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上周的市场情绪非常悲观，我们把最近发现的一些积极信号反馈给大家，希望能给大家带来信心和希望。
近段时间，不少财团、保险机构在一些自贸区设立了不动产基金，规模基本都是几十、上百亿，且资金基本都是快速到位。在房地产投资情绪非常低迷的情况下，这些不动产基金的抄底准备动作非常明显，这种现象可能绝大多数人在当前的市场低潮下根本想象不来。
自从外资大范围地折戟中资房企美元债以来，大部分外资至今都未恢复信心，目前对中国房地产的投资观望情绪也非常浓厚。让人意外的是，最近一些外资瞄准了境内不良资产、公募Reits等，其中对不良资产表现出很明显的抄底态势。
除了上述情况外，真正让我们看到信心和希望的，其实是一些国央企投资机构陆续明确了明年的投向，比如一些长期与我们配资操作地产前融业务的国央企机构，今年底将大量筹备并重启地产投资业务，只是准入区域方面基本都收缩到了一线和强二线城市的主城区域。从国央企投资机构的动向来看，我们觉得明年一二线城市的房地产市场还是可以给予稍微乐观一些的预期。
上周，地产股出现了触目惊心的跌幅，未爆雷的一些优质房企也大都经历了股债的暴跌，“住房褪去金融属性并回归居住属性”的社论更让全行业惊慌不已。很多人认为国家将不会再出台房地产的救市政策，我们却认为，在房地产行业企稳回暖之前，救市动作肯定不会停下，最明显的反映就是财政部发文要求“禁止城投举债拿地、虚增土地出让收入”后，各个城市城投平台的托市拿地并未停止；银行、AMC等金融机构接下去对优质房企（尤其是国央企）的支持力度只会越来越大，爆雷房企的纾困力度也会越来越大，还有就是越来越多的国央企投资机构都明确了明年对房地产的投资支持。
很多金融同业的朋友最近都忧心忡忡，房地产的估值体系面临重构的背景下，金融行业底层的盈利逻辑将发生巨大的变化，尤其是在强调分配公平以及共同富裕的指导思想下，金融行业的分配现状与发展实体经济背景下的“限制财产性收入”存在天然的冲突，因此大家需要重新调整对金融行业、投资行业前景的预期。
需要注意的是，从我们今年的地产、城投业务的实际投资情况来看，我们虽然也赞同实体经济（包括房地产）收益率的下降肯定会对金融行业的投资收益率造成影响，但从财富市场的实际资金流向来看，金融行业盈利逻辑的变化并未对金融行业展业状态造成太大的冲击，只是未来金融行业的利润率、从业人士的收入水平肯定会大幅下降，围绕抵押品放贷的主流金融业务模式也将调整为以项目/业务本身盈利逻辑为主的投资模式，而这种专业化、精细化的发展趋势也意味着很多无法达到专业要求的从业人士将逐步退场。
回到房地产行业的走向问题上，我们认为房地产行业会更快地进入“小而精”、“小而美”的时代。不管是大型国央企开发商的城市公司还是民营房企，区域市场的深耕将成为主流，最典型的反映就是近一年的土拍中，除了国央企和城投平台的托市拿地外，其他拿地的民营房企中绝大多数都是地方型的中小型房企。
与房地产市场的区域深耕趋势一样，除了大型国央企投资机构会选择在全国范围内投放资金外，房地产项目今后的融资将主要依赖属地银行、地方国企、AMC等机构的输血。我们目前做的地产配资业务中，除了与国央企投资机构搭盘子外，找项目所在地的地头蛇企业或者当地实业类老板一起投资项目的情况变得越来越多，我们甚至认为房地产市场的区域深耕现象以及本土实业资金热衷参与投资当地房地产项目的情况很可能成为行业发展的新趋势。
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发表于 2022-12-7 22:24:58
