房地产的14个真相

东少

中国房地产发展已经四十多年了，大众对房地产还是有很多认知差、误解。
01
别骂这两年开发商产品品质差，其实最核心还是限价政策加上竞地价的游戏规则在那里摆着。
规则决定玩法！
眼下，土地和房价剪刀差后开发商基本没利润，如果不减配，不偷工减料，开发商保持目标利润是很难的。企业不是慈善，总不能亏损地为老百姓造房子吧。
当然，好一点开发商会做成本结构优化，开发效率优化，但品质还是及格的，但差一点的开发商就懒得动脑筋，直接减配，偷工减料，这是最简单的盈利。



02
社会各界骂开发商暴利，身份歧视严重，但事实上中国房地产每年18万亿的总盘子，土地收入，增值税、所得税、各种税费，其实政府拿走了房地产利益链65%到75%。
当然政府拿走70%也正常。房企的压力大，政府压力更大。况且土地本就是政府的。
开发商在整个房地产利益链中其实只吃了小头，但高房价的骂名、暴利的骂名，得开发商来背！但事实上，诚然房地产吸纳了很多社会资金，但其他行业做不好，做不强，可不单单是资金的问题。常识是，一个企业做大做强还是“好赛道+强能力（竞争优势）”，资金只是锦上添花。
03
房地产没那么玄乎，复杂，在中国做地产，通俗的门道其实就是四个搞定，即“搞定ZF，搞定银行，搞定供应商，搞定员工。”



04
房地产核心是个To G的行业，而不是To C的行业！虽然客户很重要，但客户不是决定一家房企做大做强的关键。
房地产做大做强，两手都要硬，左手投资力，右手产品力，两者都强才能赢！
05
中国房地产有一个大多人无法理解的怪相——凡是产品力口碑极好的企业，大多过不了千亿规模。比如仁恒、星河湾、朗诗、永威、深圳湾一号、阿那亚、中鹰黑森林。所以房地产企业做大，并非靠产品力定胜负。
06
其实产品口碑好的，未必就是真正的产品力，而可能是各类“资源”投入换来的。当然产品情怀、用心、专业也很重要
真正的产品力，是在较短时间内、较少资源投入下、去老板投入化去实现高价值的产品力。很多一些作品级现象级的产品，都是时间足够长，资源足够多，老板足够关注下获得的。
在单位时间，单位资金，单位老板资源投入情况下的产品品质与客户适配的高满意度产品实现，才是厉害，才是真正产品力。



07
当下几乎所有开发商都在房地产制造业话，其实是骗人化。核心理由有三点。
其一，杭州滨江1%到2%只是个案，是少数，大部分项目拿地稍微做好一些都有5%到8%净利率，这还不算勾地，多元化拿地，综合下来净利率7%到15%很正常，而很多实体制造业净利率都是2%到3%。
其二、制造业是微利，一张纸必须两面打印，决策单位都是几元几毛，现在开发商决策基本单位都是几万，几十万起步价。颗粒度完全不再一个量级上。开发商真的要扣其实空间很大，成本浪费依旧巨大。
其三，开发商最关注的不是项目净利率，而是股东资金回报率ROE。虽然现在项目净利率可能3%到8%，但开发商ROE可以到10%到25%。如果股东资金每年有20%回报率，你说房地产行业苦逼吗？还“很制造业”么？NO。
08
今天的开发商有两个不甘，或者背负两座大山！
在自身项目利润率很低比如3%到8%的情况下，结果钱都被两个人挣跑了。一个人是银行，一个人是贝壳等渠道。所以今天开发商都说给银行打工，给贝壳打工。
其实这话有怨气，但事实上，这也正常。
其一，资金是稀缺资源，金融机构有稀缺资源，别人收费6%甚至15%更高，都是有底气的。其二，客户是稀缺资源，贝壳拥有巨大客户资源池，能够帮你快速卖出房子卖出业绩，别人也是凭稀缺能力吃饭，所以收费5%~8%甚至更高，也符合商业世界规则。



