盘点2022 | 全国商业地产资产证券化与大宗交易回顾

鸽子樹

2021年下半年以来，房地产市场呈现下行趋势，暴雷与信用违约现象倍增，流动性风险不断向上下游企业扩散。

在过去以传统开发商作为最大金主的商业地产，难免受到波及。面对商业地产资产存量大、融资渠道窄、资金用途限制严的特性，如何盘活存量资产、优化负债结构、降低资金成本，成为许多企业的重点课题。

2022年商业地产项目端的融资，呈现出资产证券化发行稳步提升、大宗零售物业交易疲软的态势，本文将回顾2022年的商业地产项目融资事件，分析整体发展趋势。

01内地商业地产资产证券化回顾

01 发行数量、总规模持续增长


2022年，内地证券市场共发行CMBS、CMBN、类REITs产品122只，总规模2,279.47亿元，其中CMBS65只、CMBN12只、类REITs45只。

与往年相比，2022年资产证券化化产品发行数量、总体发行规模均保持增长，两者都达到近年最高值。

由此也可见，市场下行的时代，越来越多的企业、项目选择通过资产证券化的形式来回补现金流，帮助自身度过寒冬。

02 平均发行规模持续走低


与数量、规模的持续增加相反，发行产品的平均单笔规模持续下降，2022年平均发行规模为18.7亿元，创历年新低。

分区间来看，发行规模低于10（含）亿元的产品占比最高，20亿以下规模产品占比69%，超过9成产品规模在40亿以下。


该部分原因过去我们分析过，或与大批头部企业系统内最好的一批资产，都已在前些年发行过产品有关。同时，也与近年来各类买家对于投向地产行业的资金更为谨慎，小项目相对更容易找到投资人有关。

其中，单笔最大发行规模为“中金-安徽交控高速公路基础设施资产支持专项计划”，规模达到108.8亿元。发行规模最小为“渤海汇金-济南城投-泉城更新1期租赁住房资产支持专项计划”，规模仅为1.2亿元。

03 底层资产混合类占比大，办公类成本最低


从各产品底层资产的类别来看，混合类资产共34只，占发行总量的28%。其中常见的混合形式包括零售+办公、零售+酒店、零售+办公+酒店等。

单一类型底层资产中，以基础设施、零售物业、办公物业、公寓为主，酒店、物流仓储类资产占比少。

按照底层资产类型划分，底层资产为公寓的产品平均优先级利率最高（4.52%），零售物业次之（4.01%），办公物业最低（3.28%）。

04 京沪领跑，三线及以下城市比例跃升


底层资产所在城市中，北京、上海全面领跑。北上广深4座一线城市占比达到45%，占比与2021年基本持平。新一线城市总体占比33%，其中杭州、苏州、长沙、武汉表现突出，发行数量较大。

同时，值得注意的是，仍有近10%的资产位于三线及以下城市，较2021年提升6个百分点。这一趋势，与整体产品的发行数量扩容，呈现正相关性。

05 原始权益人国企占比进一步攀升


据统计，所有产品中绝大部分的原始权益人为国有企业。

与2021年相比，国企占比由70%进一步提升为90%，民企占比从30%降为10%。在不稳定的市场环境下，国企的背书，能让底层资产更容易获得市场青睐。

而民营企业的处境之艰难，融资渠道萎缩之剧烈，也由此可见一斑。

通过进一步比较可以发现，所有产品中原始权益人为国企的产品，其平均优先级发行利率为3.73%，而原始权益人为民企的产品平均优先级发行利率为4.09%，两者平均利率相差0.36个百分点。

在资本证券化市场中，国企依然具有融资优势，能以相对较低的成本获得资金，相对债务负担也更低。

06 总体平均利率水平同比下跌


按产品类型分类统计，CMBN的平均优先级发行利率最高（4.03%），类REITs次之（3.93%），发行利率最低的为CMBS产品（3.64%）。

与2021年相比，2022年度所有产品的平均优先级利率明显下降，由2021年的4.47%，下降为2022年的3.76%。

其中，零售物业的平均优先级利率由2021年的4.84%，下降为2022年的4.01%，降幅达到0.83个百分点。

所有产品中，优先级发行利率最低者为“中国东方2022年第一期资产支持专项计划”，低至2.00%；发行金额为2.70亿元，发行主体为中国东方资产管理股份有限公司。

发行利率最高者为“粤开证券-鼎钜万盛经开资产支持专项计划”，达到6.50%；该项目为全国首支单SPV水务基础设施类REITs产品，发行规模5.8亿元，以存量污水处理厂、自来水厂、水库等32处基础设施资产为底层资产。

02 代表性底层物业盘点

01  中信证券-上海中海国际中心绿色资产支持专项计划



2022年3月29日发行，原始权益人为北京中海广场商业发展有限公司，计划管理人为中信证券股份有限公司。

专项计划发行规模50.01亿元，为全国发行规模最大的碳中和CMBS产品。期限为18年，优先评级AAA，发行利率3.35%。

产品底层资产由位于上海市黄浦区的8.4万平米甲级写字楼（上海中海国际中心）和2.9万平米开放式街区型购物中心（上海中海环宇荟）组成。



上海中海环宇荟 | 来源：网络

02 中信建投-北投集团新奥购物中心资产支持专项计划


2022年10月17日发行，原始权益人为北京北投投资管理有限公司，计划管理人为中信建投。

发行总规模24.01亿元，其中优先级规模24亿，占比99.96%，期限12年，评级AAA，发行利率2.80%；次级规模0.01亿，占比0.04%，期限12年，无评级。

