易普咨询-商业地产行业研究报告

贝贝牛

一、我国商业地产发展现状和空间前景
　　1、商业地产简介及成熟市场发展经验
　　商业地产定义：具有商业经营用途的房地产。商业地产区别于以居住功能为主的住宅地产和以工业生产功能为主的工业地产，通常是指具有商业经营用途的房地产形式。广义上，商业地产包括商场、写字楼、商用公寓、酒店、会展中心等各类非生产性、非居住性物业。狭义上，商业地产专指用于零售、餐饮等流通服务业经营的商业物业设施。



　　图1-1房地产形式分类

　　成熟市场发展经验：转型抗周期、低风险、高利润率的商业地产。纵观发达地区的房地产发展史，几乎都曾经历过城镇化率突飞猛进、经济高速发展阶段带来的住宅开发市场规模快增长时期。出于房地产周期行业的特性，这些地区的地产开发商也大都伴随着经济周期的波动承受营收不稳定的压力。在度过行业下行期后，多数房企逐渐开始补充抗周期业务，追求稳健发展。
　　2、我国商业地产的发展历程
　　消费市场的繁荣带来商业地产的繁荣。1978年改革开放后，中国经济体制从计划经济转变为市场经济，生产力提升，尤其2001年中国加入WTO后，走上了经济发展的快车道。人民解决了温饱问题，口袋有余钱，开始追求生活质量的改善，中国的消费市场蓬勃发展。商业地产提供满足人民消费需求的场所，也随之快速发展。建国后至今中国商业地产经历了五个发展阶段，逐步从计划开发转向根据业主需求配套建设、从政府主导开发转向由企业主导、房地产开发商逐渐取代零售商成为商业地产的开发主力、开发目的也从扩张零售主营业务规模转变为第三方提供经营场所。
　　21世纪以来，政府推动城市形象建设、鼓励民众消费、扩大内需，大量出让商服用地，掀起了商业地产的开发热潮。早期，商业地产开发仍然按照传统的住宅投资理念来运作，主要采用分割销售的模式。房地产开发商散售住宅底商、社区街铺、商住公寓、商办物业等。业主、企业对未来租金收益的乐观预期催动销售市场热度。易普咨询汪老师提到，从2000年起的14年间，中国商业营业用房投资完成额的年复合增速高达26%。2015年以后，这股热潮逐渐退却。



　图1-2商业营业用房历年投资完成额及同比

　　2015年后，商业地产的规模增速相较住宅地产明显萎缩，不同于住宅开发销售面积在2015年后仍连创新高，商业营业用房的新开工面积、销售面积分别在2013年和2017年达到峰值，之后开发销售规模逐渐下滑。在2010-2014年间，商业营业用房新开工面积、销售面积的年复合增速分别为9.4%和6.7%，均高于住宅新开工面积、销售面积的年复合增速-0.9%和3.0%；在2015-2019年间，商业营业用房新开工面积、销售面积的年复合增速明显下滑，分别降至-4.3%、2.4%，而住宅新开工面积、销售面积仍保持正值，年复合增速分别为11.9%、7.5%。



　　图1-3住宅和商业营业用房的五年累计销售面积/新开工面积之差

3、住宅开发业务面临规模发展瓶颈
　　参考成熟市场的发展经验，房地产行业必然经历从增量到存量的转变。美国城镇化率发展领先我国70年，由于城镇人口总数常年没有增量，每年新房成交套数不足100万，存量房主导美国住房交易市场，约占总规模的85%。日本东京圈人口占全国人口的30%，二手公寓交易量目前已远高于新建公寓交易量，日本还有30%的人口通过租赁存量房满足居住需求。
　　中国未来十年新增住房需求小幅下降，存量房交易将成为市场主导。中国目前商品住宅需求主要来自于城镇常住人口增加、人均商品住宅面积增加和存量折
　　旧的补充，我们测算2020-2030年中国商品住宅需求总量为131亿平方米（可售面积口径），年均12亿平方米，不再能保持高速增长的态势。而中国部分经济发展领先、城镇化进程较快的城市已经出现住宅市场上的存量房交易占比超过或接近新房。同时，政府对坚持住宅地产“房住不炒”的常态调控政策也使房企的投融资决策如履薄冰。房地产开发行业将从成熟期逐渐过渡到衰退期。



　　图1-4未来10年新房年均需求小幅下降（单位：亿㎡）

　　在此背景下，中国地产开发商想要实现规模持续增长、成为基业长青的企业，势必谋求第二增长曲线的发展。与持续消费需求捆绑的商业地产相比于与增量居住需求捆绑的住宅地产，更能满足房企跨越长期周期实现良性发展的需求。虽然2020年由于新冠疫情购物中心受到较大冲击，但随着消费市场回暖，商业地产也较容易从打击中恢复。
　　4、“住宅+商业”成为内地房企的主流操作
　　在中国政府强有力的调控下，中国住宅市场的量价水平不会产生过大的周期性波动，但调控过程中对房价和购买力的压制，会影响地产开发商的盈利水平，而持续收紧的融资监管政策更是雪上加霜。参考发达地区房地产开发商的转型经验和中国商业地产的发展趋势，抗周期、低风险、高利润率的商业地产业务对内地房企的吸引力较强。
　　头部房企的战略表述中商业地产地位凸显住宅开发遇到明显的空间增长瓶颈，房企纷纷谋求新的布局方向。在众多头部房企公布的公司战略中，商业地产出现的频率较高。华润置地、龙湖集团、新城控股、大悦城和宝龙地产均将商业地产投资运营视作与住宅开发同样重要的主航道业务，而旭辉控股及中骏集团则将商业地产开发管理视为仅次于住宅开发的发展方向。



　表1-1头部房企战略中涉及商业地产的表述

二、北京商务办公楼市场分析
1、北京2020年商务办公楼市场情况
　　2020年第四季度两个新项目完工入市，部分未来供应推迟入市时间，一定程度上缓解了业主所受压力。但随着经济环境继续面临挑战，去化速度的放缓也持续向市场施压。虽然市场压力继续抑制租赁需求，但连续下降的租金使得升级和搬迁需求在本季度凸显。在较为有利的市场环境中，本季度近60%的新租交易为升级搬迁类需求。市场中蔓延的谨慎情绪驱使租金继续下降，租金已录得连续8个季度下跌。截止到2020年底，全市租金录得环比下降2.6%，同比下跌7.9%。整体甲级空置率小幅上升至15.4%，新入市项目较低的预租率推升整体市场空置水平。此外，企业整合将会为市场释放更多的空间。



　　表2-1 2020年第四季度北京商务办公楼存量与租金情况表

2、2020年北京商业地产行业需求分析
　　2020年第四季度，新租成交面积为71,500平方米（三季度录得41,000平方米）；有利的市场环境使得市场整体租赁活跃度小幅回升。本季度新租成交中，65%的新租成交由内资企业录得，外资仅占35%。拥有国企背景的内资企业将继续成为市场需求的中流砥柱。在持续的利好政策的扶持下，金融和IT行业仍为当前租赁市场的主要需求来源。
3、北京商务办公楼市场展望
　　北京商务办公楼市空置率将在供给高峰之后逐渐回落。CBD区域与金融街区域租金差距预计将继续扩大，受经济环境影响，金融街业主也未能免于市场压力，做出租金调整。短期内市场租金面临下行压力，租金将在2022年后触底反弹。



　　图2-2全市商务办公市场租金展望情况



图2-3全市及CBD区域空置率展望情况



   图2-4北京商务办公楼市场展望分析图

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