09
这2年房地产非常焦虑，难受，其实根本原因不是房地产这个行业不好，最大的原因用古语最能解释。就是由奢入俭难。
开发商过去20年过得都是好日子，行情大于天，躺平挣钱，那个时候鸡犬升天，所有房企都日子活得好。但如今忽然调控后进入苦日子，利润下滑，必须要有点内功和精细管理了，这个时候好比一个富家公子哥忽然说要过靠能力过好日子，可以想象的是，这位富家少爷内心有多不爽，但又必须修炼，这个苦修过程中，富家少爷自然是一副“焦虑”表情了。
事实上，国人不怕吃苦，一直吃苦反而不会叫苦，真正最苦的是从奢侈进入节俭的转变，过去的多个习惯要改了。
一句话，这个世界最难的不是奋斗，而是改变过去多年的习惯！
10
直到现在，房地产还是100%好行业，笔者中短期坚定看多。
其一、18万亿的盘子，2021年超18万亿是大概率，未来预计20万亿的总盘子，这么大的海，还不够你千亿房企施展拳脚吗？
其二，房地产ROE稍微做得好点都有10%到25%，股东收益那么高，赚钱丰厚，你还嫌弃没钱赚？事实上，巴菲特说一家企业ROE20%保持很多年，这就是最牛逼的企业了，今天房地产净利率很难20%，但ROE20%还是可行的。
其三，大行业，利润厚，关键是房地产这个行业集中度不高，还远远没有寡头垄断竞争，比如龙头万科、碧桂园市占率才4%。
11
很多人认为房地产是夕阳行业了？这是假象，是开发商受了点点苦后的过度反应。
笔者总结三点：
第一，房地产未来20年还是好的、大的行业。
第二，下个10年房地产会在20万亿左右徘徊，毕竟城市化第二波，中国经济中速增长还在，改善需求还大，这一点现在头部房企已经形成共识。10年还是超级行业。
第三，很多人都以为未来10年到20年会夕阳化，其实也还好，预估会从20万亿慢慢掉到10万亿，但即使到了2040年，中国房地产名义上还是10万亿行业，依然是个巨无霸体量。
12
笔者也提醒一句，即使在今天美国等房地产高度成熟的国家，房地产行业的利润依旧排名第三，房地产依旧是大行业。更关键的问题是，那个时候，作为企业，你还在不在的问题。
比如郁亮也提醒过一句，没有夕阳行业，只有夕阳企业。



13
头部房地产多元化是真的，比如大多第一梯队，第二梯队房企，当然有些先天就是多元化的，当然也是真的。其他的大多都是为了勾地和服务主业而已。
比如在深圳高地价，一地难求的背景下，深圳政府给产业地产的用地的土地成本是正常土地价格的三分之一。深圳土地价的三分之一，意味着什么？——最大的土地成本政府给了慷慨的扶持！
14
警告哪些盲目多元化的房企，你房地产做了10年、20年都没有进入第一梯队、第二梯队，都是二流三流，凭什么你进入一个新的行业，你能转型做得很好？
尤其是与地产非相关的产业。
当然这话不能绝对，一个干了20年的行业都没做出色，没准换个行业有可能做得很好，但这是小概率事件。凭什么幸运者是你？

