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发展房地产的本质是为了解决消费问题，怎么理解这个事呢？
经济生活就是生产和消费组成的，只要这两个能形成正向循环，社会能健康发展。举个例子大家感受一下，老王经营一家鞋厂，效益好的情况下，生产50双销售50双，老王挣了一大笔钱，为了奖励自己买了部手机，手机厂商效益好，装配工老张就有钱下馆子吃饭，饭店的大厨老范领了工资就可以买鞋改善生活，这个例子里，每个人都是生产者同时也是消费者，环环相扣形成正向循环，大家都有饭吃。
循环里最重要的其实还是消费，毕竟只要有鞋子紧俏，老王总能找到办法扩大产能。一家IT公司想发展必须要找项目一样，有了项目公司自然会给你配备资源组建团队。你没项目就想拉个队伍开干，那只能去找风投，而且大概率会死在路上。
如果消费没了，循环的发动机就没了。比如老范恋爱失败，忽然对穿衣打扮没了兴趣了，一双鞋准备穿到老，老王的鞋卖不出去，也就没钱换手机，装配工老张收入下降顿顿在家吃方便面，导致老范的餐厅不开张，更没法买鞋了，大家一起掉坑里。
你看，这就是典型的消费低迷引发恶性循环。西方经常发生的经济危机说是生产过剩，其实也是相对于消费过剩，如果有足够的需求能够消化这些产能，那就是正向循环，会形成一个经济加速上涨的过程。
所以一般来说，解决经济问题主要是制造消费。西方殖民时期疯狂扩张，欧美一到经济危机就满世界溜达，其中一个重要原因就是要找市场消化过剩产能。
我们现在经常提的拉动经济的投资、消费、出口这三驾马车，本质上都是在说消费。
可能有小伙伴不服了，出口是开拓海外市场，这个算消费端可以理解，投资明明是生产端，为啥也算到消费里了？
比如政府投资建一座商场，是不是会产生钢筋、水泥、塑料、玻璃、木材的需求，对这些厂商来说这就是消费需求，建筑个人，装修工人收了工资，就可以买鞋买手机下馆子，这些相关行业也就活过来。商场开张，大家逛商场买东西，顺便吃吃喝喝在看个电影什么的，这消费不就出来了。住宅楼也是一样的，只不过最后的用途是居住，看起来好像交付以后消费就终止了，其实不是，你搬家进了新房，是不是得买家电，电视机洗衣机电冰箱，桌椅板凳床头柜，这些都是消费。
大家看出来了吧，社会化大生产就是一个循环链条，生产是相对于你的下游企业而言，对你的上游企业来说，你们家工厂开工就是制造消费。所以投资看起来是生产端，实际上间接制造了消费，顺便制造大量的就业机会，相当于在这个大循环里增加了一台大功率发动机。特别是基建这种涉及上下游产业比较多的行业，稍微动一动就能带动一大片。
说到这儿大家应该也能看出来了，三驾马车里，投资和消费都跟基建有关，基建也成了制造内需一个重要的驱动轴。
从九十年代开始，基建负责内需，外贸负责外需，一起组成支持中国经济发展的两条大腿。特别是这两个行业解决的主要是低端人口就业，说白了就是进城的农民工。这种情况下，如果出了问题很可能动摇国本，所以国家对这两个行业一直重点照顾。
基建不必说了，一直都没有断了这方面的投资，包括那个房地产税，说了那么多年一直难产，主要是怕动摇了内需和就业这两个基本盘。
外贸我们国家顶着美国压力，汇率一直不升值，其实就是为了保护外贸行业。低汇率会摊低成本，增加国际竞争力，但为此国家也付出了很大代价，这个咱们有机会再聊。
大家可以注意一下， 我国大规模基建一次是2000年左右，一次是2009年左右，这两次其实都伴随了外贸的下降。
1998年金融危机后，我国坚持汇率不贬值，导致商品在国际上竞争力下降，外贸疲软，国家果断祭出基建的大招，随后开始的西部大开发，东北振兴都跟这次危机有关，房地产也跟着水涨船高。
