原创 | 房地产：一根儿摇摇欲坠的顶梁柱

深泓安服

2022年12月15日，国务院副总理刘鹤表示，“房地产是国民经济的支柱产业”。12月19日中央财办再次重申，要充分认识到房地产行业的重要性，住房消费潜力要予以释放。
​
​随着中央的发声，各地纷纷开始调整房地产政策，据不完全统计已有十多座城市取消限购限贷，其中广东东莞全域放开后，购房者更是蜂拥而至。
​
​不仅如此，为了增加更大的刺激力度，各地方政府可谓是“八仙过海，各显神通”。有的降低首付比例，有的增加公积金贷款额，有的对房地产企业直接开展财务资助，其中碧桂园取得50.55亿元贷款的财务资助。证监会也在时隔12年后重启房企借壳上市大门。
​




​1月5号，央行和银保监会也同时发声，对新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月下降的城市，可以下调和取消房贷利率下限。
​
​在如此密集的利好政策出台后，一时间房地产可谓是风光无限，沉寂了一年之久后猛然起死回生，短短一个月的时间不到，直接从ICU迈进了KTV，借着热乎劲还把股市也带的飞起。
​
​然而，就在国务院副总理刘鹤表示房地产是支柱行业的前一天，中共中央、国务院印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》指出，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位。
​
​为什么会有如此矛盾的政策呢？
​
​前后不过相差一天的时间，但政策却是180度急转弯。究竟是要房住不炒，还是要让“子弹“继续飞？
​
​其实答案很简单。
​
​房住不炒是长期政策，而当下的燃眉之急却是对房地产行业的极速下滑进行政策性托底。背后的实质是这两年的严厉调控已经引起行业危机，经营主体在境外债券市场不断违约，在境内偿付周转均出现严重问题，“烂尾楼”大规模再现。如果再不加以调控，后果将会非常严重。
​
​
1 大量房企债务将会暴雷
​
​
仅从数据上看，1—10月份，房屋新开工面积103722万平方米，下降37.8%；商品房销售面积111179万平方米，同比下降22.3%，商品房销售额108832亿元，下降26.1%。
​
​截至2022年10月31日，房企待偿债券余额共计30075.9亿元。一年内到期的债券合计9552.8亿元，这还只是债券，总负债规模更是远高于此。
​
​著名房地产开发商中，恒大、融创、龙湖、碧桂园、世茂、泰禾等都出现了各式各样的危机，更不用说之前已经出现危机的万达、新城、华夏幸福等。
​






​而导火索，想必大家也都清楚：
​
​2021年1月，房地产企业融资“三条红线”推出，这是调控政策在供应端力度最大的一次。
​
​之前调控政策主要集中在限购、限贷、差别化税收等方面，主要以遏制房地产投机需求为主，这一政策效果立竿见影。
​
​叠加疫情冲击，房地产开发企业的资金到位速度急速下降，行业景气指数急剧降温，违约事件也开始频发。
​






​2021年全年，房地产债券违约17家，金额799.17亿元；而到了2022年上半年，仅在美元债务市场，地产债务违约规模已逼近200亿，人民币市场，债务展期规模也逼近200亿元。
​






​虽然在11月28日晚，监管机构宣布重启房地产企业股权融资和上市，受此消息刺激，房地产、金融、建筑行业集体大涨，房地产ETF一度涨停。
​
​但从市场参与者私下交流中的态度来看，对房地产繁荣周期已成往事的共识，已成空前一致。

​
​2 就业与居民财产占比较重
​
​
用一句话形容曾经的地产繁荣时代，那就是“狂飙突进二十年的灰犀牛”。
​
​自2003年定调房地产业已经成为国民经济的支柱产业开始至今，已经接近20年了。
​
​在这20年中，房地产业直接解决我国实体经济就业近1500万。上下游行业加一起预计超过3000万。根据住建部一项统计显示，建筑业从业人员占全国就业人口比重超7%，算上家具、装修等相关产业可达到14%。
​
​2004-2018年我国房地产业从业人数由396万增至1264万，复合增长率8.6%， 2021年我国房地产从业人达到1500万，相较2004年规模扩大三倍。由于我国房地产业的快速发展，更多房地产业公司以及中介公司的产生，为社会提供了大量就业机会。
​




​根据我国最新的第四次全国经济普查，2018年房地产业从业人员中，物业管理、房地产开发经营、房地产中介服务、房地产租赁经营从业人员分别占50%、29%、13%、6%，物业与房地产开发从业人数占主流。
​
​不仅如此，房地产能够带动上下游50多个行业超28%的就业弹性变化，即房地产业经济增加值带来的就业吸纳能力约占三成。
​
​房地产业与其他产业存在着很强的关联关系。商品房兼具投资和消费属性，产业链条长。房地产的完全消耗需求带动了商业、建筑等后周期行业，同时也带动了关联产业吸纳人员就业。
​
​根据一项地产就业模型计算发现，与房地产密切相关的三个行业中（建筑业、房地产业、金融业），建筑业的就业拉动能力最大。
​
​



​
​
​建筑业每增加一亿元总产出，可拉动各行业就业总计635人，其中直接拉动就业262人。建筑业间接拉动的就业主要集中在制造业，一亿元建筑业总产出间接拉动制造业就业130人。
​
​金融业的就业拉动能力第二，金融业每增加一亿元总产出，可拉动各行业就业总计511人，其中直接拉动就业270人。房地产业本身的就业拉动能力并不大，房地产业每增加一亿元总产出，可拉动各行业就业总计351人，其中直接拉动就业212人。