凤兮丶梦兮

现在房价同地段价格是十年前的4倍到5倍，那么现在用的钢铁水泥人力等是十年前的4,5倍吗，其实钢铁水泥等的消耗和10年前是差不多的，人力虽然上涨了比较多，但大量使用机械替代人力基本上也控制了人工成本，电力价格基本没有多少上涨。地块的道路绿化等配套也没有多出很多。根据各大造价网站的房屋造价指标今年的居民楼造价基本是毛坯房别墅1500元左右，多层住宅2000到2500元，高层3000到3500元。比十年前没有涨多少，上涨幅度远没到50%。那到底是什么让房价飞涨呢？是钱都进了开发商口袋里了吗？房价高，高出来的部分被zf拿走了。全国大半房地产公司是不怎么赚钱的，可以查上市公司的数据。比如一平方米房子造价3500元，这是建房子和小区配套绿化等所用的物料人工成本，加上财务成本和开发商的利润，每平方房子不超过4000元。而这房子卖出去卖到15000元。这多出来的11000元就被政府以土地出让金等税费等形式拿走了。政府要支出征地的钱，大概每亩耕地的征收费30~50万分摊到房子面积每平方米300块钱。政府要负责房子所在的地块的配套设施，比如地铁，公路等。但如果只是负责房子所在地块的配套设施，那么这也用不了多少钱，按一平方公里的地块有100万平方米土地，建250万平方米的楼房。每平方米的楼房收税费1000元，可以收到25亿元。足以建2公里的地铁，5公里的公路和管道绿化等了。这样11,000元减去300元，再减去1000元。还剩接近1万元。这1万元去哪了呢？原因是旧区的那些城市建设城市服务费用要由新楼房来承担的。现在的城市搞得越来越漂亮，搞地铁公路，还有河边也搞得很漂亮，这都要花钱的。这些钱从哪里来呢？原来的旧区住房的承担的这部分费用是很少的，要新房子来承担这部分费用。而新房子因为土地是限量供应的，每年开发的新房子很少。所以每平方米的新房子就要分摊很大的费用。在高通货膨胀的时代，房子已经有金融的属性，只要房子的价格不断的涨，所以就算价格高人们还是愿意购入房子的。但是长期高通胀对经济是非常不利的，一旦国家决定加息或者其他的因素使得这个高通胀的环境不再继续，那么人们的购买意愿就降低这个房子就可能不涨价了，然后就卖不出去了，然后呢就出现城市建设维护和城市服务就没有钱了，那就出现很大的问题了。这时候当局就会考虑征收房产税，也就是说让那些旧房子也承担城市建设维护和城市服务的费用。这时候新房子的价格就降了下来。现在城市搞的越来越漂亮地铁业越来越多，这些城市建设维护和城市服务每年都很花很多钱，钱从哪里来，大部分从新房的费税来。由于土地供应量非常小新房每年销售面积很少，这些费用分摊到每平方米房子的费用就很大使得房价非常高。公平来说应该旧房也应该承担城市建设维护的费用，房产税建议改名为城市建设维护服务税https://www.zhihu.com/answer/1836685184 （大量卫星图）纽约东京和上海北京的卫星地图对比，图上看美国纽约和日本东京的别墅真的多，从市中心外围十几公里就往外连绵不绝延伸几十公里到上百公里。而北上广离市中心不到20公里就有大量农田。现在城市搞的越来越漂亮地铁也越来越多，这些城市建设维护和城市服务每年都很花很多钱，钱从哪里来，大部分从新房的费税来。由于土地供应量非常小新房每年销售面积很少，这些费用分摊到每平方米房子的费用就很大使得房价非常高。公平来说应该旧房也应该承担城市建设维护的费用，房产税建议改名为城市建设维护服务税，不是因为你有房产而征你的税，而是因为城市建设维护需要钱而征你的税，税主要是用于城市建设维护。税率可定到2%~4%。中国房产总价值大是200万亿元，可以收到税，大概是4万亿到8万亿，基本可以等同于现在的土地出让收入。只要允许农民出售0.1亿亩共66亿平方米耕地建100亿平方房子，每平方米房子zf收土地出让费、建筑材料建筑工程增值税、契税等税费2千元，总收入可达到20万亿元，足以还掉所有债务。中国现在有20.2亿亩耕地，拿0.1亿亩耕地建房子，只占耕地总面积的两百分之一，不会危及到粮食安全。--有评论说20万亿元不够还债。那么可以允许农民卖0.5亿亩耕地共333亿平方米建500亿平方米房子（现有城镇住房占地面积0.15亿亩共100亿平方米，住房总面积为260亿平方米）。按每平方米收税费2千元，zf可以收到100万亿元的税费，还掉所有债务还能剩20到30万亿。按现在的高铁每公里1.5到2亿元计算，用剩余的钱可以修十几万公里的高铁。这样我们的住房总面积可以增加两倍，城镇人均住房面积达到100平方米。而高铁里程也增加了5倍。唯一不足的是拿0.5亿亩耕地建房子，那么耕地就减少了2.5%，减少到19.7亿亩。粮食也相应减少2.5%。虽然耕地减少了0.5亿亩但仍然没有危及到18亿亩耕地红线。当年设定的18亿亩耕地红线的根据人口峰值达到16亿设置的。也就是说必须要守住18亿亩耕地才可以保证16亿人口的粮食安全。