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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷您好，最近看了玉桃园二区的三居，小区环境和管理也还可以，就是楼龄也比较老，单价比较高，总价都超过1500了，如果考虑自住和保值增值，这种老小区的三居值得入手吗？现在买会不会站在高位了？
回答：你好，玉桃园二区价值还是可以的，主要是因为：① 相对确定性学区 ② 小区环境和人文都还不错 ③ 这个预算的房子户型尚可。如果仅仅从上学+自住的角度来说，其实还是可以的。但如果长持的话，可能会有一些不确定性，主要原因是：① 当下新街口涨得比较多，性价比显得相对一般 ② 入学人口变少之后，新街口的优势可能不一定能很大的体现 ③ 你现在买的是公房，有一定的优势，但买完后成为商品房，接盘者杠杆能力差，可能也是个不利因素。注意，高总价老破大比老破小更危险，玉桃园二区楼龄还稍微新点儿，但长远看依旧是个问题~你可以参看星球内部资料《北京n大不能买的房产》《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
2、提问：京爷好！孩子26年上学，卖房后能凑900的首付，如果公房大概能看1000到1500的房子。最近看了下面两个，请京爷帮忙分析下学校居住升值性等。
① 万寿路甲15五区，101的南向三居，育英
② 颐源居一期塔楼有两栋楼有公房，142的三居，翠微
拜托京爷赐教，帮忙分析下这俩哪个更好。
另外是这俩房源都少，还想问下京爷我们这个预算还有哪些类似兼顾居住和上学的小区，谢谢。
回答：你好，从学校来看，其实都不错，就看你偏向于九年一贯的育英还是传统牛小的翠微。从小区角度来看，万寿路甲15五区属于稀缺公房社区，环境、管理、口碑都非常不错，颐源居也有点儿类似，不过我认为万寿路甲15五区这个房子户型好一些，居住性好点儿，颐源居一期塔楼142户型朝向太差，不是太建议。总体来看，我更偏向于 万寿路甲15五区，能兼顾兼顾居住和上学。你还可以看看建设部大院、西三环北路105号院，都不错。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
3、提问：请问老师，北京宋家庄板块怎么样。sfsd，自住5年后置换，单身，主要是上班通勤需求，需要非常近地铁。目前看了鑫兆雅园，小区环境还行，450－460万有a带电梯的落地窗纯东向一居室，也有b无电梯的非落地窗5层（共6层）朝南。问，这个小区的一居增值性怎么样，想尽量平衡居住和增值的话是不是个好选择？a和b怎么选，还是持币再等等
回答：你好，宋家庄优缺点都有吧，优点是交通便捷，链接多个交通要道，缺点是界面差一些，跟方庄、刘家窑之类板块差不多，都属于相对低洼的板块，房价升值性一般。鑫兆雅园在周围中属于还可以的了，小区楼龄新、环境尚可，从升值性角度来看，也是大盘左右水平，是刚需适合上车的小区。如果这个房子你能住得上，那还是可以考虑的。这两个，各有优缺点吧，理论上来说朝南户型还不错，不过5层爬楼梯确实难受一些，自住的话，我个人更推荐带电梯的，看你喜好了。目前来看，得看性价比，这种非学区的区域，价格可能会出现一些回调，如果价格偏高，可以稍微观望一下。你可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京楼市冷暖监测和趋势图》
4、提问：京爷您好，最近在看二里庄片区，对学区要求不高，考虑租金，保值和增值，请问志新西路7号院怎么样？
回答：你好，单纯从小区的角度来看倒是一般，小区小、空间受限、关注度低，不过毕竟在海淀，带点儿学校，所以保值升值倒是问题不大。看你什么需求了~可以参看星球内部资料《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》《北京买房卖房技巧》
5、提问：京爷，永泰东里南北两居（顶层）和融泽嘉园朝南大一居（顶层）哪个更值得入手呀？两个价格一样，目前考虑自主+保值，没有小孩所以短期没有学区房的需求
回答：你好，两个都有点儿硬伤吧，都是顶层。永泰东里南北两居（顶层）的问题是楼龄老、没电梯，优点是两居，而融泽缺点则是顶层，优点是楼龄新、环境好一些。我个人认为可以选择融泽，毕竟有电梯且可以改两居。可以参看星球内部资料《北京历史成交数据》《北京n大不能买的房产》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
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发表于 2022-12-12 21:04:42
