房地产是如何绑架国家经济，绑架金融资源？

谢忠月

中国的房地产，和世界一样，是国民经济的支柱产业，说它是支柱，不管一个城市在高速发展阶段，还是成熟老化阶段，房地产每年产生的GDP至少占这个城市的5%以上，所以它当然是支柱产业。同时，房地产业涉及到几十个工业产品、工业材料的关联，房地产兴旺与否跟一个很长的产业链联系在一起，是一个龙头产业。

因为它是支柱产业、龙头产业，更因为百姓的衣食住行都离不开，中国老百姓对房子的需求在中国式婚姻关系中提现的淋漓尽致，中产阶层很重要的财产特征跟房产联系在一起，所以它又是财富的象征。如果说是什么让投资理念让炒房团如此疯狂，不经让我想起10年前读过的《富爸爸 穷爸爸》这系列的书，其投资理念如出一辙，2008年的次贷危机与这个投资理念有着莫大的关系。



2008年次贷危机


房地产因为与庞大的资本和金融相伴，兴衰往往会带来金融资产的膨胀或者坏账，所以从防风险的角度，各国政府都很重视房地产的稳定，因为很多世界级的经济危机总是和房地产泡沫崩盘联系在一起。中国经济存在着结构性失衡的问题，主要表现在产业结构上供需失衡；实体经济和金融业失衡；房地产和实体经济之间存在严重的失衡，同样也存在实体经济与网络经济间的失衡。

虚拟经济过度发达培育了不健康的人生观、价值观，助长了贪婪的社会风气。很多人都寄予网络快速发财致富，过度关注和依赖发展虚拟经济导致实体经济被冷漠、被嫌弃，把前辈们传承下来的艰苦奋斗精神、匠心精神、勤劳致富的人生观价值观抛弃了。让众多实体企业家蠢蠢欲动，纷纷投资网络业务赚快钱，导致各种形式的虚拟币、资金盘、传销盘、网贷盘等公司雨后春笋般创立。



都想赚快钱，谁还会深耕实业

这就是我要创立《空间盈利系统》的初衷，做实业的应该赢回尊重，赢回价值与成就，空间盈利让实体经济也生出一双飞翔的翅膀，飞的更高，行的更远。重新铸造企业家们对实业兴邦的信心和激发实业强国的热情。

如果您的行业属性同房地产具有相似之处，那么恭喜了，认真看完这篇文章，再深入思考如何借鉴运用这些思维到自己的企业及行业里（当然是择优而用，并非全部）！在此我从企业商业模式设计角度来拆分一下房地产如何把银行、政府、老百姓、投资者、炒房团等以及众多相关联产业变成服务自己的资源。看看他们如何借力，如何整合、如何绑定利益相关者，打造自己只涨不跌的神话！




中国房地产的单边行情-子俨咨询解密


身为一家房地产企业面临着几个重要的问题:
第一 就是筹钱，大家都知道做大生意的都是借的银行的钱，只有做小生意的才用自己的钱。第二 拿地，拿地的能力取决于钱。总之就是先有钱，才能干。第三 有钱有地有房以后重点考虑如何不花钱、花也不花自己的钱，该花的如何少花，如何延期支付、并从这个产业里赚更多的钱。第四 如何把众多利益相关者变成自己的利益共同体（风险分担者），让自己像股市中的庄家一样操控整个行业、操控利益相关者。（任何企业顶层规划与商业模式设计之前都必须要把相关资源做全面深入的分析与有效统筹，以自己的战略目标为原点，把相关利益者经营属性、痛点、难点、资源等做深入了解和分析，并设计一个既满足对方需求、又能达到自己战略意图的商业合作方案，从一定层面达到共担风险、共同盈利的产业生态。你能绑定的相关利益者越多，你的企业盈利越稳定，当然如果你不善经营也会牵连到这些相关者。）



布好局，解痛点，行共赢


现在我们一起分析一下房地产利益相关者现状及需求（假设回到2008年）：




产业链利益相关者需求资源分析



看看地产商如何借鸡生蛋的，如何玩转产业链这盘棋？

1、房地产如何绑架金融（银行），实现多重融资与变现？
房地产整个经营过程：筹资-买地（付3成）- 抵押贷- 开发贷 - 建房子–卖房子（预售）-物业管理-社区服务等，这看似简单的几步中却捆绑和操控了很多相关资源为之服务。这里暂不谈卖房后面的盈利环节。首先是地产开发主要靠银行贷款，其次是销售变现又是老百姓的按揭进一步捆绑银行。

企业筹钱买地以后，可以拿着地去银行抵押了融资，拿到钱造房子。然后再申请开发贷，再至少拿到高于数倍地价的资金，用于建房子。房子封顶的时候，可以预售，老百姓已经把预售定金或者按揭贷款的资金转过来，最终是土地的自有资金加房屋开发的融资资金开发贷，再加预售过程中老百姓的按揭贷（很多企业打个地基就开始预售，甚至建好房子办不到房产证）。获得三次融资与变现，也许这其中是四次……




