万亿授信额度开闸，房地产熬过寒冬了吗？

初晴天

房企终于等来了特效药，慢慢要走出ICU病房了。
对中国人而言，房地产有多重要？队长相信，大家都知道。虽然在网上，很多网友都骂高房价，可当房价真正跌的时候，又会有很多人骂开发商。要是自己买的期房还没交，价格就跌了，更是要跑去开发商那里闹。
一套房子基本上绑定了一个普通市民家庭绝大部分的财富。这让房地产在中国经济中扮演着独特的角色。房价不能持续上涨，但房地产行业也不能崩盘，唯一能做的就是“去杠杆”、“去泡沫”，“降风险”。这也是央行发布“三道红线”的根源所在。



时至今日，中国房地产行业去杠杆、挤泡沫已经取得卓越成效。在去杠杆的过程中，既有恒大、融创、佳兆业这类债务爆雷的企业，也有万达、万科、中海这类稳健前行的企业。这是一个优胜劣汰的过程，把那些杠杆率过高的房企的债务风险，充分释放出来，也把那些财务稳健，抗风险能力强的房企筛选出来。
而今，中国房地产已经基本呈现出新格局。谁是虚胖，谁是强壮，基本一目了然。经历过瘦身后的中国房地产，不能一棒子打垮，他们在中国经济中承担着支柱性角色。对于那些虚胖的房地产企业而言，他们需要的是瘦身，而不是最后的葬礼。
进入11月以来，各部门都加大了对房地产的扶持力度，开始给住在ICU病房里的房地产企业上特效药。
恒大、融创、富力、佳兆业、华夏幸福以及建业等房企，他们所面临的最大问题是现金流短缺。要把这些房企从ICU病房里救出来，最为简单而有效的办法就是：注入流动性。



据队长统计，各大金融机构给房地产敞开的贷款授信额度已超过1.6万亿，仅国有六大行对房地产企业敞开的授信总额度就超过了1.2万亿。这是一剂猛药，能把躺在ICU病房里的房企给打醒过来。
除了国有六大行的1.2万亿授信额度外，还有央行配套的2000亿“保交楼”专项无息贷款。有消息称，央行后续可能还会再配套2000亿专项无息贷款以帮助房企完成“保交楼”任务。央行的保交楼专项贷款是确凿无疑的定向贷款，这不能为了救房企，而是为了救买了烂尾楼的普通老百姓。



在今年9月份，河南郑州就投入了由央行发放下来的首批100亿“保交楼”专项资金。后续，湖南常德、广西南宁、黑龙江哈尔滨、辽宁沈阳以及河南开封、洛阳等各大城市，都得到了“保交楼”专项无息贷款资金的支持。这在很大程度上解决了各地的烂尾楼问题，帮助期房业主安了心，也安了家。
但要救房企，还要更多的流动性注入，这个重点就在于国有六大行1.2万亿的授信额度了。首先，大家要明白，1.2万授信额度不等于1.2万亿贷款发放。这就相当于一个水龙头，银行最多可以放出去1.2万亿给房企，但具体放多少，还需要银行审批，不是你递交一份贷款申请，就能下款的。



因为银行也要评估风险，有一套自己的贷款规范审核流程。在这里面，依然遵循一个原则：越是财务稳健的房企，越容易获得贷款。相反，那些财务爆雷的房企，是很难获得贷款的。
房地产要不要救？当然要救，但不是谁都救。虽然挺多病人一起躺在ICU病房里，但也不值得每个病人都有抢救的价值。有些病人本就病入膏肓，无药可救了。房企也一样，有些房企已经是财务窟窿穿透底儿了，救无可救，不如剥离优质资产，甩掉垃圾资产，拆分重组。



