2023年，上海楼市将……

空气好

年前，我们对2022年上海楼市情况进行了总结（原文链接戳☞2022年，上海楼市让我“眼前一亮”！），同时也在文末预告了将在年后推出——
“2023年上海楼市预测”
那么，2023年，上海楼市走向究竟会如何呢？我们整理了5大关键“信号”，供大家参考。


房地产行业企稳，楼市逐步修复

如果说，2022年是“救市年”，那么2023年，或许便是楼市的“大复苏之年”。
2022年12月19日，新华社发布《中央财办有关负责同志就中央经济工作会议精神和当前经济热点问题作深入解读》提到，明确：“房地产，国民经济支柱地位，占GDP比重7%左右”。


这也是自03年房地产首次以“支柱产业”的定位出现后，时隔今20年，房地产再次被重申“国民经济支柱产业”地位。
因此，2023年楼市政策持续向好，基本是可预见性的。
毕竟，没有救不了的“市”，只有尚未发布的政策，疫情终将结束，国民经济，也终将会迎来复苏，楼市亦然。
而上海楼市，第一波感染高峰期及春节假期后，应该可以在2月中下旬重启，届时再叠加市场刺激政策及自身韧性，预计可在3、4月份或二季度，渐入佳境。


房价“稳涨”，“打新潮”还会热一会儿

“维稳”，仍是主旋律。
2023年，新房价格不大可能会出现大规模的下跌或上涨，“稳中有小涨，倒挂逐渐缩小”，会是今后较长一段时间内的常规现象。
从2022年上海的土拍情况来看，部分区域的“房地联动价”也确有小幅走高，也正好印证了这一点。
一方面，上海作为中国经济第一城，本就具有极强的楼市韧性；另一方面，上海的房价本就处于全国高位，加之新房存有较大的“剪刀差”，大家的打新热情尤在。
换言之，只要一二手之间有价差，新房市场就永远不会缺少购买力，房价自然也就不会跌。
因此，上海楼市真正需要担心的，其实应该是二手房市场。


楼盘分化加剧，二三线资产转入

2023年，上海楼市分化现象将进一步加剧。
核心区、内部配套基本成型区域的楼盘，依旧不缺购买力；缺少轨交或大型规划的偏远郊区新盘，去化压力不断上升。
积分方面，上半年购房者信心尚未回归，购房热情不高，积分门槛预计将持续22年末行情，保持低位运行；待到后半段度过市场缓冲期后，积分或有上行，但买房难度仍不会太大。
与此同时，城市间的市场分化也在加剧，为了实现资产保值/增值，整合优质资产便将会是大量家庭的后续选择，改善购买力将逐渐向一线或强二线城市转移。
而上海，自然也将会是高净值人群的重要选择城市之一。
2023年，楼市将逐渐回归买方市场，购房者或迎“黄金窗口期”。议价空间、房源选择、信贷政策……方方面面的利好，大概率都会是近几年里最好的。


LPR持续下探，商贷利率或迎新节点

2022年，央行两次降准、三次降息，将LPR带到新时期较低水平，几近“底线”。
再者，5月15日，央行通过官网宣布“首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”；9月，公积金贷款5年期以上利率时隔7年再次下调至3.1%，同时对部分城市阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。


这也意味着，商贷利率可以在基准LPR的基础上继续打8折，加上“一城一策”，昆明、天津、石家庄、武汉、大连等城市首套房贷利率已低于4%，最低达到3.8%。
此外，2023年1月1日，存量房贷利率重新定价。以LPR报价方式且以1月1日为重新定价日的存量房贷利率也将相较年初的4.65%+BP更新执行为4.3%+BP。
目前，上海首套房贷利率最低为4.65%，二套房贷款利率最低至5.35%，在全国居于高位。但未来，并非没有下调的可能性。
1月1日，国家发改委副主任赵辰昕表示，2023年将把恢复和扩大消费摆在优先位置，支持住房改善、养老服务等消费。
接下来的信贷政策，也成为了大力支持住房改善需求的重要一环。
随着存款利率市场化改革，LPR单独降息的空间被完全打开，同时推动商贷利率下调的可能性较大，目前的LPR报价，可能并未“触底”。


豪宅供应有望加量，改善或将“占领”市场

从2022年的认购情况来看，部分高分盘、红盘弃号率反而增加，究其原因为排序靠后的购房者未能选到心仪的大户型，如东方悦澜、蟠龙府；相反，部分楼盘主推大户型的批次认购率反而远超预期。
近几年主推小户型产品以来，刚需购房者在上车和置换中的需求被不断消耗，从销售趋势来看，建面约110㎡以上的刚改、改善产品也将逐步取代建面约90㎡以下的刚需产品。
同时，后疫情时代，住家需求也被提为了置业的重要考量标准，“生活”将逐步取代“生存”。
前端时间也有提到，2022年是上海“十三五”二级旧里改造的决胜之年，这也意味着，2023年起，7年时间腾挪出的存量地将成为内环内改善性住宅的“供应关键”，也是豪改、终改置业在未来几十年内为数不多的机会。
总体来看，无论是中心城区还是郊环，购房者对住房的需求均将逐步扩大，刚改/首改/豪改/终改等均能找到与自己匹配位置，真正的改善市场，或许真的要来了。


2022年，政策战略决策供给端明显高于需求端，未来的政策力度必向供需侧倾斜，以达到持续重振购房者信心的目的。
再者，11月，“金融十六条”作为“年度最强房地产支撑政策”出台；同时信贷、债权、股权“三箭齐发”，房企资金面迎来改善，流动风险降低。
此举不仅给予房企融资支持，缓解企业资金压力，也是为逐步解决“保交楼”问题提供思路，房企一旦抓住“走出雷区”的机会，对提升市场情绪、重振购房者信心将大有所益。
2023年，“房住不炒”的基调将保持不变，供需两端相关政策仍有持续优化空间，一线、核心二线城市优化空间较大，上海，也存在机会。
同时，租购并举，大力发展保障性租赁住房，保障低收入群体住房问题也将成为未来很长一段时间的主流。
多种途径同时发力，从需求端的角度来看，销售市场最快将在二季度迎来企稳，市场也将筛选出更精准的购买力。

播种善良

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