今年起，警惕房地产税！ | 房叔说No.622

学矜

| PART 1 |


最近，在和煦的暖阳里，杭州楼市确确实实地复苏，无论新房、二手房的成交都比一月有大幅上涨，房叔后台的咨询也多了起来，忙到半夜成为常态。
作为行业人看到此景自然高兴，但这依然是属于杭州、宁波等高能级城市的“独立行情”，以全国层面而言，甚至可以说中西北部、三四五线越凋敝，前者更好，因为浙江去年人口净增长依然是头部省份之一，而出生率却接近跌破0点。
有的在升起，有的在下落。
这是地区和城市分化的必然结果，但宏观上房地产行业的凋敝依然是我们需要警醒的，因为在全国一盘棋，大中央小地方的格局里，并不存在真正的“纯独立市场”；
相反，小账本永远要为大统筹服务，一旦顶上开启大调整，一二线强市波及面更大前置效应更强，过去三年的调控来回拉扯就是明证。
洪流来时，个体的力量往往只是选对错，上舢板或是小船，所以帮购房者挑房选房只是一个层面，时刻关注顶层的制度建设和政策发力方向才能功夫做在身前，防微杜渐。
比如今日笔者会发这个标题，绝非耸人听闻，而是最近一周多，就连续发生的重磅调整提出的未雨绸缪。

| PART 2 |
近期，关于房地产可被称为新闻的事件，除了各地接力贷、连心贷这些荒腔走板的骚操作，M2放水再创新高外，就是连续三起关联性事件。
一、证监会近日启动房地产私募基金试点工作，投资范围包括特定居住用房、商业经营用房、基础设施项目等。这是继两年前公募Reits（基建类（含房地产）信托基金）推出后开放的又一领域，公私皆备，只是目前购买机构和人群有限制，产品领域也未放入商品房；


二、这期间，在以全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，有关部门负责人对外披露，在过去三年里，“住房城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据”，住房和城乡建设系统动员了260多万人参与。


三、私募基金试点启动发布一周后，2月24日，人民银行、银保监会起草了《关于金融支持住房租赁市场发展的意见(征求意见稿)》；征求意见稿措施共计19条，精确到数字的条文，支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为租赁住房的投资、开发、运营和管理提供多元化、多层次、全周期的金融产品和金融服务体系。



第一条新闻，被楼市多军拿来佐证楼市和房价又要起飞的信号已来，很快第二条被楼市空军拿来抨击房产过剩，泡沫巨大的土地财政现实；
情绪总是迷人眼，笔者给大家翻译一下：
第一条，除了海外市场融资，我国在房地产融资端的所有工具都已打开，制度建设已经初步到位，房开负债、城投债可以通过这些渠道转股转基；
债要还，股可以不用，目前留的窗口指导，随时可以面向个人和住宅领域打开。
大白话说，想炒房，给个平台炒，钱如果真的进不到实体买房，进公私募基金给岌岌可危的城投债托底也是可以的。
第二条，6亿栋虽然骇人，但大部分都是农村自建，城里的厂房公建也在其中，这个数字只不过戳破了“人多地少”的假象，同时让吃瓜群众对房地产的前景预期受到了伤害。
而其真正重点在，住建部动用3年时间、260万人如此全面的资源，对全国所有建筑物做了详细的统计和调查，笔者不相信没有城市商品住宅类的子条目，想统计持有房产确权一步之遥。
第三条，城市租赁房类产品像万科、龙湖都涉足了，但迟迟难以发展。本质原因在于租赁房与商品房市场地位长久以来的不对等，这次终于有了关键性的政策金融政策工具，力度相当大，条件不错；
一方面通过租赁贷款盘活房开及城投沉默资产，使其可以成为稳定抵押物让房企的现金流可以流转起来转而支持新房保交房、拿地维持土地财政；
另一方面这也是给许多房开指了一条落地转型的明路，高周转玩不下去了，就借债做长租，靠现金流先交了新房回款降杠杆，中国不需要那么多房开了，以后踏实干租赁和服务，这在世界范围内也是老故事。

| PART 3 |


连续、密集、多部委的顶层设计，加上今年已在青岛全面试点的金税4期系统，做个总结：
今年是房地产的大考之年，头部城市的红火难掩整体的下行，当这跟支柱不再吃大力时，必须要有新的替代财源；
如果要补的窟窿小，可以靠租赁市场的现金流和股基市场，富人既然担心楼市预期不敢进场，给你一个可以短进快出的平台，变相支持楼市，托住价格；
如果要补的窟窿大，顶层已借助科技工具和地方平台的多年数据，基本建设完成从统计到确权到税务的所有环节，喊了近10年的房产税，2023年是真的看得见摸得着可感了。
这颗地产原子弹，用不用是一回事，有没有是另一回事。若今年头部城市的楼市销售回暖和卖地情况再不理想，或者补不上其他普通城市的下滑窟窿，城投实在也借不动了。

| PART 4 |



当然，真要推动税改走出这迟迟下不了决心的一大步，也得是最窘迫的结果；
顶层在今年春天做好金融、住建、国税、证监部门的铺垫，更多的意义还是鞭策地方同时兼顾风险，救楼市稳经济，给一些明确的利好和压力——
二三季度要大考，再考不好志愿没得填了。一旦步入房地产税时代，哪怕只是增加试点，给老百姓的信号意义也是很明确的：
开始收房产税了，迟早全国都得收，富人在哪交都得交，不如去大城市，为了下一代也避免不了，巨大城市化、城市群形成和地球独一份的户籍限制放开是大势所趋；
但是，这也同时承认城乡二元的对立加剧和平均主义、资源错配的道路不可持续，换言之承认了大量人口流出地方过度建设的无意义和大饼规划破产，即许多地级市新增城市化到此为止，不再需要增量，房价彻底失去支撑；
于是，我们将不会看到在都是羚羊的地方修高速公路，上海周边还有大量的农业用地和蔬菜大棚，中心城市虹吸、人口凝聚效应会更强；
本质上这是社会生产力的集中，放大财富增值速度和产生更多更高维的生产关系，进一步巩固核心城市的资产价格；
从上到下都有发展惯性，这无可厚非，但如果形势真严峻，也只能跨过鸭绿江。

| PART 5 |



今年起，请带着看得到房地产税的预期。
有刚需购房和正向置换要积极，卖房化繁为简，求精不求多更要积极。
这是笔者对所有买房、卖房、炒房读者的衷心建议。
-END-
文/一叶编辑/一叶

骑着乌龟追月亮

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