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买房问题可私信提问
又一个国家，房地产暴雷
近期，越南房地产暴雷事件传得沸沸扬扬，起因是越南房地产大佬张美兰被捕，警方称她控制的公司涉嫌非法发行债券，筹集了数万亿越南盾。而越南第五大银行西贡银行，也因为传闻跟张美兰的集团有关，而遭到储户挤兑，与此同时，连带着也让越南的汇率和股市，出现较大跌幅，有人说鼎鼎大名的李嘉诚也被卷入了这场越南房地产暴雷“黑天鹅”事件当中，也有人说越南房地产暴不暴雷，跟我有什么关系？确实，跟我们关系不大，但是我们要知道的是越南为什么会暴雷？能给我们引发哪些思考？背后的规律是什么？
背景调查：
1. 今年9月29越南公布第三季度GDP增速高达13.67%，这组数据可以说是牛气冲
2. 据不完全统计越南总人口约9800多万，其中胡志明市700多万，人均收入2000元左右。
3. 2020年胡志市房价均价1.6万\平，而2022年涨到了均价3.5万\平，市中心核心地段个别房突破了10万天价。
可想而知，一个人均收2000元左右的城市，如何能托得住均价3.5万的房价，让人不禁想起了当年日本房价崩盘的“黑天鹅”事件，整个社会群的年经人不想着去发展硬核科技和实体经济，而是整天想着通过炒房，实现“一夜暴富”，一个国家，全民炒房，将是这个民族面临命运的最大危机和挑战。
而越南也亦如此，2020年外资大量的热钱涌入越南，拉高了越南的GDP指数，占比一度达到了越南总GDP的20%，而基于越南的经济水平正处于中国90年代初的状态，政府没有做好外资资金流入规划，使得房地产和股市大比例地吞噬掉了外资，尤其是疯狂炒作房地产，这让还正在处于制造、贸易、工业等初级发展水平的越南，踏上了一条空中楼阁的“不归路”，当实体经济等还没有发展起来的情况下，楼市疯涨，如梦幻泡影般，一旦戳破，必将打回原形。
果然，随着今年美联储开始不断加息，大量外资离场，越南盾汇率也持续贬值，政府开始采取被动加息、收紧货币政策等方式，从而导致了楼市和股市出现大幅下降。
所以，通过越南房地产暴雷事件，能引发我们的哪些思考呢？
1.房价大涨和大跌不可取，都会引发经济危机。
2.政府目前迟迟没有出台强有力的救市政策，主要是怕重蹈覆辙。
3.目前全球受口罩影响，经济环境差，美联储加息，国内不只是放开房地产政策就能解决得了的，下一步还是要看口罩放松结合楼市继续利好，从而改变市场逻辑。
4.楼市不唱衰，也不积进，在没有出现一个可代替房地产的产业之前，核心产品还是具有安全“边际”的，注意是“核心产品”。
5.所谓“核心产品”，这个其实我们多次强调过，城市群、都市圈、三要素，上面文章节都有对三要素的诠释，想了解的可以爬楼看。
所以，当你了解了这些事情背后的逻辑之后，你还会因为当下楼市的萧条而感到焦虑吗？
对标国际发达国家的一些大都市房价走势，其实会很清晰地能看出，房价的涨与跌这都是属于正常的市场行为，每个行业都有它阶段性的使命，一旦使命完成，也就意味着它的鼎盛期即将过去，所以在这个阶段，需要你用80%精湛的专业分析，淘出来那仅存的20%机会，但有人仍然痴人梦想，要狠捞金，一通胡乱操作，结果悲剧发生了，放股市里成了“韭菜”，放楼市里成了“小白”。
以下是粉丝的一些实际问题，大家可以借鉴，不要模仿，因为每个家庭的状况都不同，只能从中吸取相同的部分。
提问模版：
1）首付及总价：1. 已卖掉西城展览路学区老破小，二宝计划在朝阳上学了，计划将望京圣馨大三居1000万换成全款700-800以内望京二居或小三居，改善现金流，保值及初中上学所需，抵押贷然后购置崔各庄南部养云或和光新盘，请房姐看是否可以这样操作。主要是手里深圳房子跌价太多，想等市场回暖后出掉，预计一二年，手里现金流吃紧，不然就卖深圳，北京打新。方案2 不卖圣馨大三居，买望京周边新房，然后扛着，现金流比较紧张，等着深圳一年回暖后卖掉( 估计扛2年，现金流有点费劲，主要不确定深圳什么时候能回暖）。资产负债率50%（抵押贷及房贷）
2）买房资格：二套(有过贷款）
3）贷款资格：二套
4）买房需求：改善换大，改善现金流 换成一套新房及一套二手兼顾保值及孩子未来初中上学（目前小学在花小二年级）
5）居室需求：一套老房二或三居，一套新房 四居
