【调查结果】中国人“折旧”意识的缺失，与“中国特色”的房 ...

最爱原点

前文回顾：

• 房地产1：中国房地产的本质：70年后【价值归零】的“耐用消费品”
  
• 房地产2：中国式【免费】拆迁的【庞氏骗局】，与房地产泡沫的【崩坏之日】
  

当第一次得知“中国人缺乏折旧意识”、“中国房地产由于没有扣除折旧而存在泡沫”时，很多童鞋可能都会觉得难以置信吧？连日本的经济学教授一开始都不信。
既然如此，那就让我们做一个“中国人房地产意识”的调查验证吧~

***************<目录>***************
一、待验证的假说
二、调查对象、调查方法
三、定性分析：中国人如何【看待房子】？
四、定量分析：中国人如何【评估房价】？
五、样本对比：若是知晓真相的人，结果将如何变化？
附1：其他问题：如何评估“泡沫程度”、如何看待“房地产税”、如何看待“拆迁暴富”
附2：“中国特色”的房地产泡沫
*************<正文开始>*************
一、待验证的假说


本次调查将主要对下面5个假说进行验证：
1、中国人并未将房地产视为【耐久消费品】，缺乏【折旧】意识：

• 实际上，中国人普遍将房地产视为类似【黄金】的存在，认为其价值【几十年也不会下跌】
  

2、中国人【缺乏折旧意识】的主要原因，有以下几点：

• 持续了几十年的“中国式免费拆迁”，让中国人从未有过“自费/自力重建房屋”的经历；
  
• 房地产税的缺失，让中国人缺乏“资产价值核定”、“累计折旧税前扣除”的经验；
  
• 大多数中国人没有意识到，“70年土地使用权”到期后，【必定会按照时价续费】；
  
• 记载真相/真正的知识的文章被多次.......
  

3、作为缺乏折旧意识的结果，【二手房的价值】被【高估】，高估部分即为【泡沫】：

• “理应扣除的累计折旧”并未被扣除，因此二手房市场价格大幅高于【公允价格】；
  
• 这样的现象在国外根本无法想象，因此是【“中国特色”的房地产泡沫】；
  

4、一旦上述的关于房地产的真相广为人知之后，恐怕将引发巨大的...…

• 绝大多数人对“土地续期费”、“自费重建”等根本没有心理准备，恐怕将难以接受；
  
• 参考“人口普查数据......”、参考“P2……”，房产...恐将……
  

5、若是在…的国家，由于...，“中国特色”房产泡沫将无以为继
<hr/>二、调查对象、调查方法


本次调查主要在彬老湿的熟人微信群（老同学、老同事等）中展开：

• 从5个500人群中，总共回收有效问卷347份；
  
• 样本大多数都是上海人、且已经有过购房经历，90%以上拥有本科+学历，是中国精英层；
  
• ---- 对于“房地产意识的调查”来说，是非常理想的样本群体。具体如下：
  

特别地，彬老湿的老友圈中很多都是金融人士，本次样本中超过2/3拥有金融/财会背景，超过1/2的人拥有完整折旧知识 ---- 基本可以说是国内“精英中的精英”；
---- 若连这一批人都对房地产的估值存在偏差的话，那其他人群恐怕就更不用说了…


<hr/>三、定性分析：人们如何【看待房子】？


首先，彬老湿直接询问了受访人是“如何看待房子”的：

• 点评：4个选项中，只有【豪车】是耐用消费品、需要每年折旧，而只有3%的人选择；
  
• 结论：显而易见，中国人普遍未将房子视为【耐用消费品】，而是更多地视为【黄金】等【价值不会减少】的事物 ---- 假说1得证
  

附：实际上，中国房地产的本质是“70年折旧的【耐用消费品】”，使用年限耗尽后，价值理应【归零】。参考：房地产1

• 点评：显而易见，中国人普遍缺乏“房子使用寿命到期后，应当自费/自力重建”的意识；
  
• 取而代之，将近2/3的人仅仅是“坐等政府拆迁（免费送我新房）”---- 假说2-1得证
  

附：实际上，在其他国家，房子使用寿命到期后，外国政府根本不会来管你，原住户只能“自费/自力重建”---- 自费雇佣工程队推倒旧宅、再建设新宅。参考：房地产2

• 99%的人至少“听说过”土地使用权年限；
  
• ---- 再一次地：对于“房地产意识的调查”来说，这是一个非常理想的样本群
  

• 高达半数的人根本不认为“土地使用权到期更新”时需要【支付续期费】；
  
• 剩下将近一半的人则认为【只需缴纳少量的】续期费；
  
• ---- 而真正认识到【到期恐将满额续费】的仅占2%；假说2-3得证
  

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附注：关于“土地使用权到期续费”相关事宜，可进一步参考：
（21世纪财经）接近国土部人士：土地使用权到期续费是肯定的
（新华社）土地使用权到期，该谁“续费”？
（新华社）土地使用权到期，不续费还能继续居住吗？

