|
|
京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜京房会
进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:您好，向您请教房产配置的问题，情况如下，海淀花园桥一室一厅学区房(孩子已上小学)，万年花城二室一厅，廊坊大厂二室一厅，海口两室一厅。请问，在不增加太多资金的情况下，如何优化房产配置？谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、如果您北京还有房票,建议扩大仓位,北京这两套房,万年花城属于玉泉营板块的标杆楼盘,未来可以享受到丽泽的利好;2居室的户型刚好符合这个板块的购买力,可以长期持有;花园桥单纯从这个板块看比较一般,整体比较固化,缺乏商圈配套,不知具体哪个楼盘,如果没有房票可以重点优化这套房产,可通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
2、我在星球精华栏文章92#为什么99%的人买环京会亏钱,已经对环京区域进行过全区域分析,燕郊大仓这个地方属于阶段性溢出的地方,北京的楼市上涨具有传导性，一般核心区域的房价大涨和大热时，会自动传导到周边次级溢出的区域;但通州目前的情况并不会发生普涨的现象，并且有严重的溢价，短期不会溢出到周边的区域，如果溢出的区域基础过于薄弱，会造成过山车的现象，涨的时候会很热，但是凉的时候也很快。
因为这些市场大概率是纯靠投机，而不是靠真正的价值。房地产经过上涨周期回调属于正常现象，一般涨30%回调5%-10%属于正常范围，但绝不会大起大落，涨50%回调50%，这样的区域一定存在炒作投机的现象。当然如果您能把握每一个窗口期可以选这种区域;一般我们是回避这种波浪较大的区域、集中产业+人口持续导入才是楼市最扎实的基础。
3、海口在海南属于北侧,海南比较有价值的城市只有三亚的核心地段还值得投资,其他城市或者三亚市比较偏避的地段都属于纯旅游地产,投资价值比较弱;租金回报率也很低. 如果北京有房票;可以保留2套房,调换仓位卖出海口和大厂,如果北京房票已经用尽,+花园桥一套;建议认真阅读星球置顶的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘,理解文章核心投资非常简单,祝一切顺利.有问题可再向我提问!
<hr/>
Q:提问:房总好！崇拜您的铁粉，一直在读您公号。看了一套润枫水尚170多平三居，高层把东边户，一个明卫不临街位置也很好，总价1600多W单价9.4W+。看了房总文章，请帮助我分析一下目前这个标的与你列出的望京几个盘性价比如何，怎样权衡选择最优，可长持。请不吝赐教！谢谢！
A:回答:您好，感谢信任，房子的综合资源朝青肯定排在望京后面，纯投资1600应该首选望京，成长性、天花板、流通性都高于朝青，房子的价值包含的是综合资源，这些资源是分三六九等的，并不是房子本身好就OK了，如果区域配套资源都是三四线品牌，房子品质再高只能可惜建错了地方，看看就好，喜欢归喜欢，朝青的资源也很好，润枫的流通性保值性都没问题，可通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询楼盘详细行情;
只是相比之下望京更凸显，北京产住结合最成功的区域，真正的做到了动静分离，北京的产业发展规律是规划的越好产业迁址越困难，像现在通州的运河空置率很高，过去国贸西二旗金融街望京都是被某一个行业的龙头带动形成的产业集群，这是万物发展规律，望京这样的区域不好有第二个，一个是行业红利期，一个是还要找一个像望京这么大的地方，亦庄就是望京的复制版，我在星球写过不少望京的选筹文章,可直接搜索关键字查看,如果选望京需要放弃润枫水尚的面积舒适性，经济学真正的精髓是“放弃”，我想要什么，能放弃什么，就是告诉我们不可能什么好事都可以全占着，祝顺利！
<hr/>
Q:提问:北苑04年老房比二拨子朱辛庄新房价值上涨空间及何时换新问题;因碰到现金流瓶颈动念现有房产：北苑17号线勇士营（23年底通车）旁04年房市价655万，固安孔雀城已腰斩但尚未下房本，贷款95万待还），宏福苑小产权出租状态还固安房贷；对04年老房是否能跑赢大盘有担心，卖房才有指标够的着的动心了文源府，但是后续朝阳北苑的预期和二拨子不辨雌雄，原本设想能匀出些现金流被后续的预期反而中和;求赐教;还是明年地铁开通后随行就市再换，如果二拨子文源府没了看看朱辛庄？不知道能不能算潜力股？固安的似乎只能等房本下来才可能抛，目前的贷款只能小产权房租去支撑，或者还有更好的着求指导
A:回答:您好,北京的老旧盘价值是环线逻辑,新盘和次新盘是点状逻辑,老旧盘二环优于三环,三环优于四环,四环优于五环,出了五环如果没有产业区辐射,行情基本都一样,能不能赚钱看的是入场价,北苑有西边中关村和东边望京来广营两大地区辐射,04年的老房子综合价值也高于文源府,文源府的楼盘价值大于地段价值,这种盘后期兑现后期都不会太短,稳妥方案如果计划置换应该是往确定性更高的板块换,本身北苑确定性已经很高,单纯为了某一个楼盘的品质付出不确定性我觉得代价大了点,其次固安的我觉得节前节后可以关注下市场,如果有好转的话可以适当折一下价格转手,没有房本签远期合同,对于买家没有任何风险,手续上做好,只要价好没有做不成的买卖,小产权找合适的机会也应该尽快出掉,租金本本是房产受益的主体,把资源集中一下买一套优质商圈的盘连续吃5-8年的行情,以后无论是再买入还是置换升级主动权都在您手里,祝顺利!