6）已看板块小区：大西洋新城A区小两居（800出头）嘉美风尚（800左右 南向两居，噪音太大）望京西园三区（老旧 没有人车分流） 利泽西园一区（陈分学区，物业貌似再好转） 方舟苑（距离孩子上学近 但是感觉未来保值一般，因为主要想买南向或东南 西南，金隅丽港，圣馨大地800以内也有。
新房已看南皋四兄弟，比较倾向养云的尾房和望京樾
7) 通勤时间要求：望京内即可 距离地铁近
8）预计买房时间：年底或明年初
9）其它：一直关注房姐文章，感谢房姐能给予指导建议。
房姐回复：
1. 如果现金流比较紧张，可以把圣馨的卖掉，这个小区虽然地处望京核心板块，但是几乎没享受到望京产业带来的利好，17.3.17之前那一波涨幅很大，2居南向的户型成交价都到了950万，3居室成交1050万左右，3.17之后市场降了下来，圣馨也跟着降了下来，后面2020年-2021年疫情之后的这一波市场，圣馨表现很一般，很多的户型都没有回到17年。其实在北京市场类似于圣馨这样的小区非常多，很多小区的价格都没回到17年顶峰的时候，这些小区有几个共同点：1.）楼龄老，品质低，环境差 2.）没学区 3.）没配套，这几个因素里1和2更重要，如果现在持有的房子是类似于这几个特点，肯定要果断转换掉。
2. 卖了对馨卖哪，嘉美可以考虑，虽然有噪音，但是楼龄确实新一点；大西洋A就不建议了，太老了，环境也差；金隅有价无市，价格有点虚高；方舟苑和圣馨就别考虑了，考虑这两个还不如不折腾呢；利泽如果是为了学区的话，可以考虑；另外也可以看看澳洲康都和北纬40度，这两一个上景山，一个上陈经纶，也是不错的选择，小区也有一些预期；
3. 再抵押出来去打新，这个问题确实需要斟酌，需要考虑的是，养云和望京樾几年内的涨幅能否覆盖你的月供，前提是养云和望京樾这几年内都没有租金，价格的涨幅取决于周边配套的成熟，这个都是需要时间的考量，当然不是否决这两人项目不好，只是你要评估你的资金来源，不适合用太高的杠杆去做投资，如果手里有闲钱，也不是不可以考虑。
提问模板：
1）首付及总价：首付800，总价1300
2）买房资格：二套
3）贷款资格：二套
4）买房需求：改善+投资
(孩子已经入学，不考虑学区）
5）居室需求：2-3居
6）已看板块小区：北二环东城或西城不带学区，品质三居室，房龄较新，带电梯
7) 通勤时间要求：望京上班
8）预计买房时间：2023年底
9）其它：六铺炕一居室（六楼顶楼，全南，户型不错，品质精装修，贷款已还清）目前已挂网出售，但结合近两年入学高峰有部分调剂出区，加上不着急出售价格本人没进行向下调价（中介建议下调售价）看房人不多。
想请教房姐，目前六铺炕房子想卖了置换一个北二环（最好中轴线偏东，望京上班）好户型三居，建议是近期降价卖掉学区房吗？还是等价格高一些，目前报价800w/40平，中介说要大降才能卖掉。可西师附小学风很好，周边较差小学的学区单价也得17w（学票房单价高）。您觉得是否需要降价出售还是继续观察持有？置换的话关注了官书院（无电梯）、京香福苑、宝钞苑、安馨园；请问东直门、安定门、交道口或者什刹海不带学区有没有推荐的房子，钟楼附近的平房带卫生间可买吗？不需要学区溢价，改善且长久居住。多谢您
房姐回复：
1. 六铺炕的房子，建议阶价卖掉，西师的学校虽然很好，但是现在买学区房的家庭，未来都会面临着被调剂的风险，这个跟学校好与否无关，反而越是热点学校，调剂的概率越大；第二个方面，明年是入学大年，对于德胜这种热点学区房板块，其实压力还是很大的，明年调剂的比例应该不比今年少，所以对于价格其实是利空的，另外房子顶楼不带电梯，这也是一个缺点，装修好倒是可以弥补一下；卖房其实不宜拖得时间太久，谁都希望卖个合适的价格，但是一定要客观，更何况你们是换房，换房最关键的是付款周期，好的付款在你谈下一家的时候，是一个有利的砍价条件。
2. 置换目标，什刹海基本没有能满足你们需求的房子，要么老破小学区，环境稍好一点的有几个比如官苑8号、玉廊东园、官园公寓等，这几个一来价格高，二来距离上学和上班都太远；东城京香福苑那几个可以看，同时也可以看一下雍和家园、巷上嘉园、安外西河沿路1号院、中景濠庭。
平房就不建议了，平房未来面临的困难是流通问题，除了一些预算比较低的学区房家长接盘之外，几乎没人再买平房，而且随着学区政策的变化，这部分小众需求也会陆续退场。
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发表于 2022-12-12 07:57:03
