2023年政策重点引导房地产行业软着陆，带动市场企稳回暖！

樊兵

编者按：近日，合肥公布2023年市区普通商品住房用地拟出让清单，共计42宗3615亩优质地，涉及滨湖、包河、蜀山、瑶海、庐阳、高新、经开、新站等多个区域。
与此同时，合肥土拍规则再次发生重大调整，市区恢复精装，无毛坯限价、无租赁房要求，这将会对市场产生怎样的影响？
为了探讨第一批商品住房用地入市对市场的影响，第一房新媒体、第一房研究院也将独家策划，进行深度解读。





庐阳区，作为“合肥之根、庐州文脉”，一直以来是合肥的核心城区，也是合肥老城区政治、经济、文化、金融中心。近年来受老城区土地开发受限，庐阳区主要的涉宅用地都集中在四里河、大杨镇、工业园等几个板块。2022年1-4批次，庐阳区土地市场经历了一轮下行周期，2023年的庐阳区土地市场能否再次雄起？

2月27日，合肥首轮供地明确精装、没有设毛坯限价没有租赁房要求等。土拍规则对比之前有着很大的不同。合肥市自然资源和规划局公布的2023年市区普通商品住房用地拟出让清单（一批次）中，庐阳区拟出让5宗。今天我们将结合庐阳区市场对庐阳区拟出让的5宗地进行详细分析。

NO.1丨壹
区域整体分析

一、土地市场--整体成交量相对稳定根据AI楼市大数据显示，纵观近7年庐阳区土地市场，成交量受地块位置影响比较大，2016-2021年庐阳区土地市场整体成交量稳定在21.5万㎡，2022年受市场大环境下行及疫情影响，土地市场热度有所下降。2022年累计出让土地12宗，成交7宗（其中2宗为安置房用地）。剔除安置房后供应成交率仅40%，供应成交率相对较低。2022年整体土地市场热度较低。






二、新房市场--下滑明显1、根据AI楼市大数据显示，纵观近7年庐阳区新房市场，年均供应61.84万㎡，年均成交64.95万㎡。需求略大于供应，成交均价稳中有升。2、根据AI楼市大数据显示，2022年，庐阳区新房成交22.1万㎡，位居合肥倒数第二位，2022年庐阳区整体市场下行严重。






三、存量市场--存量及去化周期持续攀升根据AI楼市大数据显示，庐阳区近一年显性存量逐月递增，截止至2023年2月底，显性存量15.4万㎡，按滚动12个月月均去化计算，去化周期10.98个月，庐阳区整体存量市场竞争环境较为严峻。





NO.2丨贰
2023年一批次5宗，273亩

根据合肥市市辖区2023年普通商品住房用地拟出让详细清单（第一批），庐阳区区2023年第一批次拟出让5宗优质地块，1宗位于北一环，1宗位于泛四里河板块，1宗位于庐阳工业园，2宗位于大杨镇，出让面积272.75亩。从地块位置来看，北一环地块寸土寸金，大杨镇和泛四里河3宗为去年流拍地块，舒大郢地块为工业园板块新上市地块，整体来看，除合钢三厂地块位置相对较好以外，其他地块质素一般。




地块1位于庐阳区工业园板块，蒙城北路以西，占地27.5亩。地块邻近地铁5号线菱湖公园站，出行便捷，同时蒙城北路贯穿全城，景观方面，有大房郢水库、菱湖公园等。整体来看，地块离主城区较近，周边成熟度较高，但城市面貌一般。考虑到地块整体体量较小，且市场竞争压力相对较小，后期地块入市不排除会有部分房企关注，但市场热度应该不会太高。




地块2位于庐阳区四里河板块，四里河路以西，占地29.33亩。该地块为去年四批次流拍地块。地块紧邻合肥高端居住板块四里河板块，配套完善，可完美承接四里河外溢。小板块内目前已有兴港和昌湖畔云栖、乐富强双湖湾、和昌08号地块、庐阳国投07号地块等多个在售及待售竞品，市场竞争压力较大。预计后期入市，房企关注度会相对较低。




地块3、地块4位于庐阳区大杨镇板块，地块3占地78.09亩，地块4占地48.82亩。大杨镇板块是庐阳区北部边缘板块，紧靠长丰的岗集镇，目前配套尚未成熟，与一路之隔的岗集镇房价相差较大，购房客户接受度相对较低。同时，地块3、地块4也是2022年合肥二批次流拍地块。预计后期地块入市，房企关注度会相对较低。







地块5位于庐阳老城双岗板块，北一环与蒙城路交口，占地89.01亩。地块周边商业、教育、医疗、交通设施齐全。整体来看，庐阳老城区寸土寸金，且地块体量相对适中，预计后期房企关注度会相对较高。





NO.3丨叁
小结

1、庐阳区整体市场下行严重，2022年土地市场热度逐批次降低。新房市场成交量逐年下降，但整体供求环境相对健康。存量逐月上涨，市场竞争压力较大。

2、一批次拟出让的5宗地块，从位置上来看老城区地块位置优质，预计后期关注的房企会相对较多。泛四里河及大杨镇3宗地块均是2022年流拍地块，2023年该3宗地块再入市，预计热度不会太高。工业园板块宗地体量相对较小，对于房企资金要求相对较低，预计后期会有部分房企关注此地，但热度应该不会太高。

庐阳区2023年第一批次土地出让，土地市场能否再次雄起？让我们拭目以待...