今年行情下，为什么滨江走势能够一骑绝尘？

如风如梦

今年内地产遭遇爆雷预期、烂尾导致购房信心不足、疫情反复、高温等诸多影响。

上半年地产股票可谓是一路下行，虽然中途有阶段性回暖，但仍然没有抵挡住持续的下行趋势，直到9月初才勉强止跌。
连行业优等生万科也从年初的23一路下跌到过15块多，套牢了一批股民（看下图）。除了万科以外，其它地产龙头股基本也是如此颓废的走势。



在这样的行情下，居然有一家地产股票却走出了独立行情，堪称是地产行业黑马！这支股票就是滨江集团。
其股价从年初的3块多一路涨到当前的12.6，直接翻了3倍多，一骑绝尘，直接让人看傻了眼。是怎样的一家企业，能够在这样差劲的行情下走出如此的大好趋势？这引发了我极大的好奇。



经过一番系统分析，我想支撑滨江股票持续走强的原因有以下几点：

01
区域龙头房企核心布局浙江抗跌能力强
滨江集团成立于1992年，是浙系区域龙头房企，总部位于杭州。
我看了下，浙江上半年房企销售排名中，滨江销售610亿元，断层甩开第二名绿城的410亿元，足以看见其在浙江房地产行业中的地位。
公司主要市场集中于浙江，少量位于上海、南京、广州等外省市场；而浙江省内又主要布局在杭州、宁波、温州等市场。
整体来看，滨江选择布局的城市均为强一二线城市，可有效抵御市场的这一轮下跌。而这些市场中，又是重仓布局杭州。
滨江集团市场布局情况


数据来源：中指研究院、地方统计局官网
作为杭州的龙头房企，滨江集团业绩充分受益于杭州市场的持续走强。
供需对比来看，杭州市场具有较强的吸附力和竞争力，保持人口净流入状态；并且商品房库存低，去化周期短。
此外，杭州普遍存在一二手房价格倒挂的情况，一二手房价差可以有效支撑新房市场需求，同时对于置换型需求来说，价差提高了其购买力，在限售政策放松后，有望带动市场需求的释放。

02
产品力强后地产时代竞争力突出
先说一下什么是后地产时代。
第一点是房子不在稀缺，稀缺的是好房子，能真正比较好卖的房子基本就集中在一线和二三线的核心地段了。
第二点是以前房企都玩高周转，都是提前把监管账户的资金提走去拿下一个项目，但目前的背景是监管账户资金监管非常严，后续就算ZC放松，基本上也都是按照整个项目建安成本的1.2倍进行监管，基本上4000-4500元/平进行监管。
也就是说如果你房子卖的钱没法超过监管账户的要求，你就没法提取销售款到集团，你就没法像以前那样拿那么多地，基本也就意味这大多数房企规模是萎缩的。
很多地产投资者都忽视了第二点，他们都觉得融资恢复后房企就能恢复以前的拿地节奏，但伴随着监管账户常态化监管，大多数房企就是融资恢复也没法回到过去的拿地节奏。
而解决上面2点的关键是什么呢？答案就是产品力。
好的产品力有如下几个优势：
1、在不限价的前途下，同样的地价卖的比别人贵，利润比别人高；
2、项目销售去化比别人快，去化快意味着销售费用比别人低，好卖的房子销售费用不到1%，而不好卖的销售费用要3-5%；
3、销售资金快速回笼并超过监管账户的要求，这样就可以提取，进而去继续拿地，从而保证了房企可以继续以往的高周转模式。
我再举个例子，假设A房企主要做二线郊区及三四线城市，拿地均价2000元/㎡，销售均价8000元/㎡。
B房企就以滨江为例，按21上半年拿地地价1.9万，21全年销售单价4.7万。
假设一个项目10万方面积，一次性开发。
A房企：1、拿地虽然便宜，但销售去化慢，销售费用需要5%，同时销售慢意味着现金流回正也慢，财务费用高。
2、监管账户按4000元每平米监管，整个项目销售均价8000元，需要回款超过50%，才有办法从监管账户里面提取销售回款金额到集团，去做下一个项目的投资，而在当下三四线很多项目是要很快去化超过50%是非常难的。
3、10万方的项目货值8亿，该配置的人员也都要配置，按货值算下来人均管理费高
B房企：1、拿地贵，但最大的支出在拿地的时候就搞定了，销售去化快，销售费用不到1%，同时现金流很快就回正，财务费用低；
2、监管账户按5000元每平米监管（高端楼盘造价高），整个项目销售均价4.7万，整个项目只需要回款超过11%就可以提取监管账户的多余资金了；
3、10万方项目货值47亿，配置的人员一样那么多，按货值算下来人均管理费非常低。
上面2类房企对比下来，你会发现A类房企在当下房子不好卖，销售管理及财务费用非常高，整个项目做下来利润非常低，同时最核心的资金周转不起来，根本没法拿新项目，以后整个规模会越做越小。
而B类房企，销售管理及财务费用非常低，同时房子去化快，项目利润高，同时资金高周转，可以正常的拿地。
然后A类房企为什么会这样，说白点就是没产品力，所以只能卖低价刚需楼盘。所以后地产时代像滨江这类产品力非常强的B类房企的优势会非常明显。
所以后地产时代除了融资外，最核心的竞争力就是产品力，而当下整个房企市场产品力最强的，滨江就是其中一个。
当然很多人之所以不敢买滨江是因为去年滨江老板说了杭州楼盘项目利润率只有1-2%，包括我也是看了后就对他没兴趣了。
但后面如果你去细看他每年拿地的地价和售价对比，再去看滨江老板在业绩发布会时提到的拿地平均利润率8%，你就会发现滨江的项目利润其实很不错。
下面这个是滨江最近几年的地价及售价，滨江的销售及管理费又是业内最低的，他这个如果只有8%，那很多房企都是没利润的。
滨江拿地单价和销售单价情况



03
上半年逆势拿地后续规模有保障
土地储备方面，滨江集团坚持深耕杭州战略，大部分土储位于杭州，质量较优。2021年共获取土地38宗，其中18宗位于杭州。
2022年上半年，虽然销售持续低迷，滨江集团仍然积极拓展杭州市场，在杭州两轮土拍中斩获23宗地块，总金额达418亿元。
在杭州获取土地宗数位列第一，远超第二名的中海（拿地16宗、总金额346亿元）和第三名的保利发展（拿地16宗、总金额229亿元）。
这一方面证明了公司在杭州的竞争实力；另一方面，经过这轮拓展公司土地储备结构会进一步优化，在杭州市场企稳回暖的过程中，滨江集团有望率先恢复。
此外，迫于当前房企投资收缩及销售下行压力，为激发市场活力，当下供应的地块盈利空间有所修复，公司抓住这个窗口期拿地也将有利于毛利率的修复。
写在最后，虽然后市我十分看好滨江这家公司。但股票不建议现在就介入，当前涨幅已较高，不排除后续还会涨，但风险较大，还是再观察等回调后再介入，或者看看其它暂时低估的股票。

犀牛科讯

十分赞同