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2023年房地产最大的变数,就是小城市的房价,小城市房价一 ...

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发表于 2023-3-25 19:55:22 | 显示全部楼层 |阅读模式
楼市的发展,一切都是在规划里面前行。
很多人察觉不到,只是这种大的,宏观方向的东西,是一定时间之后,积累了,才能感觉的出来。
就比如说。
很多人都有可能忘记国内在2年前就说起来的楼市要用两条腿走路,一条是保障性租赁房,一条是商品房。
现在很多人都忘了保障性租赁房了。
看到近期的一些消息,心里面就又开始各种紧张了。
典型一点的,就是证监会的那个保障性租赁房政策,其实这个东西,就和不动产私募基金一样。
说白了,就是帮助保障性租赁房,快速发展的东西。
这也是很早之前,就已经制定出来的政策。
不是现在才有的。
当时保障性租赁房出来的时候,很多人都说钱从哪里来,光靠地方上,出不起那么多钱。
现在这个钱来了。
不管是证监会的那个,还是私募不动产的,本质上,都是让这些投资者,去当房东。
以后靠房租收益,而不是靠房价上涨收益。
很多人觉得国内现在房租收益率平均只有1.5%到2%,买大额存单,都要比这个收益率强。
但实际上,这里面有一个误区。
国内不是所有的房子,或者说,不是所有的城市,房租收益率这么差的。
国内那些写字楼,公寓,这些的房租收益率,很多都是在4%左右,甚至更高,但是因为这些房子,房价不涨,导致大家尽管知道这些产品房租回报率高,也没几个人会去买。
但是以后不同了,以后住宅价格都不太涨了,那么在住宅不涨的时候,公寓的这个房租回报率,就没那么惨了。
大家想想。
现在国内,什么样的新房产品,最过剩呢?
不是住宅,而是写字楼,公寓。
在国内各大城市,哪怕是像深圳这样的一线城市,公寓、写字楼的去化率,都是非常高的。
现在各地这些卖不出去的公寓、写字楼,就等着人接盘了。
这些资金,他们和炒房团不一样。
这些东西,是要收到监管的,炒房团是个人行为,不好管,但是这些私募基金,那就不一样了,是在监管下的。
指望这些私募基金到楼市里面去,把房价给炒高起来,很明显,不太现实的。
国内楼市的路,是越走越窄了。
或者说,楼市里面的路,越来不好走了。
之前红利已经吃完了,剩下来的硬路,就要硬抗了。
现在很多房产专家,都是在唱衰小城市房价,也就是小城市房价白菜论。
但如果说,小城市房价白菜论了,大城市的房价,也会跟着受影响。
大家有没有想过,为什么国外的大城市,像是纽约、伦敦、东京等城市,房价收入比,和我们相比,都那么低呢?
就像纽约的房价收入比,一般就是在8左右,也就是一个年轻人,不吃不喝8年,就能买到一套房,而北京,一个年轻人,不吃不喝40年,才能买到相同的房子。
你说北京是全国人的北京,全国的有钱人都想要到北京去买房,你买不起,有的是人买得起,那么纽约做为国际大都市,吸引的全球有钱人,你敢说纽约在全球的吸引力,比北京弱吗?为什么吸引全球有钱人的纽约,房价收入比居然和北京差那么多。
这里面除了房地产税以外。
还有一个关键点。
就是在纽约买房的年轻人,基本上都是要靠自己买房,而在北京买房的年轻人,大部分都是靠家里面帮忙。
你什么时候听过,国外的父母,把自己的房子给卖掉,然后凑钱给儿女买房的?
但是在我们国内,经常能听到父母为了给儿女买房,卖掉了自己的房子。
这就导致了一个情况。
纽约的年轻人,买房只能靠工资买,所以纽约的房价收入比,就没有那么高。
再看北京的房价收入比,是因为大部分人买房,就不是靠收入,而是靠家里面帮忙凑钱,有家里人的帮忙支持,北京的房价收入比才能那么悬殊。
那么反过来说,如果说,国内小城市的房价,跌成白菜价了,那些在大城市工作的年轻人,他们只能靠工资买房的话,你觉得他们要熬多久?
楼市,能等那么久吗?
