额跌幅大于销售面积，意味着新房价格还在下跌，这从同期发布的70城指数可见一斑。从百城、百强房企销售跌幅超过30%来看，需求端继续疲软。
11月单月同比跌幅，比10月扩大了10个百分点，主要是去年11月有一波小的回升导致高基数。单月环比增长3%-4%，主要是10月份国庆形成了低基数，以及11月份需求端纾困的政策刺激到了热点城市，限购退出或调整、认房不认贷等，释放了部分需求。但整体而言，需求端仍旧比较疲软。主要原因是，房企风险开始向稳健经营的企业蔓延，导致市场预期再次下行，尽管三支箭发出，但主要集中在保交楼、风险处置，民企风险爆发和市场需求疲软叠加，再加上11月疫情再次在重点城市蔓延，居民未来预期依旧不乐观，导致线下购房需求受到阻碍。
2、开工和拿地降幅扩大。
需求端疲弱、预期不稳，继续制约新开工和拿地。1-11月份，全国土地购置下降53.8%，跌幅比1-10月扩大0.8个百分点；新开工下跌38.9%，降幅比1-10月份扩大了1.1个百分点。当然，这其中也有去年11月份高基数的影响，去年11月新开工、拿地环比增长，同比跌收收窄。但不可忽视的是，由于保交楼进入攻坚期，风险继续释放，不仅民企拿地、开工的情绪很低迷，而且销售端疲弱开始影响到了包括国企央企平台在内的房地产企业，导致整体房企拿地、开工的积极性都在下降。
3、保交楼取得一定进展
由于去年11月竣工高增长，导致今年1-11月份竣工面积累计同比、单月同比跌幅扩大。但单看环比，今年10-11月竣工面积连续增长，涨幅分别为41.5%、60.8%。说明近期国家及各地保交楼的政策力度加大，取得了积极的效果。近期，随着专项借款、纾困基金积极落地，三支箭纾困保交楼，房企融资环境好转，已销售房屋竣工交付提速。
4、开发商资金面较为疲弱。
同样，由于去年11月房企到位资金跌幅较小，形成基数较高，今年1-11月份，全国房地产开发企业到位资金下跌幅度，但25.7%的跌幅相比1-10月扩大了1个百分点，国内贷款跌幅（-26.9%）扩到0.3个百分点，自筹资金（-17.5%）扩大了2.7个百分点，显示开发商资金链仍旧非常紧张，或者说，尽管三支箭发出了，但能否落地为贷款投放、债券发行有投资者认购等，还存在不确定性。如果需求端仍疲弱，房价还在喋喋不休，资金进入地产的积极性就会比较低。
5、开发投资受到拖累
拿地和新开工降幅扩大，自然拖累开发投资。1-11月份，开发投资降幅扩大，从1-10月份的-8.8%扩大到-9.8%，继续创有记录以来的最大累计跌幅。从拿地和新开工的走势看，估计今年跌幅会超过两位数，这也是第一次。如果保交楼、风险处置进展不及预期，如果需求端继续疲弱，如果资产价格继续下跌，供给端投资的积极性还会受挫。
6、展望未来
展望2023年，尽管今年低基数下，明年跌幅可能收窄，但不改疲弱的态势。当前，房地产全链条下行，要企稳的话，得供需两端同步发力。供给端，只有保交楼、风险处置获得实质性进展，止住失血，才能稳定地价、房价下跌态势。问题是，供给端能否企稳，除了三支箭外部输血，关键要看需求端复苏，恢复开发商的造血功能，这取决于疫情后百姓的收入、预期能否好转。因此，需求端积极纾困疫情影响，加大政府对社会保障、公共服务的投入，加大消费端的扶持，提振百姓的收入。这样，大家买房的信心，敢于加杠杆的信心才能修复。 |
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发表于 2023-1-12 09:55:39