就如恒大集团，它开发不了土地，退还政府，由政府重新拍卖。它建不成的球场，由其他房企接盘，将球场建设完毕。它拿下来的香港、深圳超级总部基地，没钱开发和运营了，那就让更有实力的企业来接手、经营。也许恒大在未来的某一天会倒闭，但中国房地产仍旧会越过恒大的尸体，欣欣向荣。
在恒大之外，还有一些房企自己挺了过来，它可以出院了，还能出去走两步。只要他按时吃药，坚持锻炼，就能药到病除，恢复健康，如万达、万科、龙湖、雅居乐等。这样的房企当然要支持它，积极治疗，帮助它，稳定中国房地产市场。
这就意味着，经营相对稳健、良好的房企更容易拿到银行授信贷款的特效药。



其实，这也是一个风向标。大家在买房的时候，多多少少都会担心买到烂尾楼。队长给大家一个建议：作为上市房企，一般都会公开重大授信贷款，买房前，大家可以去查一下这些房企的授信贷款。拿到贷款的，肯定比没拿到贷款的靠谱。
那么， 这是不是意味着，房企吃了这特效药，房地产老板们又可以接着奏乐接着舞了呢？非也。
房企面临的问题是系统性的，贷款口子的敞开只是解决了房企的现金流问题，并没有解决房子的销售问题。



据国家统计局公开数据显示，1-10月，中国商品房销售额和销售面积分别为10.9万亿元和11.1亿平方米，同比分别下降26.1%和22.3%。具体到企业来看，“2022年1-11月，TOP100房企销总额为67268.1亿元，同比下降42.1％，接近于腰斩，全国房地产投资则是陷入负增长。
这意味着，房子卖不动了。房子卖不动，投入房地产的资金自然也变少了。上万亿的银行授信对房企敞开，只是把房企从ICU病房里拉了出来，要救的是中国房地产行业。但是，谁能把房子卖出去，把财务状况持续改善，谁才能真正走出房地产的逆周期。



在激烈的市场竞争中，房价无法大幅上涨的情况下，房企该如何完成“去库存”的任务？摆在房地产面前还有一个更大的危机，中国人口预计从2023年起进入负增长，没有足够的年轻人来接盘了。中国房地产面临着商业模式的转型危机，住宅的总需求量将是持续萎缩的。
在存量竞争中，谁能杀出重围？
房地产的寒冬还远没有过去，激烈竞争的市场淘汰赛才刚刚开始。那些年，房企乘着房价上涨的东风，在风口躺赢的日子已经是一去不复返了。
本文经牲产队授权发布

