不准地方城投拿地，这是房地产市场又迎来一记重锤吗？

刘惠亮

   最近财政部下发的通知，针对个别地方和这个部门没有严格落实过好紧日子的情况，要求要严控一般性支出。那这里面呢？有一条就引起了市场的热议，叫做严禁通过或举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入。（中新网10月14日电 财政部14日印发《财政部关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》。其中提出，防止虚增财政收入与严控一般性支出一体推进。依照文件，地方各级财政部门在坚持严控一般性支出，厉行节约、勤俭办一切事情同时，要依法依规组织财政收入，持续整治违规收费行为，坚决防止收过头税，杜绝乱收费、乱罚款、乱摊派，不增加市场主体负担。坚决落实党中央、国务院确定的各项减税退税降费政策，确保应减尽减、应退尽退，依法打击各种偷税、漏税、骗补等行为。严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口。进一步规范地方事业单位债务管控，建立严格的举债审批制度，禁止新增各类隐性债务，切实防范事业单位债务风险。(中新财经)）有人认为说，这可能要让很多的城市这个土地零成交，房地产市场又要被重击了。
   我个人认为事情不会是这么简单，很直白的道理，财政就是行政能力，办事能力的保障，如果直接断了地方的财路，那还有人怎么办事呢？那么叫停城投债拿地是为什么？那之后地方因为土地财政收入下滑，保守预估是两到三万亿的，这个财政缺口要怎么解决？这背后是否有整个房地产发展模式转变的一些迹象呢？我个人认为隐隐是有一个新循环在的。我们都知道今年房地产风险冲击财政，那这个地方的收支矛盾非常的突出，在这种情况下一些地方，就会出现这个城头帮忙拿地，然后脱离楼市的情况。城投帮助地方左手倒右手，先拍下的一块，把这个场子烘托起来，稳住地价。那么地方可以把这个土地款私下返还给城投，或者说是等市场好了之后，城投囤在手里的这个地块它就能够溢价成交。这种模式在今年很多地方都出现了，那么为什么现在要叫停？我想有主要两个原因，一是城投在这个过程中增加了很多的隐性债务风险，比如说此前很多房地产公司动用的这种金融手段，那这几年金融监管趋严，也是明确不能拿融资款用于这个土地款的，买地需要有自有资金，但地方一般不会去穿透城投的资金，毕竟是自家人。而且财经也提到说，甚至有的地方还会直接帮城投去找钱，那这些行为其实都是在埋雷，放任下去，也就相当于把这几年房风险的努力都白费了，城投的债务又会疯狂的滚雪球。那借新债去还旧债。
（今年以来地产、土地价格双双回落，导致各地城投债纷纷违约。截止2021年，全国城投债非标违约发生了54起，为五年来最高。可以预见的是，接下来城投债务违约大潮也许正在来的路上。2018-2021年，全国城投债非标违约年合计数量分别为9、26、22和19个，2022年1-8月已经发生了22个。从披露时间来看，每年三、四季度披露违约数量相对较多。而8月份才是进入下半年的第二个月。2021年的城投债非标违约的规模和数量，分省市看，贵州、云南、河南所涉披露违约数量分别为52个、10个、3个，披露的违约金额分别为16.25亿元、9.93亿元、10亿元。分行政级别来看，主要集中在地市级，披露违约规模合计23.53亿元，披露违约数量44个。）



第二个原因：就是通过拿这个财政资金或者说地方之后税收返还的方式来卖地，那地方得到的钱，它就属于虚增的财政收入。那地方通常又是年初就计划好要卖多少土地，那我今年就可以开支多少。如果按照今年的土地行情，地方的这个日子就要过得比预期更紧，但是有了虚增的这个土地财政收入，今年的支出就不用扣得那么紧了。本质来讲呢，这就是加速了寅吃卯娘是不可持续的。所以喊停之后，会不会各地的这个房地产市场就完全冻住了呢？大家想，这个经济发展最需要的是什么？是循环和流动。要让资金，土地，人等等这些生产要素流动起来，不要沉淀下去啊，流动起来，市场有了，交易才有了这个活跃度，热度！地方简单地用城投去举债托底土地，本质上还是沉淀，它还是不能够解决当前这个房地产市场流动性不足的问题。所以这个招呢，中央否了，那关键就是地方去开动脑筋怎么流动起来的问题了。最近有一些地方其实已经给出答案了，地方不能通过国企去举债买地，但是买房总是可以的吧，像九月以来，这个浙江，湖北，河南，江苏，山东都有多个城市出现了这个地方直接下场回购商品房，或者说是发文鼓励国企去收购市场房源的举动，像某个东部热门的强二线城市，直接是万套级别的这个回购


那这些地方去用途工具箱的举动其实并没有被叫停，这和14、15年有点类似，就是那一波也是地方入场，直接去库存。购买的住房主要是用于棚改，那这一轮呢，是主要用于保障性住房，包括这租赁住房，从政策的合理性来讲，这些举动也符合这个十四五规划里面，就是保障性租赁住房里面的规划。


此前一直有一份指导意见，没有发生——关于地方政府收购商品房具体操作的问题，所以现在还是有操作空间的，在操作中遇到问题可能也会加速推动这一份指导意见的出台。从活跃房地产市场的角度来讲，回购商品房可以让资金重回到房地产商的手里，那他们有钱就去保交楼，让实力雄厚的像保利，碧桂园，万科这些就可以继续去拿地。地方政府它缺了城头托底，那出让的地块自然也会减少，供应收紧，客观上也会支撑地价。从债务风险的角度来看住房租赁有关的贷款是暂不纳入这个房地产贷款占比统计的，那地方的这种房地产国企，它就算是投资去买房，也不会涉及到三道红线的问题，而且保障房还能够得到政策性金融的支持，也就是说它能够获得更加便宜的长期资金，债务结构也会更加优化，理论上来讲，这是一个比城头拿地看起来更加健康一点的这个资金循环方式。
来源：《路口大爷》

施月强

地方政府买房的钱从哪里来？

我儿叫我们不一样

相当于把钱输入地产公司，让地产公司活起来，而不是拍地让资金继续死。

韦富耀

地方政府买房为什么要花钱呢？

长江之水

我理解可以赊账。但开发商拿不到钱，解决不了开发商的资金困难？