点评：这些都是大媒体（甚至新华社）早在2016年就已刊登的消息，从上图中可以看出：
※ 按中国现行土地制度，土地使用权到期后，【必定续费】；
※ 而且是“按照当前市场价格，重新支付土地出让金”（即：【满额续费】）！（除非以后征收房地产税、土地制度发生改动）

注：土地出让金的实质是【政府税收】，具有【强制性】和【普适性】；
※ 因此根本无需像【杀毒软件、迅雷会员】那样通过“打折续费”的方式来吸引客户；
※ 同时，若真的对续期部分打折，则会造成社会内部的不公平（同样实质是“居住税”，凭什么刚买房的小年轻必须满额缴费，而另一部分到期续费的人就可以获得打折呢？）
※ 更甚，在各地…财…普遍吃紧的情况下，按国内风格，更难想象会放弃这个巨大税源了…
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• 将近一半的人【完全不认同】续期费；
  
• →　如前面的图中所说，若突然被要求支付巨大的续期费，大部分上海家庭恐将无法承受（人均120万人民币）---- 假说4得证；
  
• 甚至，考虑到之前的P2… 土地续费，弄不好将引发比那个更......……
  

<hr/>四、定量分析：人们如何【评估房价】？


其次，彬老湿设计了一个实验，通过定量分析来验证“中国人是否拥有正确的折旧意识”：
1、实验基本原理：

若人们真的有【折旧】意识，那么应该按下面的方式来评估房价：
1）房子越老（=已使用年数越高），公允价值（正确的房屋估值）就越低：
例：对于一幢已使用了30年、且“总预计使用寿命”为70年的老房子来说，公允价值应该只剩57% =（70 -30）/ 70


2）对于同一幢房子（“已使用年数”固定），“总预计使用年数”越长，公允价值就越高：
例：同样是一幢已使用了30年，若“总预计使用寿命”越长，其公允价值也应当越高


3）最终，理性的人（若正确地进行折旧）给出的房屋估值，应当在公允价值附近波动；

• ---- 公允价值越高（正比于“总预计使用寿命”），房屋估值也应越高，两者呈现【正相关】；
  
• 样本应紧贴【45°线】周围分布（若偏离45°线，则说明估值偏高或是偏低）；
  

2、数据收集：

• 为了进行上述分析，我们需要收集总预期“使用寿命”和房屋估值这两个数据；
  
• 而已使用年数将直接在问题中给定；
  

1）总预期“使用寿命”：从问卷中直接询问，结果如下：

• 如下图，【70年】的得票数最多，这也是最合理的答案（参考房地产1：从日本房地产市场的成熟经验来看，大多数房子都在建成后70年左右被推倒重建）
  
• 同时值得注意的是，仍有30%的人认为房子可以住百年及以上…
  

• 同时，这里还考察了不同人群对房屋“总预计使用寿命”评估值的差异，如下图
  
• ---- 结论是：总体来说，差异并不明显。
  

2）房屋估值：问卷中设计了两个不同的Case，来验证受访人对二手房的估值：
Case1：对【30年老房子】的价值评估

• 题目设计 & 结果：
  

• 同时，这里还考察了不同人群对【30年老房子的市场价】评估值的差异，
  
• ---- 除了“初中学历”、“年龄低于25岁”、“完全没听说过折旧”这3个人群有高估房价的倾向外，其他群体之间的差异并不明显。
  

Case2：对【50年老房子】的价值评估

• 题目设计 & 结果：
  

注：严格来说，本题存在一个设计缺陷：题目中应该增加【不考虑通胀】这个条件；

• ---- 若缺失这个条件，房价估值中，将同时包含折旧和通胀带来的影响，无法区分
  
• 但就算如此，居然有一半以上的人认为“50年之后，房价（不但不因折旧而下跌，还）会比现在更高”… 而且这还是中国精英群体的认知…
  
• ---- 这个结果真心超出了彬老湿的想象……
  

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* 注：其实，就算考虑通货膨胀，只要房子的本质仍是耐用消费品，其价值就终将归零：