2008年美国金融危机，老外手里没钱，开始过紧日子，我们的服装鞋帽没了销路，外贸又一次吃紧。国家再次出手，4万亿的投资基本都进了基建行业。投资的规模太大了，以至于对消费的拉动甚至延伸到海外，毕竟我国缺能源，钢铁，木材，煤炭、石油都需要进口，天量的需求支撑了国外大宗商品市场，这也是为啥4万亿刺激计划出来，美国人首先拍手叫好的原因，拉动经济的劲儿太大，顺便也拉了美国一把。
说到这儿可能有小伙伴要纳闷了，这么大规模的货币流向市场，按理说会干扰正常的经济运行，但是为啥当年大水漫溉，我们却没啥感觉呢？
这就涉及到一个货币化的概念。
我们知道理论上来说，发行的货币总量要和流通商品的总价值匹配。
如果你有一块祖祖辈辈耕种的地，虽然每年都有产出，但没有参与流通，也就没有货币价值。如果哪天开发商看上了，开价十万买走，这时候就说你的土地被货币化了。正常情况下市场上可流通的商品就多了10万，政府就应该发行10万的货币对应，否则就会发生通缩，当然了，中间要经过一个复杂的过程，但大概就是这么个意思，这也是为啥我国连年增发货币，但是好像大家也没感觉通胀那么明显的原因。
4万亿的投资进了基建，相当于把土地和基础设施货币化，这些钱就对应了我们盖的房子，修的铁路，建的机场。所以大家要有个概念，因为基建发行的货币好歹还有个承载，财富并不是空中楼阁，底层有天量的基础设施支撑，相对比较稳。这点比美国强太多，美国发行的货币大多数进入金融领域，流向全世界吸血，霸权在的时候啥都好说，哪天美国衰弱，这些多印出来的美元对美国的反噬将是巨大的，印钞的时候有多爽，倒霉的时候就有多惨。这也是美国为啥必须要当世界级警察，手里没有枪就没法维持美元的统治地位。
咱们说回来，大家看出来了吧，这两条腿互相支撑，有一条瘸了，另外一条就得加担子，保证人不会垮掉，只不过外贸这事我们很难控制，所以调节器往往放在基建手里。
大家也不要觉得这东西是我国的特产，事实上，从古到今基础设施建设都是是政府干预经济最好的手段， 我国古代碰上灾荒，政府搞的以工代赈本质上也是国家通过基建干预社会经济，甚至美国作为自由经济的鼻祖，1929年面对经济危机的时候也祭出这一招，罗斯福带着美国人民一起挥舞铁锹共度难关。
说到这儿可能有小伙伴有疑问了，基建既然包治百病，是不是可以一直搞呢？
也不行。
基建虽然作用巨大，但本质上还是低端行业，附加值不高，需要大量的资源支撑，大家都知道我们国家缺资源，基建用到的铁矿石、木材、石油都得上国外买。对的，基建用到的塑料、沥青都是从石油中提炼出来的，缺石油可不光是影响汽车行业。问题是买这些原材消耗的可都是咱的外汇储备，偏偏这些制成品，你盖的商场，修的桥，铺的路，都不是可贸易品，没法换成外汇，就跟光吃不拉的貔貅一样，一点一点蚕食我们的外汇。
而且基建总有个头，南北大动脉有京广铁路，京九两条铁路也就够了，再修那纯粹就是浪费投资。西部大开发、东北振兴，中部崛起，几个方向挨个轮一遍，也就没什么可搞的了。问题是基建后面带着一大堆产业和就业，如果停下来影响巨大。我们国家前两年搞一带一路，最近一直再搞的城镇化和棚户区改造，本质上也是为了转移过剩产能。
如果非要比较的话，基建有点像抗生素，头两次用药效显著，但是破坏了人体的免疫机制，容易形成路径依赖，更可怕的是到后期产生抗药性，真到救命的时候打多少针都不管用了。
解决的办法也不复杂，就是产业升级，只要找到新的拉动经济的马车，能够制造消费解决就业，基建的作用也就没那么大了。
而且大家也不要觉得产业升级对解决低端劳动力用处不大。互联网刚兴起的时候圈子非常小，也就是张朝阳，王志东他们几个，没人觉得这玩意会对就业有什么帮助，二十年过去，现在看看满大街跑的快递员、抖音上喊麦的东北大哥，淘宝上忙忙碌碌的网店店主，你还说互联网跟老百姓没关系吗？所以只要能找到新的经济增长点，以点带面铺开，总会辐射到每个人身上，关键是从哪儿突破。