专项计划的底层物业为北投新奥购物中心。该项目于2011年12月开业，位于亚奥商圈核心区，总建筑面积为24.5万平米，分为下沉花园、H1层和H2层。



北投新奥购物中心 | 来源：网络

03 石家庄万象城资产支持专项计划(CMBS)


2022年10月25日发行，原始权益人为华润置地控股有限公司，计划管理人为中信证券股份有限公司。

发行规模30.01亿元，发行利率4.0%，其中优先档30亿元，AAA评级。

标的物业为石家庄万象城。该项目于2018年11月开业，位于石家庄市桥西区，处于市中心传统商业区核心地段，与地铁1、3号线新百广场站衔接。

石家庄万象城总建筑面积为31.7万平米，拥有300余家国内外品牌，出租率超96%，业态覆盖时尚、餐饮、娱乐、教育、科技、家居等领域。



石家庄万象城 | 来源：网络

03 大宗零售物业交易盘点


2022年，受经济预期下行、楼市调控、市场低迷、疫情等因素影响，大宗物业交易呈现疲软态势。根据仲量联行、戴德梁行等数据，2022年，北京大宗交易总额268亿元，同比下降57%；上海大宗交易总额774亿，同比下降27%。

已发生的大宗交易中，也基本以办公物业为主，在疫情导致线下商业经营一片萧条的背景下，零售物业市场交易量明显萎缩。

其中，有较大影响力的零售物业交易情况如下：

01  恒大转让杭州水晶城项目


2022年3月29日，恒大集团发布公告，拟向浙江省浙建房地产集团有限公司、浙江省建工集团有限责任公司转让其持有的水晶城项目权益，总代价为人民币36.60亿元。

公告显示，杭州水晶城项目位于杭州之江国家旅游规划区，整体规划内容为综合旅游开发，包括商业零售、顶级奢华酒店、城市度假酒店、商务会议酒店、产权式家庭度假酒店等业态。

项目商业一期街区已交付，商业二期街区（建筑面积约11.4万平米）已完成主体二层结构，商业三期购物中心及酒店处于桩基工程阶段。



杭州水晶城设计图 | 来源：网络

02 王府井再扩商业版图，收购海南奥莱


2022年5月25日，王府井竞拍获得海南奥特莱斯旅业开发有限公司100%股权，股权转让价格1.6亿元，同时承担海南奥莱原股东借款本息7.77亿元，总对价9.27亿元。

收购完成后，王府井奥莱业态将首次延伸到海南，有助于进一步拓展名品折扣业态的全国布局。

据悉，海南奥莱位于海南省万宁市，商业总建筑面积18万平米，其中奥特莱斯建筑面积10万平米。

作为海南省的热门旅游目的地，万宁市在2023年元旦期间共接待游客10.79万人次，实现旅游总收入6,296.13万元。





海南万宁奥莱 | 来源：项目官网

03 世茂出售上海人民广场世茂52+


2022年上半年，世茂集团通过出售位于上海人民广场核心位置的世茂52+回笼资金，化解流动性风险。

上海世茂52+（原上海世茂商都）于2010年正式营业，地处上海市中心最繁华的商业街南京路。项目总建筑面积8,705.66平米，地上7层地下1层，业态以餐饮为主，配以生活服务业态。

此外，世茂集团还出售了上海黄浦21街坊地块、北京IN三里、世茂御榕·武夷度假酒店等多处资产。



上海世茂52+ | 来源：项目官网

04 太古地产收购成都远洋太古里50%股权


2022年12月15日，远洋集团发布联合公告，将分阶段转让成都远洋太古里50%股权及项目物管公司50%股权给合作方太古地产，交易总价为55.5亿元。交易完成后，远洋集团将不再持有成都远洋太古里的任何股权，太古地产将拥有100%股权。

Mall先生曾对此做了详细报道，可点击阅读：
《远洋退场！太古地产收购成都远洋太古里全部剩余股权》

成都远洋太古里项目位于成都市锦江区，春熙路商圈核心位置，总商业面积14.48万平米。其中，购物中心面积12.2万平米、酒店面积1.52万平米、服务式公寓面积0.76万平米。

项目拥有一系列国际一线奢侈品牌、潮流服饰品牌以及国内外知名食府，2021年，成都远洋太古里销售额达95亿元，出租率96%。





成都远洋太古里 | 来源：网络

04 展望


2022年是整个房地产行业的下行调整期，大批房企流动性风险显露。2022年前三季度，房企在资本市场整体表现不佳，四季度以来，整体市值有所修复，但全年仍有超六成房企市值下跌。

截至2022年12月30日收盘，A股上市房企总市值为15,765亿元，较2021年年底17448亿元的总市值，减少约1,683亿元。

此外，包括万达商管、龙湖智创生活、瑞安新天地等商管物管企业IPO也多番受阻，至今仍结局未知。

但我们仍然从过去一年的新店、新场，以及各类融资新闻中读出和看到，商业人的顽强、积极，以及千方百计的谋生、谋变。

面对行业的震荡调整和周期洗礼，我们需要明白“常制不可以待变化，一途不可以应无方，刻船不可以索遗剑”，唯有主动求变，方可于风雨之中求索新路。