（这里不考虑【市场供求关系变化】，仅考虑通胀和折旧）
※　一开始（1+累计通胀）X（1-累计折旧）的部分大于1，因此房价【暂时】上升；
※　而当过了一定时间后，随着累计折旧越来越大，该部分将变得小于1，房价将会下降！
※　最终，当使用寿命耗尽（累计折旧 = 1）时，不管通胀多高，公允价值都将【归零】！

如上图，通过模拟测算我们也能看到：
※　若预计房屋寿命70年的话，约57年时，房价市场价将跌破原价；
※　而若预计房屋寿命50年，则约30年时，房价市场价将跌破原价；
---- 因此，即使考虑通货膨胀，一半以上的人认为50年后房价仍会上升，仍是非理性的
（特别是那些认为“房屋耐用年限在50年以下”的人群 ---- 若当真如此，50年后房子应该已经倒塌了… 怎么可能还会有价值呢…）
---- 因此假说3得到验证：人们缺乏真正的【折旧意识】，对二手房价格存在明显【高估】
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• 同样地，这里同时考察了不同人群对【50年老房子的市场价】评估值的差异，
  
• 可以看出，那些“拥有折旧知识”、“有金融财务背景”、“研究生及以上学历”的人，反而更倾向于认为“50年之后房价会进一步上涨”…… 这……
  

3、定量分析：房屋估值 VS 公允价值

数据收集齐之后，我们就可以开始正式的定量分析了。
让我们先复习一下理论结果：若人们真的有折旧意识的话，样本的分布应该是这样的：


而实际结果，却是这样的…………

Case1：30年房子的房价：


可以看出：回归线完全是平的、样本无序地散布在45°线两侧（即使剔除异常值也是一样）

• →　这说明了：无论公允价值如何变动、人们给出的房屋估值完全随机、毫无规律
  
• →　即：人们完全没有正确的折旧意识（哪怕是中国精英层）→　假说1得到验证
  

具体分人群来看的话：

• 自称【知道折旧、且懂得具体会计原理】的人群，完全没能展现出理论结果……
  
• 唯独【硕士及以上学历】人群，样本呈现（微弱的）正相关、且大致集中在45°线上方……
  

Case2：50年后房子的评估价值：
---- 与Case1的结果几乎完全一样，毫无规律… 这里就不重复赘述了。


最后再一次地：从定量分析中我们也可以看出：
---- 人们完全没有正确的折旧意识（哪怕是中国精英层）

<hr/>五、不同样本群对比：若是【知晓真相】的人，结果将如何变化？


那么，若是知晓真相之后，结果是否会变、又将如何变化呢？
---- 为了验证这一点，彬老湿在【知乎粉丝群】中发了一个独立于上述【微信样本群】的问卷版本，其中新增了一题：


这里仅取回答“读过”的35个样本，跟之前【微信调查群】的347个样本做一个对比：
结果如下：
1）针对“30年房龄房屋的估值”

• 本题中，两个群体并没有展现出较大差异
  
• → 但在随后的问题中，差异将非常明显
  

2）针对“总使用寿命预期”、“50年后房屋估值”、“对泡沫程度的预期”：
这时候，【读过】的知乎群体 & 【没读过】的微信调查群之间，展现出了明显的差异：


可以看出：【读过】《房地产篇》的知乎群体：

• 使用寿命预期更短、且无一人认为房子能存续几百年；
  
• 对50年后的房屋估值更低、认为50年后房价上升的比例大幅降低；
  
• 对泡沫程度的预期更大；
  

3）针对“房屋估值 VS 公允价值”：


在Case1：30年老房子的价值评估中：

• 虽然很遗憾地，从【35个读过】的样本整体来看，仍然没能体现出明显的正相关；
  
• 但若是仅看红框部分（包含了80%的样本），样本分布图已经十分接近理论结果了；
  

在Case2：50年老房子的价值评估中：

• 虽然样本分布形状仍然跟理想有差距，但至少体现出了微弱的正相关；
  
• 同时，明显的偏离值（蓝色框，远离45°线的部分）也比微信调查群少了很多。
  

于是结论是：

• 一旦人们得到真正的知识，中国房地产市场的估值逻辑将彻底改写→ 假说5得证；
  
• 彬老湿呕心沥血地码了那么多字，多少还是有用的（泪目）；
  
• 所以，有些事情吧…… 哎……
  

<hr/>附1：其他：“泡沫预期”、如何看待“房地产税”、如何看待“拆迁暴富”

