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随着国内疫情缓解和局部疫情有效控制，房地产市场出现恢复性增长。一方面，今年上半年全国社会消费品零售总额两年平均增长4.4%，而同期全国商品房销售面积两年平均增长8.1%。另一方面，全国全社会固定资产投资增长平稳，两年平均增长4.4%，而同期全国房地产开发投资两年平均增长8.2%。
迄今为止，房地产业仍然是大龙头产业，持续广泛带动其他相关行业发展。
在12月11日的“2021-2022中国经济年会”上，发改委副主任宁吉喆一如既往地强调了房子“只住不炒”的长期策略。但这次会议又有一点不一样，那就是，宁吉喆还表示，房地产是我国的支柱性产业。
“房地产是支柱产业，住房更是居民的消费。”这句话表明，房地产仍是支柱行业，只不过房地产行业要经历从“炒”到“住”的内在驱动因素的转型。
从房地产的角度来说，房住不炒也是围绕着绿色金融、健康发展的主题，为应对疫情带来的影响，各地房地产政策环境总体较为宽松，居民合理的居住需求受到支持，随着各地复工复产高效推进，疫情发生后，房地产企业主动拥抱变化，转变传统营销模式，开通商品房线上售楼平台，运用互联网平台的力量，发挥在线售楼平台优势。通过虚拟现实技术(VR)、大数据等科技手段推进线上化楼盘展示、选房和签约，多地也出台政策鼓励线上售房。预见随着房地产行业的不断发展，而是覆盖了房地产设计建造、市场交易、资产运营管理和空间维护使用的全寿命周期，也覆盖了房地产企业经营管理决策流程的每一个环节。从这个意义上来说，房地产行业高质量发展的任务非常艰巨。加快线上化速度，包括房地产开发企业、中介机构以及互联网平台都在进行尝试，希望未来更多的主体能够参与进来不断地探索和推进创新。但由于房地产属于大额低频交易，数字化转型不是一蹴而就，仍需线上线下相结合，这就对整个行业的信用体系和企业诚信提出更高的要求。
从经济角度来看，之所以要强调房住不炒，也是因为房地产市场在长期的高杠杆经营过程中，自身越来越多的泡沫。而这些资本泡沫若是不被挤压掉，未来肯定会出现金融危机。在国家大力推崇的去杠杆化问题上，未来我国房地产的资金流向上肯定会比之前要少一些，房地产资金的分流会带来其他行业的复苏，增加市场的投资机会。不过房地产行业毕竟是目前利润率最大的投资行业，所以不排除国家也会进行实业、股票、政策扶持等来进行进一步的帮扶发展。
以下简单了解房地产行业的现状与产业链、相关上市公司，以及在政策引导下房地产行业的未来走向。
一、房地产行业前景不乐观
这些年房地产在人们的眼中一直是一个“三高”行业，即杠杆高、地价高、房价高。我国近年一直致力于治理房地产行业持续只涨不跌发展，让房地产回归居住属性。但国人长期的思想，对于购房一直都是追高看低，现今房价平稳，小幅回调，民众看跌，导致房产交易普遍冷场。
坚持“房住不炒”定位，必须对房地产投机炒作行为重拳出击，持续加强和完善房地产市场调控政策框架。最近一段时间，中央层面继续明确坚持“房住不炒”定位，着手构建房地产全链条管控的监管闭环，并约谈一些地方政府，要求全面落实稳地价、稳房价、稳预期的房地产长效机制。地方层面则进一步完善房地产调控措施，采取了升级住房限购限售、加强信贷管控、严格价格管理和规范市场秩序等措施，对房地产市场调控政策“打补丁”，从严堵住监管漏洞。部分热点城市加强二手房市场监管，出台二手房参考价机制，并提高市场信息透明度，以促进市场理性交易，稳定市场预期。最先出台二手房参考价机制的深圳，二手房交易规则既限买也限卖，较大的限制的商品房的市场流通，成交套数已经持续下跌，价格也出现松动下调，二手房市场明显降温。
根据国家统计局最新数据，7月全国70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体回落。其中，一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.3个百分点；深圳二手住宅销售价格下降0.4%。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.4%和0.2%，涨幅比上月分别回落0.1和0.2个百分点。三线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨转为下降0.1%。此外，7月我国房地产开发景气指数为100.98，持续稳定回落降温。
在长效机制对房地产泡沫的过程中，房地产产业相关方开始出现对房地产行业信心不足的情况。这些相关方具体包括居民、银行等金融机构、地方政府、供应链以及房地产开发商等。
在前期准备阶段，立项与规划涉及估价、投资顾问、咨询，获取土地时涉及招投标、拍卖、国土局，项目设计时涉及建筑设计、规划、消防、绿化、供电、燃气、环卫等，资本运作时涉及投融资、律师、公证等行业，项目施工阶段涉及工程承包、钢铁、建材、工程机械、电力、新能源等，项目销售阶段涉及中介代理、银行、房产金融、广告、税务、公证处等，物业管理阶段涉及物业运营、教育、智能化产业、宽带网络、社区电商等，装饰装潢阶段涉及装修设计、施工、材料交易、家居产品、智能家居等，房产二次交易阶段涉及二手房产交易、商业运营（长租短租）、房屋抵押等。
根据中泰证券研究所跟踪的数据显示，截止到12月5日，今年百城土地住宅用地累计成交建筑面积70578万㎡，同比下降22.9%。累计土地供应规划建筑面积103260万㎡，同比下降24.4%，供求比1.46。供应比和土地成交增速下降，反映出今年以来开发商拿地意愿有所降低。
开发商取得土地使用权后，手里的资金就所剩无几了。开发商只有通过资本运作环节，才能筹集到足够的资金来进行后期的项目开工与建设。开发商在资本市场上的融资渠道主要有银行贷款、信托、公司债券、基金、民间借贷等。但在房地产去泡沫化的背景下，银行对开发商的贷款信心不足，尽管监管机构多次喊话，银行贷款意愿也未有大的提升。
二、房地产业发展可能在物业管理环节找到一点机会
物业管理是房地产的售后服务，当下房地产的竞争重心逐渐由价格、质量等方面的竞争，转向以物业管理为标志的客户服务的竞争。物业管理与各行各业的结合，未来有着较大发展前景的。提升物业服务品质现今也是民众购房考虑的一项因素。
去年11月2日，国家发改委发布《关于推动生活性服务业补短板上水平提高人民生活品质若干意见》，提出推进社区物业延伸发展基础性、嵌入式服务，利好服务品质优、在社区生活服务领域有较多布局的上市物管公司。
三、总结
在需求收缩、供给冲击、预期转弱的三重压力下，国家再次强调了房地产的支柱地位，目的在于实现房地产的良性循环，借由房地产涉及产业链广，影响深的特点，由地产循环带动经济循环。但房地产的发展已然今时不同往日，房地产行业的平静模式发展可能已经到了。 |
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发表于 2022-12-5 12:05:28