现在全国房地产商的融通量是多少呢？
保守估计可能是1：9，有的开发商甚至可能达到1：50。很多房地产几千亿的资产，债务95%，万一有坏账，银行倒霉。买地皮的时候，只需3成，如果这块地皮是10个亿，他自己拿3个亿，借了7个亿，拿到地了去银行抵押，抵押至少六七个亿，造房子，卖楼花，把预售的钱拿到了。这个地是10亿买来的，三年后，地价涨到20亿，再找个企业做个交易，成功把10亿的地太高至20亿。要开发的时候，20亿的地作为抵押物，可以拿到15亿的资金，整个开发流程中的融资，到了1：9，这就是房产绑架金融的情况。

通过开发贷、抵押贷、放贷等方式成功将银行绑架，赚钱是自己的，只需要付一点银行利息，亏钱是国家的。一旦达到一定规模，国家都亏不起，这就是为什么使劲喊话打压、控制房价上涨，却一直不见下跌，反而微涨的现状。




2、借力个人房贷
老百姓买房的融资成本低，且前那时不受限制，导致炒房团自己基本不需要掏多少钱，就可以坐拥几十上百套房子，等着升值变现，还不用交一分钱的税，这跟找银行借钱炒股坐庄家实际是一个道理。谁接盘谁就要消化这种巨大的市场泡沫。然后同样用抵押贷，一套房融多套首付的资金，再投资更多的房产，至少以1:3的比例裂变，只要你胆够大，把银行都借遍上百套房，以及更多都不是问题。个人房贷也很好的解释了房地产如何借力消费者来绑架银行，实现自己的楼盘繁荣的景象，直接炒热超高房价。




3、如何借炒房团炒热炒高楼盘
找到部分炒房客，在预售期间与对方达成一致，到一定期限按照一定固定回报比例回购，带动楼盘周边百姓入手，制造稀缺，超高房价，既帮助炒房客获利，也算给对方一条房地产投资的渠道，依此方式反复抵押贷，反复炒房必然引领房市上涨。例如你可以让你客户集中一个银行网点办理存贷款业务，银行一定把你当上宾，给你优惠的贷款政策等。
之所以能成功借力银行、炒房团、关键在于利用了银行放贷机制、银行间信贷信息不对称的弊端实现恶性循环贷，进而绑架了金融资源，导致整个经济被房地产绑架。

4、房地产企业如何借土地及拍卖机制搞定政府？
地产商巧借土地供应不足，必然性会涨价的趋势，大举拿地，等待升值赚钱。加之拿地竞价的拍卖制本身就是提高地价的一种公开手段，增加的成本反正都由老百姓来买单。此环节从很大程度上帮地方政府解决了地方财政压力（6月15日公布国税地税合并），也为官员们提高了政绩，增加税收。因此地产商也很容易得到政府要员背后站台，为其提供了政策、背景等方面的支持，为后期的商业楼盘开发带来了诸多便利。




利益捆绑，风险共担


5、如何提高售价？
(1)房地产整合利用地价稀缺增值趋势+土地拍卖机制享受房价升值福利。正因为如此这十年，一线城市的房价几乎涨了10倍以上。十多年前，中国GDP 10多万亿的时候，贷款余额也就是10多万亿，现在是150多万亿，货币增加了十几倍，有不少地方房价也涨了8倍、10倍、12倍。

(2)包装优秀楼盘 利用社会价值低下的小湖泊、小山岭什么之类的普通土地资源包装成风景优秀楼盘，仅这招就可以轻松提价不低于30%的售价，再次是由毛坯房变成精装卖，房子价格属于管控范畴，但装修费是单独计算和收取，又提高了售价及利润。前几天就有新闻报道，依山傍水的别墅阳台看对面都是墓地。




6、房地产行业如何借税收绑架地方政府？
房地产即时国家支柱产业，也是龙头产业，凡是想做点政绩的政府官员无不重点扶持房地产发展，直接拉动投资和税收。据相关数据统计，我们现在国家32个中心城市和直辖市，有5个城市，已经连续多年，房地产投资每年占整个GDP的60%以上，然后有16个城市比例偏高。中央加地方的财政收入，房地产差不多占了35%，之前有提到房地产占GDP 7%，这些收入都属于地方政府所有，房地产关联的税收占到40%。我们整个国家的税收是17万亿，地方税总的10万亿，有4万亿与房地产关联，再加上土地出让金，预算外资金，叠加起来，将近8万亿。整个地方的收入是多少呢？一共是13万亿、14万亿，里面有接近8万亿是和房地产有关的，如果地方政府离了房地产会断粮。




7、再看看地产商如何卖房子？
为了加速变现，房地产企业又巧借老百姓购房思维，放大购房欲望，快速把房子变现。为了利润最大化，房地产企业几乎采用直接销售的方式盈利。我们国家这十年开发的房屋，每年十几亿平方米，作为租用的，不到10%，90%以上的商品房都是买卖。而在国外不少国家都是以销售和租赁各占50%的形式运作。