本次问卷中，“顺便”询问了其他一些关于房地产的问题：
1）关于“泡沫预期”：

• 绝大部分人群认为房地产市场【存在泡沫】，认为“房价应下降50%”的得票最高；
  
• 同时，仍有15%的人群认为房地产市场【没有泡沫】，甚至房价应进一步上升
  

2）如何看待“房地产税”（多选题）：

• 至少30%~50%的人士【支持】房地产税；
  
• 但同时，仍有约40%的人士对房地产税【不持肯定态度】；
  

其实如之前所说：

• 不管是各大发达国家，还是印度、巴西这样的发展中国家，都早已有完善的房地产税制度---- 就跟“所得税”一样，房地产税是【调节贫富差距】的最重要手段之一；
  
• 反过来说，中国长期缺失房地产税，必然会导致资产层面的贫富差距极大！
  
• 如下图，是西南财经大学的《中国家庭金融调查2017》年中的数据，可以看出，【净资产】口径的基尼系数居然超过了0.7…… 按OECD的标准，这已经是“易发生......”的水平了…… 这真的是.........的我国的“理想的样子”吗？
  
• 参考：房地产4：中国式房地产的【代价】，和巨大的【利益再分配】
  
• 参考：房地产5：【房地产税】的假想案 ----【消除不公平】，仅需一步
  

好在我们可以看到，在【读过】《房地产篇》的知乎群体中，支持房地产税的比率明显提高；
---- 这说明，有朝一日，只要正确的观念普及之后，中国人也是可以步上正道的。


3）如何看待“拆迁”以及拆迁带来的“一夜暴富”（多选题）：

• 至少30%~50%的人认为拆迁是合理的，是生活的基本保障、城市发展的必要条件
  
• 认为不合理、或是持中立态度的人，约各占25%左右
  

而实际上，就如前文所说：

• 作为理性的【现代人】，我们早已不应该是封建时代那样【跪求皇帝“恩赐”】的愚民了；
  
• 同时，更不应该整天【坐等拆迁暴富（=不劳而获）】，仿佛“财富都会凭空变出来”…
  
• ---- 取而代之，我们必须明白：“凡事都有它的代价，在你不牢而获的同时，总有别人（房奴）在替你默默承受”；最终，“若中国想要成为真正的现代国家，每个人/每个家庭都必须形成【自治】的理念：自己承担自己居住的代价、自费/自力重建房屋，付出与获得对等，不再不劳而获”！
  
• ---- 当“中国特色的房地产泡沫”最终崩坏的时候，也许中国普通家庭们终将在......中明白这些“在发达国家早已是常识”的道理吧… 奠……
  
• 参考：房地产6：“旧改”可能就是【房地产泡沫崩坏】的【前兆】
  

最后：知乎【读过】《房地产篇》的群体中，反对拆迁暴富的就明显变多，也算聊感欣慰


附2：“中国特色”的房地产泡沫

作为本文的总结和尾声：
经济学界常用的【房价泡沫】评估方法，主要有下面几种：
1）房价 VS 人均收入

• 若比值过高，这说明房价可能存在泡沫、购房负担过重
  

2）房价 VS 未来现金流贴现值

• 若房价显著高于贴现值，说明房价可能存在泡沫（没有收益支撑）
  

3）房价 VS 宏观经济基本面

• 若房价与宏观经济变化之间没有体现出联动，说明房价可能存在泡沫
  

而通过本次验证我们已经可以得知：中国恐怕有着独一无二的“中国特色房地产泡沫”
---- 房价 VS 公允价值（扣除累计折旧之后的价值）

• 若房价显著高于公允价值，显然说明房价可能存在泡沫（累计折旧应当早已被扣除！）
  
• 这种现象在中国之外根本“无法想象”，所以是“中国特色”的房地产泡沫
  
• 而正因为在中国之外根本“无法想象”，所以几乎完全不为世界所知……
  

再一次地：为什么说“在国外无法想象”？
1）国外普遍拥有完善的房地产税制度（哪怕印度、巴西都有）：

• 通过房地产税的税基核定，就算普通家庭也能获得完善的折旧知识以及主动折旧的动力！
  
• ---- 特别是那些买房只用于自住的家庭：越早折旧越早避税，恨不得自家房价早日归零呢！
  

2）国外绝不可能有中国这样的“免费拆迁”

• 现代皿煮国家都是“自治（自力/自费重建旧宅）”，而绝不再像封建时代那样跪等“皇恩浩荡、恩赐（=免费赠送你）新房”……
  
• 人为造成了如此巨大的贫富差距、不劳而获，甚至国民税金被滥用---- 若是在国外，早就引发弱势群体的大规模“......”了…..
  

