新城控股发行10亿元中票，绿城中国于杭州大力增储

恨别离

政策速览：天津优化限购限贷，济南再缩减限购区域
9月第3周，政策仍以需求端放宽为主，天津、济南等优化限购或限贷政策，此外三四五线城市继续围绕购房补贴、公积金贷款出台支持政策。
天津此前动作很少，本次政策放宽的力度较大，从限购方面，分别放宽了非户籍的首套房购房门槛，对特定户籍人口在原购房套数限制上增加一套，这类人群包括孝老和多胎家庭，以及将1套住房用作保障性租赁住房的家庭，从限贷方面，明确首套房执行最低30%首付比例、二套房最低40%首付比例，同时对于改善性需求，无房且贷款结清的家庭也执行首套房政策，松绑了“认房又认贷”的政策。济南进一步缩减限购区域，目前仅二环以内的历下区、市中区限购，不过，苏州、青岛等放宽限购的政策遭遇“一日游”。
从8月统计局数据来看，行业仍在持续下落，销售和投资均在持续收缩，行业当前的困境确实需要外力的强力拉动。


土地市场：杭州第三批集中供地，绿城、滨江、华润主导市场
9月第3周，杭州展开第三批集中供地，由此E50房企成交量有所上行，拿地建面为101.9万平米，拿地金额233.5亿元，平均楼面价为25255元/平米，平均溢价率为5.6%。其中滨江、华润、绿城和保利拿地力度较大，绿城投资金额达到107.3亿元，滨江拿地金额69.1亿元，华润拿地金额48.5亿元，保利获取一宗地块，成交额为8.6亿元。
本次成交活动中，拿地企业仍是以国央企为主，民营企业拿地力度较弱，这样的趋势将会长期保持，因此在行业格局变化的情况下，民营开发商坚定主业的同时，纷纷布局其他领域，最为典型的是代建。我们认为在地产行业下行期间，代建企业往往可以获得更多订单，具有较强的抗周期特征。代建市场的发展围绕着增量及存量两方面：
增量市场围绕着政府代建及商业（国有企业）代建。一方面，十四五期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套，帮助2600万+新市民、青年人改善居住条件，这带来政府代建规模的快速扩张；另一方面，土地市场由央企、地方国企及城投类企业主导，涌现出较多新面孔，部分国企及城投类企业拿地主要目的是为托底市场，开工意愿及能力均较弱，由此给代建企业带来增量市场的机会，只要确保地块顺利开工建设、有序竣工即可。
存量市场围绕资本代建。存量市场拥有已经出险的项目或尚未出险但房企无力维持建设的项目，2021年下半年以来，部分民营企业资金状况趋紧，旗下的项目或由AMC、信托、金融资本接盘，或由政府引导有实力的头部房企接盘，如AMC、信托等这类金融机构开发能力较弱，需要与独立第三方代建公司合作，推动风险项目的盘活；对于尚未被接盘的项目，有能力的代建公司也可以“带资进组”，引入资本，促进项目的顺利建设，但风险相对其他代建较高。
总体而言，伴随着地产开发的走弱，代建业务迎来发展机遇，传统地产开发业务由于可以享受土地及房价增值，因此带来的利润远大于代建业务，但若不再增值，那么代建业务的盈利则将后来居上。








资料来源：亿翰智库
融资信息：新城控股10亿元增信债落地，合景泰富美元债展期
9月第3周，E50房企总融资规模86.2亿元，环比上升34.7%，其中境内债融资22亿元，央企中国铁建和地方国企华发股份分别发行7亿元公司债和5亿元中期票据，用于项目建设或债务置换。民企新城控股发行10亿元中期票据，期限3年，票面利率3.28%，该笔债券由中债增信提供全额担保，也是继龙湖集团、美的置业后又一笔落地的增信债，债券用途较为宽泛，既可用于项目建设，也可用于境内债或境外债的偿还。作为民营房企中商业地产发展较为突出且经营较为稳健的房企，新城控股5月在监管的支持下已发行一笔带信用风险缓释凭证的中期票据。
海外债方面，本周合景泰富两笔2022年9月到期的美元债获要约交换，实现再融资7.95亿美元。此前9月2日，合景泰富集宣布对公司一年内到期的三笔美元债券进行交换要约，并对其余2024年至2027年到期的六笔美元债券开展同意征求，以豁免与交换债券的交叉违约。在行业流动性未明显改善，出险房企风险化解进程较慢的情况下，企业债务展期的现象仍在继续。




企业经营：房企积极表态和动作，全力推进“保交楼”
2022年9月第3周，本周房企主要经营事件包括债务相关、股权转让、人事变动等，其中债务相关方面，正荣地产“20正荣02”及中国奥园“19奥园02”债券持有人会议同意变更付息方案；“20正荣03”回售金额8.69亿元；龙光控股15.1亿元公司债券将进行第一次分期偿付；融信集团对往期发行共计29.5亿元公司债提供增信措施；合景泰富已完成2022年9月到期两笔美元票据的交换要约；“20禹洲02”债券展期议案获持有人会议通过，年内无公开刚性债务。股权转让方面，中骏集团控股出售方隅集团70%股权；大悦城转让重庆两江新区项目49%股权，金额3.65亿元；富力地产及合景泰富转让上海杨浦合作项目予博枫；世茂天成物业转让子公司9.09%股权予上海茂嘉物业；远洋集团旗下公司转让山清停车场50%股权予新大正。人事变动方面，佳兆业资本公告赵毅辞任执行董事兼行政总裁，荣盛发展聘任邹家立为公司总经理，国贸城市服务高管张森接替任职董事。
9月12日，恒大集团复工复产保交楼周例会上称，截至发言恒大全国保交楼项目共706个，已复工项目668个，未复工项目38个，并要求相关地区公司要在9月30日前必须全面复工，竭尽全力做好复工复产保交楼工作；此外建业地产也在“保交楼 稳民生”秋季工作部署会上称，要打好“保交楼”攻坚战。随着7月底中共中央政治局会议提出要用足用好政策工具箱，各地政府“保交楼”政府持续加码，内容包括“一对一帮扶”、设立纾困基金、鼓励收购销房作为保障安置用房等措施，对引导楼市需求端企稳回升、推动房地产金融环境回暖起到积极作用，我们认为，确保“保交楼”如期推进，特别是实质性复工，楼市信心和预期才能好转，下半年房地产市场才能进一步稳定恢复，从而对宏观经济带来正面影响。

多尼克

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