地产行业迎来困境反转，2023年这两类房企值得关注（附股）

诚挚李

【引言】预计2023年，中央政策定调将继续托底，核心目标在于全面落实保交楼，逐步引导房地产市场底部修复。稳信用下随着融资渠道逐渐恢复，企业整体融资环境或将实质性改善，央国企及优质民企将显著受益。

12月房地产企业销售金额环比增长22.2%，同比降幅31.8%。降幅较10、11月提升。据克而瑞报道，2022年12月Top100开发商销售操盘金额为6775.1亿元，同比2021年12月仍有31.8%的降幅，相较于2020年12月下降55.9%；
环比数据方面，12月较11月环比增长22.2%，主要因为疫情管控政策放开和供给侧政策打开提振市场信心，叠加房企年末业绩冲刺；我们预计2023年城市间分化格局仍将延续，1月受传统淡季与春节影响，环比数据或将出现较大回落，同比降幅或将收窄。
受此消息影响，今日早盘港股和A股市场中，内房股及物管股走强，截至发稿，旭辉控股集团涨近9%，龙湖集团涨超8%，时代邻里涨近7%，碧桂园服务、融创服务涨近6%。



物管股方面，时代邻里涨近6%，旭辉永升服务、碧桂园服务、融创服务涨超4%，世茂服务涨超3%。



A股市场中，地产股集体走高，$中南建设(000961)冲击涨停，$新华联(000620)，$新城控股(601155)，$鲁商发展(600223)等一众小市值地产股集体拉高。



随着2021年房地产行业“三道红线”相关系列融资政策的收缩，以及在今年宏观经济下行与全国疫情多点散发等因素影响下，全国商品房销售在2021年达到18万亿体量后基本见顶，今年迎来剧烈调整。
克而瑞数据显示，百强房企全年全口径销售额为7.29万亿，同比减少42.3%，其中权益口径降幅也达42.2%。但整体各月销售绝对额呈现出企稳趋势，预计在2022年低基数的情况下，2023年的销售同比有望止住颓势。
此外，百强房企的拿地意愿跌入谷底，在销售降幅已然高达42%的条件下，拿地力度（拿地额/销售额）更是仅为0.18，创下多年来的新低。拿地意愿的骤降，一方面体现出房企对于未来整体销售预期的谨慎，同时也反映出当前房企的主要任务就是加快去化、降杠杆、留足现金做好产品、确保平稳交付。
销售累计降超40% 绝对值或基本见底

国家统计局数据显示，2022年前11月，我国商品房累计销售额为11.86万亿。如若参考克而瑞统计百强房企12月销售同比31.6%降幅来乐观预计今年12月销售额，预计今年的累计销售额将顶格在13.25万亿，同比降幅达到27.2%。
27.2%的降幅，是自1998年房改以来最差的同比数据。值得注意的是，克而瑞统计的百强房企的销售数据同比下滑幅度更大。百强房企全口径销售额7.29万亿元，同比减少42.3%，其中权益口径降幅也达42.2%。
我们梳理2021年销售额前20的头部房企，尽管在今年均录得同比负增长，但其内部分化也是相当明显的。



包括华润置地、$招商蛇口(001979)、$保利发展(600048)、中海地产在内的央企开发商，其凭借着强大的信用背景以及相对稳健的财务状况，表现出了较强的阿尔法。而包括中国恒大、阳光城、融创中国、世茂集团等杠杆率较高的民营房企则出现了销售“滑铁卢”，跌幅在70%甚至更多。
政策三支箭提振地产行业

实际上，早在今年年初，政府就已经在多个场合表示，要支持合理住房和融资需求、支持示范房企的融资发展。尽管政策在年初就已经开始吹风，但真正落地的利好则是始于三季度的“中债增”，市场将其称为“第一支箭”。不过“第一支箭”仅仅惠及包括碧桂园、龙湖、新城、旭辉、美的等少数几家优质示范房企，整体力度较为克制。
继三季度“第一支箭”中债增担保的中票政策落地后，11月以来，从“第二支箭”的交易商协会2500亿元发债额度，到“第三支箭”地产企业股权融资支持，以及“金融十六条”指导银行授信超2万亿等政策的相继出台，地产行业已迎来信贷周期的实质性反转。
12月，相较于房企在境内获得了包括央行、交易商协会、商业银行、证监会等“总部”机构的融资支持，地方和境外的融资支持相对缺位。而近期包括碧桂园、龙湖等优质民营房企相继获得了“内保外贷”增信及“央地合作”增信支持，进一步提升了政府为房企增信的力度，并形成了全方位融资支持的闭环。
总体看，地产行业过去一年基本延续甚至深化了2021年下半年以来的巨幅调整，一系列头部房企相继出险，海外债融资也面临断崖式下滑。但随着政府连续出售救市，自去年6月以来百强房企的销售额基本已经在底部企稳，预计未来几年全行业将会在13万亿左右的水平。在行业内，部分央企和优质民营房企体现出了相当的韧性，甚至部分还有逆势发力的动作，随着行业调整逐渐结束，优胜劣汰后部分房企有望扩大市场份额，分享十万亿规模的地产市场。
从统计的数据来看，2022年市值下跌幅度最大的10家企业分别为龙光集团、旭辉控股集团、旭辉永升服务、金科股份、碧桂园服务、融创中国、碧桂园、荣盛发展、融创服务以及中南建设。不难发现，市值下跌幅度较大的房企均是出现债务问题的企业，例如龙光集团、旭辉控股以及融创中国等目前均处于债务重组进展中。相比这些“失意”房企，中交地产、新华联、滨江集团、建发国际等房企则荣登全年市值涨幅最高的企业TOP10。其中，中交地产全年市值涨幅达到191.5%。此外，滨江集团、建发国际等房企也是2022年经营发展比较稳健的企业。
在部分房地产观察人士看来，当下的房地产板块仍处于政策不断放松、销售还在下行的阶段，板块依然会有超额收益。
2023年，两类房企值得关注：一类是市场占有率趋于提升，股权融资放开下有望扩表的央企、国企，例如$保利发展(600048)、$招商蛇口(001979)等；另一类则是有优质持有型资产，即使行业下行但融资能力较强的民营房企，例如龙湖集团、$新城控股(601155)、中骏集团等。

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