房地产杂谈，集中供地与否不重要了！

梦不变

新闻背景：近日，自然资源部出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”。
部分媒体迫不及待将之解读为取消集中供地制度。自然资源部3日公开表示，该文件是自然资源部印发的，对地方住宅用地供应工作进行的指导文件。不是要取消集中供地制度，而是优化完善集中供地政策，更好发挥充分公开披露信息对于稳定和引导市场预期的积极作用。
解读如下：
对于诸如此类新闻，大家大可不必紧张，其实现在已经不用关注什么集中供地、三条红线了，他们已经不重要了，当初搞这些政策是为了防止资金流进房地产助推房地产泡沫进一步膨胀！
现在目的已经达到了：2022年，全国房地产开发投资132895亿元，比上年下降10.0%；其中，住宅投资100646亿元，下降9.5%。
当初出台政策是国家迫使房企、金融和地方去房地产泡沫，房地产经过最近两年暴风雨洗礼，现在大家都看到房地产日薄西山大趋势，也就不需要国家指导下被动去泡沫了，房企、金融和居民都在主动去泡沫。从被动到主动的转变，政策逻辑也会与时俱进调整。
人口老龄化（负增长）大趋势下，房地产根基已经坍塌了啊！没人可以扭转房地产价值回归大势，现有的政策只是防止房地产俯冲落地，而不是从走老路。


21年两集中供地目的是防止地方乱卖地以及房企乱拍地，尤其是一些地方是左手转右手拍地，如果放任下去，必然有系统性风险，就如遵义最大城投那样被迫展期。（参考文章《2023年，会是买房的最佳时机吗？》）
当初我对两集中的分析，基本上全中，要不是两集中，地方很可能更加深陷房地产战场，从地产公司暴雷潮来看，很多房企就是既愚蠢还贪婪，没有一点与时俱进的思维、因循守旧、刻舟求剑，最终落得粉身碎骨。
21年3月1日的文章：《【深度解析】如何评价22城将推“集中供地”模式？》

财政部数据显示，2022年，全国政府性基金预算收入77879亿元，比上年下降20.6%。分中央和地方看，中央政府性基金预算收入4124亿元，比上年增长3%；地方政府性基金预算本级收入73755亿元，比上年下降21.6%，其中，国有土地使用权出让收入66854亿元，比上年下降23.3%。

卖地显然已经行不通了，除了极少数城市或许还可以卖地，但是这些少数城市卖地也会缩水。一线城市卖地其实也会缩水，上海过去一年卖地2-3000亿，以后还能这个水平？做梦吧！
无论怎么样，地方都急需第二钱袋子顶上来。而且有且仅有房地产税可以填土地出让金的坑——《【绝不是蚊子肉】一文详解房地产税的潜在规模！》。
2022年全国卖地收入同比减少23.3%，22年还是有国企央企以及地方城投兜着，但是，他们也就兜一年，今年怎么办？真以为这个世界可以人定胜天？没有的事儿！顺势而为才是大道！
未来房地产税必须全国统筹，房地产发达房价牛皮的城市房地产税收入承担落后地区房地产税少的窘境。


人口负增长意味着我国空置住房开始被动上升！
85万人口负增长，每套房假设两位老人，那就是42.5万套房空置出来。
2022年还仅是85万人口负增长，再等几年那就是千万级别负增长，即便不新建住房，每年空置房被动增长就是500万级别，甚至1000万级别。
即便农村老龄化高于城市（PS：其实城里老人绝对数量更多），那城镇空置房也是百万/年级别被动增长。（2022年城镇化率为65.22%）
房地产核心是人口，供需这个最基本最重要的经济学常识很多人就是选择性忽视，还有些不清白的人还把房地产下行归咎于疫情，这是不对的，相反这是很多炒房客可以顺利套现的原因。
人口都已经负增长了，6年时间出生人口减半这比什么新闻都震撼！这意味着我国所有资产都要重新定价，房地产最核心最基础基本盘就是人口，so，还有什么好谈的呢？
人口会从根上系统性影响我国经济社会发展，房地产只是其中一小部分！


截至2023年，我做过的最值得骄傲的就是通过系统性房地产分享让很多朋友避免了高位接盘，这是我目前做得最棒的一件事，期待今后在金融投资领域再取得战略性胜利！








2020年初的这篇文章有很多金句，经受住了时间考验，现在更加熠熠生辉！
务必记住——中介是靠2%佣金赚钱，他们只管成交（成交就有佣金拿），不管后续能不能收到房和房价变化的。《每年都要炒作一次【房地产是支柱产业】，长点心！？》
而你靠什么过上幸福生活呢？
你靠合适的时间买入合理的价格房子才能过上幸福生活。


备注：图片来自网络
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