<hr/>
Q:提问:京总好！前期向您请教过，现在进一步请教：我比较保守，目前有650的首付，首房首贷资格，家里另有一套大兴龙湖的三居，大概能卖520，方案一：现有首付加贷款，总额780到880，投住分离，目前主看了华纺易城，青年汇佳园，莱圳家园北区，可买到两居，买后把房子租出去，在西直门附近租房住。
方案二：总额780到880，自住兼保值，可买到韦伯豪家园的一居，但是不够住，得改成两居。方案三：是否需要卖掉龙湖的房子，提高首付和贷款，总额提到1700左右，可买国兴家园三居，或者韦伯豪三居，但感觉压力好大。向您请教：1、方案一的几个小区怎么排序？另外，同一小区，是否户型楼层越好，升值越大？2、方案二和方案一比较，哪个更好？3、方案三，您怎么建议？是否还有更优的解决办法？辛苦您了！谢谢
A:回答; 您好，1、关于总价布局方案，如果龙湖的房子过往5年表现都很好，往后能吃到亦庄的板块行情留着再做一套布局可以，因为大兴基本上所有的行情全部集中在亦庄附近，如果房子脱离了亦庄的辐射范围留着其实意义不大，像类似于像大兴这种单靠一个亦庄支撑起来的区域，大范围上涨的概率比较小。你可以通过星球精华栏文章16#北京区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询持有盘近5年的行情;
2、关于同一小区不同户型房源的价值逻辑，同一个区域资源不错的盘，好楼层、好户型、好楼栋当然好，但这并不是说差楼层，查户型就一定差，主要取决于你的买入价，如果买入的房源是好楼层，好户型，好楼栋，但价格比较离谱，明显高出现阶段的市场价，价格越高透支的时间越长，这就只能放长线了，相反如果入场价很笋，即便是楼层差点，户型差点，只要价笋短期就能吃到行情，关于小区的排序：优先莱圳、其次华坊和青年汇，韦柏豪如果你买完不能住没必要考虑了，祝顺利！
<hr/>
Q:提问:京总，请问，1选房范围在海淀区永定路，玉泉路，田村范围的话，750万的预算，三居室，兼住和保值的功能，您建议入手哪个小区？2老公在考虑海淀建西苑的房子，低总价能买到最大面积的房子，顶层复式，感觉他的思路不对。您就点评下建西苑这个小区吧~
A:回答:您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏2篇会员文章，17#石景山未来楼市的预判及购买建议，81#北京房产投资核心逻辑和原理，海淀建西苑这个小区只有居住属性，石景山杨庄这个板块很冷，这个区域80%的购买力是5万左右的水平，没有居住体验，次新要求一说，剩余的20%支付能力稍强一些，这样的区域特征很难支撑6万以上的价格，接近7万就成贵妇盘了，跟盘的好与坏没关系，是区域的购买力与房价水平不匹配，茂华景公阁，公馆，公院包含建中苑近五年的行情都是一路往下走的，你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询详细行情;
或者说石景山并不具备投资属性，这个区的定位是宜居生态，放在市场里面就是纯通勤，杨庄这个板块唯一的好处就是离海淀近，但和海淀的资源没关系，当年的开发商也是打着海淀的名义卖了一手好价，你要知道海淀的核心是中关村一带往北延伸，南侧和西部不属于海淀发展方向，你们买在玉泉路田村永定路哪个位置都比杨庄要好，你爱人应该比较注重房子本身的面积舒适性，其实应该关注房子的综合资源，而不是单一某个亮点，房子的价值也是综合资源决定的，现在这个时期买外城或者过冷的位置风险是很大的，你们应该压缩一下面积往城内靠，可以淘一淘玉海园的小三居，永定路85号院、如果能接受2居可以淘淘兰德华庭，这些盘保值性都很好，性价比也可，未来还有上升空间，祝顺利！
<hr/>
Q:提问:你好。最近想入手朝阳一居，非首套，首付230以下，主要是想外租和保值，目前看了几个，比较心仪南新园，此外农光里，或石佛营的一居室也不错，均为95左右的房子。另外呢，还有一套呢，是红庙北里的一个老楼有电梯，总价低，但是央产房，上世纪八九年的。不知道这哪个更好些
A:回答:您好，感谢信任！我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中对朝阳大部分区域有过向西分析,如果在朝阳置业建议仔细阅读,你可以重点考虑炫特，这个盘很好，或者沿着朝阳北路朝阳路姚家园路一直往东走到常营为止，这三条线有4个点，朝阳公园，石佛营，大悦城，常营，夹在以上四个点中间位置的资源就很不好了，