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很多人不了解房地产以为房地产拉动经济就是建很多的房子，建房子使用很多钢材水泥拉动经济，其实恰恰相反房地产拉动经济是尽量少建房子以拉高房价，通过房价不断上涨吸引更多资金入局被政府收取。分析一下房地产拉动经济的两种模式第一种模式是现在中国所采用的模式，其实质是政府以房地产为手段收集资金进行大规模的固定资产投资的经济增长模式房子本身消耗的物料人工成本很小。高层住宅毛坯房每平方米建筑面积消耗的物料和人工约3000多元和十年前差不多。但是十年来房价上涨了五倍，原来房价5000元一平方米，上涨到了25000元。把这一平方米房子25000元分解看资金的去向：1、有4000元是用于购买物料和人工形成了房子实体；2、1500元是开发商的运营费用和利润3、农民拿走了征地费120元（按征一亩地20万元，容积率2.5计算）；4、其余的22480元是被政府拿走了。政府拿到的钱有很小一部分用于投入房子所在的地块做配套设施。但所用的钱不多，每平方米建筑面积1000元以内。比如一平方公里地块有100万平方米地皮可以建200万平方米房子。如果按每平方米房子仅投入1000元做配套设施，那么这一平方公里就总共投入20亿元资金了。可是建一公里地铁和几十公里公路和一个学校等。实际上政府拿到的钱主要用于以下几个方面：1、旧城改造，亮城工程。包括大广场，场馆楼台和标志性建筑，一河两岸改造装等投入。2、大马路，高速公路，高铁等各种基建投入。3、公务员，教师的奖金等。以上可见，所谓的房地产拉动经济实质不是多建房子满足人们的住房需求，而是把房子作为政府收集资金的手段。房子在整个投资过程中所占用的资金比例不到20%的，而大部分资金是用来投资大基建和政府的装扮工程和提高政府人员收入。这个模式的目的不是通过建设更多的住房提高人们生活水平，而是以把土地和房子作为融资工具。为了收到更多的资金，通过通货膨胀和减少供应的方法使房价不断上涨，只是睡一觉就涨了几百上千，这使房子有明显的金融属性，人们看中的是房子的投资属性，那么只要房价不断涨无论房子多高就算10万元一平方米也有大量资金源源不断进来。为了使房价不断上涨，最主要的手段是控制土地的供应量，减少房子的供应，这样才能维持投资者的信心使更多的钱进来被政府收取。在这个过程中房地产公司扮演赌徒的角色，它不断从政府手里买地，靠地价上涨赚钱，然后又把赚到的钱拿来买地，还加杠杆新借更多的钱来买地，如果又一天政府无法让地价上涨了，那么结果是开发商把多年赚到的钱和本金和借来的钱一起赔了进去，就和赌徒一直赢但最后一把把底裤都输光了一样，如广州的恒大地产公司。由于现在房子有非常重的金融属性，一旦房价不涨了那么入市的资金就会急剧下降。由于政府非常依赖房地产产生的收入，很多地方甚至占财政收入的30%以上。所有政府无论如何都要力挺房价的。这样房价和人口没有关系，和是否还有很多土地没关系，不是人口减少了或还有大量建房子的土地价格就会降低。这实质是收税的模式，政府通过减少供应量推高房价才能收到钱。根据统计局数据，2020年房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，比上年下降1.1%。就是说一年才供应土地0.0038亿亩，加上配套的道路和公共设施按20%计算，为0.0046亿亩，每年人均土地供应量0.218平方米。过30年也才供应0.15亿亩土地。而过不了30年中国人口已经少于12亿了。但是这样会减少房子的建造，抑制房子的消费。把大量的资金交给政府有利有弊。有利的方面是，政府有钱了可以集中力量办大事，如建设高速公路，高铁，水坝等；把城市翻新，城市比以前漂亮多了；支持了教育卫生的发展。不好的方面是，通过通货膨胀和减少土地供应合力推高房价，抑制住房消费，使得人们住房面积偏小不利于提高生活水平政府获得大量资金进行投资，但投资效率很低。政府投资花钱应该有个度，但这个度很难把握，政府不清楚投入公共设施和留给个人消费的比例多少合适。比如城市装扮工程究竟应该到怎么程度才合理。中国有一半人口收入在四五千元，而现在很多城市装扮的比发达国家都漂亮，高楼林立，几十上百亿一栋的高楼比比皆是。以前有报道政府大楼豪华，还爆出广州住房公积金管理中心，按工作人员数量计算，人均装修费二十多万元。现在适合政府投资的基础设施项目已经日趋饱满，边际效益小甚至是负的。比如西部省份很多高铁上座率不到30%，云南等省份的高速公路太多因而车流量非常小。也就是说政府不能再大规模投资基础设施拉动经济了。第二种房地产拉动经济的模式是对房地产本身进行投入的模式。和第一种模式不同，它是真正把资源投入房地产形成房子实物，通过降低房价，使人们有能力消费更多的住房面积，提高人们住房面积和居住条件，建房子需要很多钢铁水泥家具家电能够拉动内需，扩大就业率，这样拉动经济发展。这种模式中，房子是普通商品而不是投资品。人们有真实需求才买房子而不是通过买房子等房子升值赚钱。按第二种模式，中国完全可以建一亿栋廉价别墅拉动经济，让一半城市人口住上廉价别墅 https://zhuanlan.zhihu.com/p/583530876。。。。。。。。。。。。。。..

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