这个道理国家是懂的，我国从入世以后也积极利用有利条件升级产业，本来在互联网、5G、芯片方面势头不错，但是特朗普上台后对我们持续打压，高科技这块发展受阻。而且这哥们搞贸易战，原来拉动经济的增长的外贸行业也岌岌可危，加上疫情影响，就业就成了大问题，又碰上跟09年类似的情况，所以不得已又把基建这个法宝捡出来了。
说了半天有小伙伴可能不高兴了，你这一直都在说基建，说好的房地产呢？
其实房地产就是基建的一种，从拉动消费的角度来说，建一座大桥跟盖一顿住宅楼没啥区别，基建热火朝天的时候，房地产市场也会水涨船高，所以我上面的说的基建的特点完全适用于房地产，往往国家投资基建的时候，顺带也会给拉房地产一把。只不过房地产不是公共设施，国家不会直接投资，常规操作是通过调节利率或者首付比例方式间接影响。
这就是今年以后我们国家频繁出台政策给房地产松绑的原因。
说到这儿大家应该可以理解了，房地产未来并不在房地产本身，而取决于我国的整体经济情况。，一看我们能不能尽快升级产业，二看外贸情况，如果这两方向持续上升，房地产的作用就没那么大了，这时候国家往往鼓励大家把买房子的钱去搞别的消费，毕竟拉动经济还得靠内需，不在房地产就在别的行业。如果是各方面都很疲软，国家就会出台政策鼓励买房，希望通过房地产托住经济。
简单说说房价吧。
要是理解上面我说的，你就能理解国家出台政策是为了托住房地产市场，但并不是托房价。
房价有两个决定因素，土地成本和建筑成本，现在的高房价主要是土地成本造成的，而真正能支撑经济的是建筑成本，国家希望房地产市场繁荣，但是不希望用土地价格支撑这种繁荣，所以对高房价并不感冒，只不过遏制房价这话不能明说，毕竟价格是一个行业繁荣的标志，如果大家有降价的预期，行业离崩盘也就不远了。
想托房价的是地方政府，房价高了地价才高，对于依靠土地财政的地方政府来说，房价就是命根子。
但是地方政府能决定房价吗？鹤岗政府也想把把房子卖成北京二环价，但是也只能眼睁睁看着房价全国垫底。
真正能决定房价的还是需求，毕竟成交价才是交易价格，挂牌价只能是个参考。
房子的需求来源于哪儿？一是投资，二是刚需。现在房地产永远会单边上扬这种预期已经没有了，房子投资和保值功能已经慢慢淡化了，国家也不鼓励，房住不炒嘛，所以房价主要看刚需。
对于一个地方来说，刚需来源第一是人口的持续增加，第二是城镇化。
如果你所在城市正在发展一些新兴产业，将来能吸引一些高端人口进来，这些人追求生活品质，会把房价上限提高。
如果像我们老家这种，每年考出去的大学生毕业后就撒在全国各地不回来，本地又没有什么产业支撑，老百姓没有消费能力，房价想涨也涨不上去。
前些年很多城市买房送户口的政策，本质上也是想吸引人口抬住房价。
城镇化本质也是搞基建，主要是让农民进城，不过现在大部分选址都在农村附近，那种位置，想也不用想对拉升房价作用不大。
唯一有用的如果是货币化拆迁，有一部分有能力农民可能会进城买房，这对房价是个支撑，不过作用有限。
至于房价我就不预测了，这种混沌系统影响因素太多，预测了也没用。
我的建议，如果你是个年轻人，安心工作，现在不用掏空六个口袋扎到房产里。当然了如果你所在的城市人口在持续增加，或者有什么朝阳业，倒是可以提前下手，投资不敢说说，保值应该问题不大。如果你到了谈婚论嫁的年龄，该买就买吧，也算是支援国家建设了。
至于存贷款利率和首付比例，大家不用太关注，政策只是调节门槛，没有绝对实力的情况下，千万不要因为门槛降低你就往里冲，毕竟只要进了门，每天欠银行的贷款可是实实在在的。 |
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发表于 2022-12-5 12:33:41