3）国外没有…………………..

• 因此真......可以传播，人们的房价预期就会改变，估值逻辑就会调整；
  

对比一下，国外的Free……：




因此，如果国内也跟国外一样free……的话，

• 根本轮不到彬老湿我，早就有各路大学教授、会计专家站出来警示相关问题了；
  
• 关于【折旧】的知识会在普通家庭之间普及，人们会明白“居住”的真正【代价】；
  
• “自治（自力/自费重建房屋）”这一世界常规做法会替代“坐等拆迁/皇恩”的旧思想；
  

---- 在上述的共同作用下，整个“中国特色”的房地产估值体系将被彻底改写。

以上。
<hr/>附：《房地产篇》总目录

附：本篇完整版
基本原理：地产1：中国房地产的本质：70年后【价值归零】的“耐用消费品”

• 房地产2：中国式免费拆迁的【庞氏骗局】，与中国房产泡沫的【崩溃之日】
  
• （本篇）调查验证：中国人“折旧”意识的缺失，与“中国特色”的房地产泡沫
  

现象分析：

• 房地产3：房子里到底有多少【税】？
  
• 房地产4：中国梦的【代价】，和巨大的【利益再分配】
  
• 房地产5：【房地产税】的假想案 ----【消除不公平】，仅需一步
  

未来展望：

• 房地产6：旧改可能就是房地产泡沫崩坏前兆
  
• 房地产7：中国式房地产的【终末】& Finale：“祈祷落幕之时”（Harmony.Ver）
  

附：总目录：彬老湿的【超宏观经济分析】

平静的湖面上

[赞同]我真的希望，国家还可以继续维持下去现状，因为现在虽然压力大，但是勉强还可以生存也就是活着有口饭吃你只是活的痛苦而不是活不下去，但是我知道就想病毒你生病了不去治，慢慢的小变大，我现在在我们市下面的县城干活，这个地方真的很荒凉，搞的我很孤独，不知道是因为我从来没有怎么离开过家还是怎么，这么说吧辣条都是过期的20年19年的宝贝七八个村子连个卖东西的都没有人基本看不见，几个房子都是破的，都在我们市或者县城买房子了，我现在在宁武百度一下宁武关就OK了因为这个地方自古就是重镇，我现在的难处就是在家里面上班不出来4000多很舒服，外面6000多虽然不怎么累就是想家，因为我很早就就是了19就结婚了我小孩在幼儿园上学一年1万多，我老婆最担心的不是孩子上不了好学校而是一年级的作业3个小时也写不完，三年级20多斤的书，不想孩子这么累，可是那个学校都这个样子，私立更加严重，因为村子里的学校已经让了消灭干净了，老师您知道今年我听到最难受的话是什么吗，我好几个发小跟我说，不出几年你是唯一一个结婚的，我们估计结不了了，我跟他们说，我现在最后悔的事情就是结婚，我要有的选择一辈子不结婚，我只不过没的选择因为太累了，结婚太累了，不过还是很幸福的就是，的放弃一些东西，我还是希望我们的现状可以维持，让我把孩子养大，虽然很自私也傻我当然希望社会好可是，有人听吗？

飘散的云

04年的，看你的文章这么认真我是在干嘛[捂脸]

资深球迷他爹

改革开放也就30年，房价涨起来也就近20年，拉长时间尺度，大家没有概念，但是，未来20年内下跌是确定的，就要看怎么跌了。

隨颩

那你想干啥？向中国人普及房屋折旧的意识，然后使得中国房地产泡沫主动破裂?让中国房市硬着陆?你可真是带恶人!罪带恶极，建议击毙!@平安房地产

琰影

是消费者没有还是销售者没有？

瀧遊飛航

[捂脸] [捂脸] “尽力”做好能做的准备吧......

重庆宏文

嗯嗯，找到并保护好自己的小幸福，这一点不会有错。
辛苦了，要加油哦。尽人事，知天命。

行走在人间的正直

请问70年使用期限到了，自费推倒重建的法律依据是什么？

从前那故事

要什么法律依据？你买了个东西，到了使用期限后坏了，你要找商家再免费送你一套吗？