就像北京一样,40年的房价收入比,要买一套房,需要不吃不喝攒40年,这样的话,房子的成交量,要下降多少。
所以,如果说,你认可国内,小城市房价跌成白菜价,那么你就要知道,小城市房价白菜了,上面大城市的房价,也肯定会下跌,如果不跌,那么就意味着,收入肯定要大幅度的增加,只有这样,房价收入比,才能起来。
我们国内,目前就有一个省会城市,就是这种典型的例子。
哈尔滨。
哈尔滨大家应该都知道,是黑龙江的省会城市,黑龙江下面的地级市,大家应该也都听过,什么鹤岗、双鸭山等等的,你在网上看到那种上热搜的,几万块一套房的,基本上都是黑龙江那的。
因为黑龙江下面地级市的房价下跌,导致哈尔滨的房价,也被动的,跟着下跌。
虽然哈尔滨的房价,对比其他的省会城市,并不高,但是哈尔滨的工资也真的低,这么低的工资,没有父母的帮忙下,光靠打工攒钱买房,也很难。
以前黑龙江的地级市,房价还可以,家里面帮忙,卖掉房子,自己再凑一下,买个哈尔滨的房子,可是现在像大家说的,小城市的房子卖不动,要大降价,那么这个置换链条,就断了。
父母的钱,也都在房子里面,房子不行了,父母哪来的钱帮忙支撑呢。




大家看这两个,是哈尔滨房价的对比图。
可以清晰的看到,哈尔滨的房价,从2022年1月,一直跌至2023年1月,其中两大核心区,类似于北京的东西城,道里和南岗,两个核心区,从1.1万,都跌到了不足1万元。
现在哈尔滨,是全国,仅有的,2个,城市里面都找不到均价在1万以上区域的城市。
这就是小城市房价,跌成白菜之后的后果。
这种类型的城市,房价会慢慢的,和当地的工资靠拢,也就是当地的工资是多少,慢慢的,房价也就会降到多少。
国内为什么看到三四五六线城市房价不行了,就一定要救,就像2015年棚改去库存一样,就是因为国内楼市是一体的,没有了那些小城市做支撑,上面的城市,也顶不住的。除非,大家都是用工资买房,不用靠家里面帮忙。
你可以说,大城市里面的土著可以互相买房,但这里面有个问题,大城市的土著,本身肯定有房了,他们这种本地有房的人,会再去买一套老破小、筒子楼等等的房子吗?随着时间的流失,这种老破小、筒子楼,越来越多,没有了那些外地人,这些房子卖给谁?
现在房价涨跌,是非常复杂的事情,已经不再是单纯的人口,产业,教育,未来发展等等的了,而是整体的综合在了一起。
你如果光看人口,你解释不了为什么郑州每年人口增加那么多,但是楼市却冷成这样。
你如果看产业,你解释不了为什么武汉产业中部第一,房价还是会下跌。
你如果看教育资源,你解释不了为什么南京教育那么强,房价也那么拉跨。
你如果看房子的稀缺性,你解释不了为什么深圳那么缺房子,但是深圳房价还跌成那个衰样。
现在的楼市,很复杂,不是单一某个指标,能说明白的。
只能综合在一起看,而且,再次强调,入场的时间,非常重要。
以现在的房价走势,只要你买贵了,后面房价上涨,你也赚不到钱。
当下楼市,最怕买错房,第二怕的,就是高位接盘,最最怕的,就是高接盘了一个错误的房子。
那真的是能翻身,全看命了。
彭叔希望大家都能在正确的时间,买到正确的房子。
别买错,挣钱不容易,亏钱很容易。
每个城市都有自己的黑洞,彭叔还是建议大家,没事就到房产中介那,让他们带你去看看房,增加点实战经验。一般来说,你看完200套不同的房子,你基本上,就不太容易买到错误的房子了。
至于说,入场时间,入场价格,那就是另外研究的了。
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发表于 2023-3-25 19:56:01 | 显示全部楼层
想问问,房子到底是北上广深泡沫大,还是武汉,西安,合肥这些城市泡沫大?
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发表于 2023-3-25 19:56:27 | 显示全部楼层
我的观点是虽然都有泡沫,后一种是有可能通过城市发展消化一定泡沫的。北上广深反而难度太大,因为产业升级难度比肩国际城市,房价远远领先产业差距。
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发表于 2023-3-25 19:56:48 | 显示全部楼层
互联网的古早黑话“先赞后看!”
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发表于 2023-3-25 19:56:57 | 显示全部楼层
南京房价还拉胯?都成啥价格了
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