地产搭台，消费唱戏

妈妈

富爸对跟踪清单里的个股做了近2年来最大幅度的调整。
主要考虑到明年新能源整体向下的趋势，以及地产链、消费链和流动性整体趋势向上出现的拐点变化。前几期文章提前帮大家梳理过：
文章一：消费上，新能源下
文章二：下一年，复苏牛
文章三：至暗时刻
清单中增加最多的是消费类及地产链相关个股，同时叠加下一年的芯片周期增加了几个最近研究的芯片龙头。
下一年可能会是“地产搭台，消费唱戏”的一个经济复苏牛市。
其中地产方面市场分歧最大（也可以说没什么分歧），大家普遍认为地产不再可能像以往那样复苏起来，有各方面的理由，比如房价已经很高了，比如收入没有大幅增长，六个钱包都掏空了等等。
针对这个问题，今年4月富爸跟大家分享过看法：房子的金融属性会逐渐褪去，最终回归居住属性。但不认为房价会大跌，甚至不会下跌。房子的投资是一回事，房地产企业的投资又是一回事，房地产企业依然具有投资价值。详见文章：房地产的风口又来了？
供给端，房地产企业经过两年的供给侧改革和去杠杆，基本出清了80%以上的企业。
需求端，往年都是13亿平以上的每年房地产的需求，即使现在需求大幅下落，至少也还有10亿平方以上潜在需求。
4月文章《房价还能“牛”多久？》中给大家分析过：未来几年买房主力主要有两部分人，一是92-97年出生的刚需约5.6亿平/年，二是住宅面积改善约7.2亿平/年，合计约12.8亿平/年（过去5年平均15亿平/年，今年1至10月份销售11.1亿万平方米）。


商品房是经济学中的特殊商品（吉芬商品），价格下行时买的人会减少，价格上涨时需求反而会提升。
这两年来房地产的价格走下行通道，房地产的需求更大概率是被压制了、延后了，而不是消失了。
这些被压制的需求，很可能会在未来两年房地产价格逐步上行中再次爆发。
假设后面商品房需求只有10亿平，2022年全国房产均价9700元左右，对应价值量是9.7万亿，房地产企业净利率最差也有10%，估值参照全球房地产估值10倍，中国房地产企业合理总市值起码在9.7万亿以上（不考虑房价上涨）
而目前A股房地产板块市值1.6万亿，H股房地产板块3.3万亿，加起来都没有5万亿。扣除H股里贝壳、碧桂园物业等互联网、酒店、物业的个股市值后，当前中国地产开发商总市值估计都不到3万亿。
企业总市值远低于合理市值一半以下，这放在其他行业里是不可思议的。
在其他行业，要是有个1000亿的市场，企业市值很容易就达到3个1000亿以上。
比如全球手机价值量也就大概3万亿元，而仅苹果1家市值就超14万亿元，手机也是个饱和的成熟行业。
因此，即使是在悲观的预期下，房地产也是明显低估。
......
另外是消费端。
不同的消费品，由于属性不同，在明年的弹性上差异会比较大。之前在文章中已跟大家分享过。


弹性背后的逻辑是行业竞争格局的改善，投资也主要抓住“竞争格局改善”的细分领域。
由于消费类的企业中小企业数量特别多，出清的难度比较难统计，但是受损的情况，也能侧面反映这个行业竞争格局优化程度。
第一个角度，按照上市公司板块收入来统计，受损比较严重的主要在消费者服务、计算机和传媒。


第二个角度，按照细分行业来看
地产链：家具类和家用电器类，3年来复合增速为负值，分别下滑-0.4%、-17.8%。
电影：2022年截至目前电影票房和观影人次平均水平分别为2019年的51%和45%，观影人次较为接近2020年的状态。
酒店：2022年上半年的出租率为2019年对应同期的40%左右。
旅游：国庆节的出行人次和旅游业收入再度回落至疫情前的60%和44%。
航空：客座率前10月的平均为2019年的35%-50%。
必选：粮食、食用油、烟酒等必需消费品的受损程度整体小于可选消费，2020-2022年增速甚至不降反升，今年同比2019年增长28%，弹性可能相对较低。


（2022年对比2019、2021年增长情况）
目前家电音像器材、家具和建材是商品消费相比疫情前增速下滑较多的领域，这些地方出现供给侧改革的程度更大。
第三个角度，从上市公司业绩中看。
疫情以后业绩大幅下滑，甚至出现连续亏损的行业，可以重点关注。

上次公司的抗风险能力普遍高于其他市场主体。如果一个行业中普遍出现两年、三年亏损，那么这个行业发生供给侧出清的概率很大。
但同时注意许多行业虽然亏损严重，但股价并没有下跌很多，部分机构提前介入，提前反映了一些预期，弹性可能会没有想象中的那么大，这是需要考虑的一个地方。
另外，还有一些子行业与上面大行业中的趋势相反，需要分开来看。比如通讯器材类3年增长了31.6%，但手机行业是负增长。
上面几个线索还可以进一步的延伸挖掘，比如这些受损行业的上游，地产上游建材，电影院上游优质电影公司，音像娱乐器材上游芯片企业，被出行受限影响的交际娱乐类互联网公司，主要销售线下餐饮的精酿啤酒等。
顺着这个方向，还有很多值得去挖掘的地方。
文章首发于微信公众号：富爸价投

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叶露雅

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