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房地产市场看金融，金融政策看央行。作为房地产政策的先导性政策，央行的房贷利率调整历来受到关注。
最新消息，人民银行、银保监会于2022年9月29日发布通知，符合条件的城市政府可自主决定在2022年底前当地新发放首套住房贷款利率下限。也就是说，央行和银保监会将首套住房贷款利率的下限制定权交给了当地的政府。当然，并不是所有的地方都可以下调或者放开，主要是要符合一定的条件，这个条件就是“当地的房地产交易疲软、当地房价跌幅过大或持续时间过长”。根据目前的条件看，主要有23个城市符合条件，包括8个二线城市和15个三线城市。
央行和银保监会这次对于首套房贷利率下限放宽，未来可能三大政策效应值得期待。
一是在房地产信贷政策上仍然坚持了“房住不炒”的基本政策基调，支持刚性需求的政策意图明确
这次的房地产信贷政策调整，首先是从首套住房的房贷利率进行政策性调整，目的仍然是支持房地产购买的刚性需求，解决第一套住房的居住需求，这一政策延续了我国房地产政策的“房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策基调，有利于推动和促进刚性需求购房者的购买欲望，有利于释放广大刚性需求的的购买能力，从而引导市场解决居住有其屋的政策愿望。
二是对于首套住房购买者，有利于减少贷款利息支出，从而刺激刚性需求的购买热情
房贷利率下调的直接效应是买房贷款成本的降低，虽然这次政策调整主要面对首套住房贷款利率，但从政策力度看是比较大的，即已经在政策上允许放开首套住房房贷利率的下限限制，这一政策的突破具有非常大的现实意义。
根据数据显示，在今年9月的103个重点城市中已经超过80个城市首套房贷利率低至4.1%、二套房贷利率低对4.9%的水平。这样的房贷利率水平确实对购房者的买房贷款利息成本大大降低。通过这一政策导向的实施，可能会引导房地产市场贷款利率的平均中位水平下移，即整体房贷利率水平下降，从而整体上减轻房贷的利息支出成本，有利于推动房地产市场的回暖。
三是未来的房地产信贷政策仍然具有一定的下调空间，在政策上确保房地产健康发展仍然是未来主基调
从目前情况看，在政策上确保房地产健康发展仍然是主基调，不大起也不要大落才是房地产市场未来的基本趋势。
考虑到目前的经济状况和房地产市场遇到的问题，除了“保民生、保交楼”以外，未来在房地产信贷政策上仍然具有一定的调整空间。
比如对二套住房的政策认定可能存在调整的可能，即已经偿还完贷款、历史上贷款买过房但已经出售的等，到底如何界定首套住房标准，仍然在政策上有待于完善。
同样，一城一策的灵活性有可能会进一步加大，对于一些城市可能会有更进一步的政策调整能力和空间，从而在房地产政策调整上会更加多样化。
房地产市场是一个牵一发而动全身的产业，虽然我们不会再以房地产为支柱产业，也不会通过放开房地产刺激经济，但未来应该在房地产政策调整上会给各地方政府以更大的政策调整灵活性。“活而不乱、管而不死”才是未来房地产政策的常态化。（麒鉴）
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发表于 2022-10-26 16:33:02