再和你说说华威桥和潘家园，朝阳东部的发展其实是有断裂缺陷的，差距很大，沿着东三环从三元桥出发到国贸，这一带基本全是老旧社区加上酒店和城市综合体，国贸就不说了北京的地标，主要以商业为主，过了国贸是大望路双井，这一带后期因为盖了很多商品房品质很好所以发展不错，也是朝阳东部的一个价值地段，再往南已经接近南城了，南磨房路以南，投资属性就很弱了，潘家园路松榆南路以南一直到分钟寺基本都是回迁社区了，脏，乱，没有管理;你可以通过星球精华栏16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)查询这些区域近五年的详细行情;
这一大片除了山水其他盘价格都很低，并且一直是一个价，三环的位置靠近国贸这个价是不正常的，所以这些位置基本是什么价买卖的时候还是什么价，农光里已经靠近这个区域了，成长环境不是很好。关于红庙北里这一带的老公房社区，租金水平不错，但增值性差点，唯一的价值是产业价值，距离国贸比较近，但自身产品比较普通，属于市场上的尾部，如果方圆十公里内全是这种盘，那这个盘的位置就很好了，但凡旁边有新一点的区域新一点的盘红庙瞬间就弱了，小户型基本年轻人买的居多，他们宁愿有一点通勤时间也希望住的小区新一点，所以常营一直很火，也并不是说这种盘没有行情，只是购买力少些，成长比较慢，祝顺利！
<hr/>
Q:提问:京总好！认真阅读了星球置顶的精华文章，受益匪浅。现介绍一下我的情况，2010年之前在涿州先后投资3套两居，目前市值约180W，2017年在固安按揭了2套两层和1套一居，目前价格腰斩且每年还房贷约20W。房山户口，在良乡有4套房产，市值1700W，潘家园一套117平的两居，市值660W，目前已无房票，夫妻年收入25W。请京总指导！资产怎样增值和最佳优化方案！谢谢！
A:回答; 您好,感谢信任!您们的房产布局战略上有点问题,希望期间能有一个好的收益,现在调仓还不晚,虽然房地产的城镇化红利期接近尾声,但城市板块红利还没结束,这是大多数人不知道的概念;一个行业随便看看新闻就知道发生了什么,但真正了解到某一个细分领域需要做很多调研;我在星球精华栏文章11#北京七个行政区边缘的房价预警研判中已经对这些位置做过详细分析,建议全文阅读,
具体建议1、先把涿州3套固安3套出掉;良乡或者潘家园留一套住的即可,(如果留良乡留最好的小区,面积2-3居);其他全部出掉,这样你们就有1张房票,(如果良乡和潘家园均不住可全部出掉);良乡、涿州、固安本地没有核心产业支撑,未来上涨空间受限;这种房子继续持有增加了时间和成本,反而会损失成本和效率;潘家园虽然在三环核心位置附近,但商圈自身不争气,回迁房占比区域住宅90%;涨幅也一直被市场甩在后面;我在星球精华栏文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图中已经对朝阳部分区域进行过详细分析
有了房票后加一定的杠杆买在优质区域优质楼盘即可;这样即便是你们自己住也会提高生活品质,主要是吃板块红利;您们的年收入略低,但资产数量比较优质,应该盘活现有资产,加上杠杆让资产升值是你们的主要任务;如果全部出掉2张房票可以2套三居,分开布局,如果留一套的情况下选一套三居;买在龙头板块即可;祝一切顺利!期间有问题可在向我提问;
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
关注公众号｜京房会
进入知识星球可进行提问
<hr/>公众号知识星球内部文章
每周更新一篇
宏观类（部分文章）
01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）
08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策
03#北京楼市价值正在沙化
04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘
05#因为保障房充足，所以商品房B涨
07#巧用杠杆，贷款的利用
41#浅谈房地产泡沫
微观类（部分文章）
11#北京七个行政区边缘的房价预警研判
12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图
13#学区宝典：东西海学区房选筹导图
14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症
15#望京139个盘，稳健增长的只有39个
16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)
17#石景山未来楼市的预判及购买建议
实操类（部分文章）
81#北京房产投资核心逻辑和原理
82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析
83#通州跑赢大盘选筹导图
84#大兴跑赢大盘选筹导图
84#北京持币200W以下的投资术
86#丰台跑赢大盘选筹导图
持续更新中 |
|
发表于 2023-3-3 08:41:05
