养老，商业地产的又一跑道？

中山夜事

每年10月是全国“敬老月”。截至2021年底，全国60岁及以上老年人口达2.67亿。“十四五”时期我国将从轻度老龄化进入中度老龄化阶段。
中国进入老龄化社会已是不争的事实。
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2021年1月，原弘扬集团总裁蒋达强，出任了平安不动产董事长，打响了平安不动产转型的第一枪。其中，康养、商办和租赁住房，成为平安未来商业地产投资的新方向，明确下一阶段康养要加大布局。
一直以来，以财务投资住宅地产的平安，似乎感觉到了市场的变化。事实上，房企布局养老地产，早已不是什么新鲜的事。
早10年前，笔者所在的大大央企就已开始了各类养老业务的尝试，包括健康体检中心、养老院以及高端医疗公寓等各领域的尝试。近几年，各大房企都有尝试性布局，但浅尝即止，因为真的不赚钱。
有些房企在养老地产的初级阶段，将养老地产模式，纳入给商业地产公司来操盘运营。这和地产公司用商业租赁的办法，操盘养老的思路一致：通过拿地、盖楼、聘请国外高端医疗养老机构（或者干脆自己干）运营，最后通过租赁或者售卖养老院子，或者床位，获取收入和利润。
在这种模式下，一不小心就有干起了挂羊头卖狗肉的模式。市场上，大部分的地产养老机构都是如此。
打着高端医疗或者养老的牌子，干着售楼的地产快餐模式，实在卖不动，或者政府要求必须自持，也只好干起慢慢租赁的活，事多还亏钱。老板们普遍不想干了……

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笔者之前为公司算过一笔账，以一家80个床位的养老医疗院来算，初期投资1.3个亿，每年固定成本合计4349万。





按照床位使用率，以及为了汇报的好看，必须在第三年就要实现80%以上的出租率，才能够开始盈利，即是如此，收回初始投资也需要10年左右的时间。
而且，重点是人均消费收入要达到15870元。
无论从哪点来看，都不可能实现。
这对于近十年习惯赚快钱的地产商而言，的确回报太慢了。

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聚焦养老地产无法盈利的核心原因：
1、金融支持力度不够，退出机制不明
养老产业的收入来源主要聚焦于两点：租金和服务。通过租赁房间取得租赁收入，通过提供各类服务收取服务收入。而养老机构的固定投入却是相当大的，也是我们常说的重资产。无论是买地，还是盖房子，或者聘请专业的服务医疗人才，前期的投入是巨大的。这就导致养老产业的回报率远远低于住宅项目，平均3-5个点都算是不错的回报了。
在这种低回报率的情况下，养老项目不太受金融资本市场的认可和欢迎，也是情理之中。
2、土地政策落实难
前十年火爆的土地市场，各级政府对于不赚钱的养老地块基本是以搭售为主，但土地的热炒，导致不赚钱的养老地块也被背负了极高的土地成本。这样的政策导致真正愿意踏踏实实做养老机构的企业反而无法进驻，一些投机的房地产商趁机吸入，极不负责任的打造一些养老面子工程。
3、各类配套体系和人才严重不足
产业的不盈利性质自然让人才无法往其导流，体系和人才不足一定是必然的。
4、国人养老观念和认知的不同
中国千年传统以孝为先，把自己家里的老人送养老院，不管老人是否答应，自己估计都要承受亲戚朋友背后巨大的心理压力。这点的确不符合国情。另外，即使现在国人逐渐接受，高端养老机构每月上万元的床位租金，和公办养老机构一床难求的现状，都在深深刺痛，我们本就脆弱的经济结构。
网上有一家保险中介，提出的问题发人深思：如果预算有限，你会先照顾谁？



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要解决地产企业养老赛道盈利问题，可能还是要重新从中国国情，从源头上想办法！
第一：土地成本。
和绝大多数商业性质土地一样，养老地块可以属于商业地块的一种。



商业土地的价格应该回归良性，而不是依附于住宅地块。众所周知，由于政府一般将商业地块和住宅地块捆绑销售，这导致商业地块价格一度虚高。且房地产开发商习惯了赚快钱的地产模式，对长期回报十年的商业地产嗤之以鼻，这种情况下，房地产暴雷，对于商业地产而言未尝不是一件好事，让地产从业人员回归价值的本质，从长远角度看待价值投资。
第二：金融环境。
平安不动产背后的金融实体举动，已经给我们看到了银行金融企业对于长期价值的追求，养老保险金也非常适合投放给有长期回报价值的商业地产项目。从赚快钱，到长期价值释放。金融地产属性将逐渐长期化。
第三：模式转变。
从重资产转型轻资产。养老地产和商业地产还有不同。养老的核心是提供养老服务。和购物中心和写字楼、或酒店还是略有不同的。它核心解决的是老有所养的问题。现在90%的老人更愿意和自己的儿女居住在一起，选择在其附近，就地享受相应的养老生活。
所以，居家养老，的确是一个较好的模式，一方面不需要城市提供核心的土地建立养老机构，解决了核心地块核心土地的稀缺问题，另一方面将原本地产属性的养老产业转为服务属性的配套服务业。让养老摆脱金融土地的束缚，真正靠技术和人才来实现企业服务利润的升级。
“十四五”期间，国家将建设15分钟养老服务圈，健全居家、社区、机构相协调的照护服务体系。按照国家卫生健康委老龄健康司司长王海东说法：“要大力加强居家和社区的养老服务的供给，我们要建设15分钟养老服务圈，我们计划在“十四五”期间，每年打造1000个全国示范性的老年友好社区，在老年人出行、就医、消费和娱乐等方面，全方位提供支持，而且要全面落实老年人照顾服务的项目，让老年人真正得到实惠”。
在这种情况下，布局康养地产大势所趋。



从养老的产业链全貌来讲，如果无需土地和建筑成本的投入，那么养老产业将摆脱对地产设施的依赖，让原来地产中心的养老模式更聚焦于养老软件和家政、文化生活服务。
这样的成熟配套企业在现实生活中比比皆是。58同城提供家政，让职业院校提供护工，让教育机构承担文化生活培训，让有资质的医疗机构提供医护管理。
这样的15分钟养老服务圈，可能真正可以解决现如今不赚钱的养老机构亏损现状，真正实现老有所医，老有所养。

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