今年房地产，依然得顶着…

邹彬

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昨天（2023年3月5日），不出意外的话，应该是克强总理最后一次作《政府工作报告》。


报告原文很长，可以聊的领域基本都入了镜。今天我们就以房地产的视角来看看这份报告，其中不光有过去五年工作成果的首次曝光，也有对今年工作开展的方向提纲。
壹丨很长又很短的五年
从城市建设的角度出发，我们摘出了以下数据：
常住人口城镇化率从 60.2% 提高到 65.2%
轨道交通运营里程从 4500 多公里增加到近 1 万公里
高速铁路运营里程从 2.5 万公里增加到 4.2 万公里
改造城镇老旧小区 16.7 万个，惠及 2900 多万家庭
多年累计改造棚户区住房 4200 多万套，上亿人出棚进楼、实现安居
十年 1.4 亿农村人口在城镇落户
......
这是过去五年，全国大中小城市们集体交出的一份答卷。落实到生活中，便是农村人口缩量，大中型城市常住人口持续增长，地铁、高铁出行有了更多车次、站点的选择，越来越多的人从城中村、棚户区搬进了高楼。
但这一切还未结束，总理在报告时如是说道：我国仍处于城镇化进程中。
过去的二十五年，中国一直处于城镇化的“狂飙”进程当中，用二十年的时间走出了西方国家五六十年，甚至上百年的进展。
这次报告中缺少了“高速”、“快速”等增长字眼，但不妨碍中国在城镇化进程上的任重道远。
城镇化在继续，发展也还在继续，不必对未来盲目悲观，只是要恰当收缩预期。
而聚焦房地产领域，对于过去五年是这样回顾的：
坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，建立实施房地产长效机制，扩大保障性住房供给，推进长租房市场建设，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产市场健康发展。
这段话完全就是住建部的风格，过去五年的确是这样说的，也是这样做的，只是节点出现了偏差。



2016年10月，是上一轮调控从严的起点，但实质打击出现在2020年三季度。
房地产长效机制，大家并没等来房地产税，反而是同一机制下的“三道红线”，成为了压死一众民营开发商的最后一根稻草。
没能通过“房住不炒”抑制住投机需求，可民企接二连三地暴雷，变相摧垮了民众对于期房的信心，2022年二季度开发投资增速、销售面积增速等一众数据开始血崩，“房住不炒”得以曲线完成。
用力过猛的调控后，是对于房地产行业的急转向。降利率、松政策、大放水......救市动作层出不穷，2023年开局可算出现了积极信号，但离房地产撑起经济，还远不够。
于是，在今年的政府报告中，我们又见到了这三点表态：
实施城市更新行动
有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展
加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题
贰丨老生常谈的三点表态
简单解读一下报告中的“三点”：
第一，“城市更新”本质是城市存量土地的重新运作，从始至终离不开房企们的参与，更新项目能划分为两个大类：一类是不涉及土地释放的市政、文创项目，比如西安前两年很火的永兴坊，另一类是大量土地释放的商住、综合体项目，未来要入市的保利北里王、青龙寺项目，陕建雁南朗境便项目等便是西安未来重点期待的城市更新项目。


能够释放大量土地供应的项目一定是今年，乃至三年内的城市更新项目主力军。
棚改货币化安置返场，是板上钉钉的事，没有银钱铺路，体量庞大的城中村棚户区，拿什么拆。
但对城市更新项目本身而言，这些颇具体量的城改项目皆是每个区域内的重点建设项目，住宅开发只是其中的一个单元，更大意义在于兴建学校、医院、商场，甚至包括更宽的城市路网等，肩负着革新主城区域城市面貌的重任。
第二，在过去任何一届政府报告中，都未出现“房企化险”的类似表述。除了保住现有的民企不再暴雷，今年政府工作多了一项——已出险房企该如何处置，参考暴雷四五年的华夏幸福、泰禾集团，其化险工作都还没有完成，该烂的项目还在那里一动不动。
目前涉雷的房企在数量、体量上都远远超过华夏、泰禾，今后会何去何从，没人能剧透，只能通过“保交楼”来稳定民生端的呼声，出险房企本身的历史债务、劳资关系，当下并没有解决方案。
期待后续高层化险会怎么出招吧。
第三，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。
对应的是限购门槛的重新界定。前一轮各城市疯狂抢人，目前二线城市首置基本取消了对落户时间、社保/个税年限的要求，未来有望继续放松，除了“落户零门槛”=“买房零门槛”，还得投入真金白银的置业补贴，进一步释放落户红利。
叁丨5%增速下的房地产
本次报告也给出了全年的增速目标，目标定在了5%，其实是要低于各界预期的，虽说现在全面放开，但要在去年的增速上翻倍，还是免不了投资扩产。
今年针对房地产的三项表述，基本都是“投钱”的操作，当然要指望投资能够获取回报，反哺经济的稳定与增长。
短期办法是用金融手段解决房地产信任问题，长期办法还是要通过消化掉挤压的库存，各机构才能“盈利”。
房地产重回拉动经济主力地位，多少能说明转向带来的阵痛，的确太痛了。三年来的疫情，并没有让房价下跌、人人买得起房，大城市的置业门槛居高不下，反而让很多低收入群体，收入和就业岗位失去保障，越来越买不起房，“一鲸落万物生”的场面并没有出现。
参照发达国家，房地产始终是支柱企业之一，所以制造业要搞、高科技要搞，房地产也还得顶着。
经济韧性是需要时间来平衡发展的，漫长的重塑过程中，房地产角色不同，但规模一直存在，前四十年用来作城镇化的高速增长，后四十年用来稳定经济，给其他支柱产业留足发展的时间、空间。