2022年前4个月的全国30个重点城市商品住宅成交面积暴跌48%，如果继续在短时间内腰斩50%，那么其中之一的影响是房地产公司整个行业消失50%，从业人员减少50%，预计2000万人被裁员、失业。
​
​房地产不仅在就业方面影响较大，在财产层面，房产已成为中国居民资产中最重要的构成，其占比已达居民总资产60%。1978-2020年中国城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。
​
​其中，有约97%的城镇住房为1978年以来建造，约87%为1990年以来建造，约60%的城镇住房为2000年以来建造。当前全国城镇住房存量中商品房约占4成，自建房约占3成，还有3成为原公房、保障性住房及其他。
​
​2020年，央行撰文称，调查显示我国城镇居民家庭户均总资产317.9万元，北京位居第一位；家庭资产以实物资产为主，住房占比近七成，住房拥有率达到96%。
​
​东部地区居民家庭户均总资产为461万元，分别高出中部、西部、东北地区197.5万元、253.4万元和296万元。东北地区居民家庭户均总资产最低，仅为东部地区居民家庭户均资产的三分之一左右。
​
​分省份看，家庭资产最高的三个省（自治区、直辖市）为北京、上海和江苏，分别达到892.8万元、806.7万元和506.9万元。最低的三个省（自治区、直辖市）为新疆、吉林和甘肃。其中，北京居民家庭户均总资产约为新疆居民家庭的7倍。
​
从户数上来看，按照任泽平在《中国住房存量报告：2021》中的测算，当前一线、二线、三四线城市人均住房建筑面积分别为26.4、34.6、37平方米，套户比分别为0.97、1.08、1.12。
​
​也许是供需关系过于旺盛，也许是官方需要刻意保持一线城市房屋价格的高企，总之，一线城市住房供给是偏紧的。
​
​简而言之，“狂飙突进二十年”虽然取得了一定成就，但房屋资产与就业占比较为严重，剧烈下行后必然引起社会动荡，形成不稳定因素。
​
​
3 经济、金融、地方财政危机全面爆发
​
​
狂飙的二十年中，中国经济、金融也与房地产深刻绑定在了一起。
​
​国家统计局的数据显示，2020年房地产对GDP贡献率7.34%，房地产与建筑业合计贡献14.5%。而这个数据在历年之中并不突出。
​




​更不用说，房产是我国金融体系中最重要的底层担保资产，2018年末，抵押贷款超10万亿的上市银行的抵债资产中，房地产占比高达76.4%。
​
​根据中国人民银行统计，2019年末，国内金融机构各项贷款余额153.11万亿元，同比增长12.3%。
​
​其中，人民币房地产贷款余额44.41万亿元，同比增长14.8%，占比达到29%；全年增加5.71万亿元，占同期人民币各项贷款增量的34.0%。
​
​2018年我国居民住房贷款余额则占到了居民总负债的56.4%，房地产开发贷占金融机构贷款余额9.5%。
​




​此外，地方财政/城投模式高度依赖土地出让周转。在1993-2018年的分税制期间，土地相关收入是地方政府最大的财源。
​
​根据恒大研究院数据，2018年，地方政府房地产相关收入总计9万亿，占地方本级财政收入的比重高达52.7%；
​
​其中5项房地产专项税1.8万亿、房地产行业其他6项主要税收估计0.7万亿、土地出让金收入6.5万亿。
​
​我们可以看出仅土地出让金收入一项在2018年就占到地方政府财政支出的35%，这一比例较2007年增加了约10个百分点。
​




​据统计，2021年我国各级政府总负债53.74万亿元，其中，中央23.27万亿元，地方30.47万亿元。
​
​但当年年底，我国各地投融资平台的有息债务余额已经高达56万亿左右，比政府债务还高4.2%。
​
​2018-2021年，全国城投债非标违约年合计数量分别为9、26、22和19个，2022年1-8月已经发生了22个。
​
​违约高发与城投债务基本以土地为抵押资产，以土地开发收入为主要现金流有重要关联，在地产下行阶段，城投-土地-地方财政-金融系统的连环铁索，才是开发商危机之后需要及时灭火隔离的要害。
​
​2022年1-8月，全国一般公共预算收入138043亿元，按自然口径计算下降8%。全国政府性基金预算收入39979亿元，比上年同期下降25.5%，情况已经极不乐观。
​






回顾过去几十年，以房地产为载体，通过土地财政向未来大举借债，实现了人类历史上罕见的高速发展，其重要性犹如一栋房子的顶梁柱，但是随着岁月的侵蚀，上面早已布满了裂纹，现在只需要轻轻的踹上一脚，便会立刻四分五裂，随之而来的后果也必然导致房子轰然倒塌，目前最大的问题就是找到一根新的顶梁柱进行替换，但很可惜没有找到合适的，或者说合适的还没有“完工，所以不得不打上补丁让其继续支撑。
​
​但这样又能支撑多久呢？
<hr/>知本阁 ，专注于时政财经领域的深度解读。
致力于让学习少走弯路】
还没有关注的朋友可以关注下哦