(1)如何植入老百姓必须买房的四大理由：
A租赁者是弱势群体，没有谈判的能力，租房的人和企业，可以随心所欲地调租金；B租赁房源稀缺，而且随时可能把房子收走；C租房也无政策性配套，各种重要的公权部门，没把租赁房屋的住户当做同等公民待遇，租了房子的上不了这个学区的学校，必须买房，医疗也是这样，医保的服务都和产权房有关，入户也是，买房满几年可以入户，租房就不行。D中国式婚姻价值观，女方要求结婚必须要有房，而且还得是城里的房。导致父母把几十年的积蓄拿出来买房，或者新婚夫妇扛着几十年的放贷过日子。




老百姓有了以上心态之后，势必形成租房子是没办法，只要稍微有条件就买房，总之租房住的基本都是穷人，没办法。通过这种方式，成功将百姓的购房需求放大到极致，犹如前几年月薪3K的工厂妹一定要买苹果手机一样，非常恐怖，甚至卖肾来换手机（尽管本人很鄙视以这种广告来宣传，但不得不敬佩人家市场营销玩到极致）你的产品销售是否也植入了这类客户心智思维，培养客户必须拥有你的产品呢？

(2)变换销售方式
A 化整为零：比较难卖的楼盘，房产销售时会商铺的面积切碎了卖，这类方式就是改变时间和空间值，降低投资成本和单位投资风险，增加潜在客户数量，让一般老百姓都能买得起。





化整为零，降低投资金额，促成交


B 类金融模式：还是卖不掉得，再玩售后返租，当股票一样的当成标准化的再卖。实际上是高息揽储（类金融模式），当然这种类金融模式比较难把控，对设计者需要很强专业度，对老板来说也是一种责任、良心的考验，很多赚快钱的基本都用这类模式来玩项目，风险性很大，5月打击的云联惠就是一个祸根，给投资人合作伙伴都带来了巨大的伤害，也对社会造成很大伤害。我个人非常鄙视这种高息揽储的销售方式，一心想赚快钱的商人，没几个是有良心的。




C 时空模式  低价租赁5年期，10年期先收回成本，10年后所有租金收入都是纯利润。D、不少房产商在融资的时候，高利贷，职工系统乱集资，社会上骗老百姓乱集资，都时有发生，也是穷途末路的表现，一般情况可以不考虑加入。

(3)盈利方式，即可销售产权房、租赁、原料增值盈利等多种方式
批了土地后，两年必须启动开发，三五年完成，太多的房产商囤积了地十年没有开发，这十年来，房价涨了10倍，什么活也不干，利润增加10倍。这就是纯增值模式，谁说企业买了原材料就一定要用于生产成品来赚钱呢？政府土地储备很少，开发商土地多多，囤地，囤房等着升值。



炒房、炒地


8、应付账单延期支付，提高资金使用效率，降低成本

      再看看房地产企业如何利用自身优势达到成本延期支付，增强自身现金能力，进而提升了抗风险能力。借助自己强大的采购实力，锁定建筑商、建材商、装修商谈判，首先是极大限度压低其供货或服务价格，其次是尽可能延长账期，实在无法拖延就分期支付，尽最大限度让现金留在自己是手上。正因为如此前几年才会有大量包工头、建材商被地产商拖薪，欠薪。一旦地产商出现资金紧张、断裂就会让很多的利益相关者陷入困境，甚至破产。




地产经营中的乱象


违规以工业用地名义低价拿地，然后改商业用地，住宅用地等，比如原来规划用途是写字楼的去造住宅，随便转化用途，随意变换容积率，经过转换就可以达到市场预期。政府知道了，罚点款，但赚的更多，这里仅以房地产做分析，并非提倡企业家都玩这种套路。

以上就是子俨个人对对房地产行业的经营思维、营销思维的拆解分析，文中企业的做法并不代表作者的观点。更多精彩内容分享请关注公众号：徐子俨

爱走天涯

没有上面允许，不能说绑就绑

秋天不回来

这种文章居然才两个赞，可惜作者的时间与精力

一条心

觉得大佬讲得很有道理，不过有几个问题请教一下，今年政策上提到的这个租售同权如果实行会不会对房地产市场造成影响？广大老百姓会不会认为买房并不是必要的？婚姻价值观是否会改变？房产证和国土证的双证合一为不动产权证但是土地使用期限并没变化，那我能不能这样认为这只是个圩头？这并不是真正意义上的不动产，我可以这样认为吗？

吃面条用勺

你应该问这篇文章的原作者，可能他的答案更有专业性

锃经理

觉得大佬讲得很有道理，不过有几个问题请教一下，今年政策上提到的这个租售同权如果实行会不会对房地产市场造成影响？广大老百姓会不会认为买房并不是必要的？婚姻价值观是否会改变？房产证和国土证的双证合一为不动产权证但是土地使用期限并没变化，那我能不能这样认为这只是个圩头？这并不是真正意义上的不动产，我可以这样认为吗？

越天之阶

租售同权能从侧面为商品房降温，为无能力购房者提供一处稳定的居所，对商品房销售一定是起到一定影响，很多买房只为一个学位，核心需求不是住了。如果此政策能有效落地，学位房的需求将降温不少。第二租售同权只会从短期来降低购房需求，长期影响需要教育老百姓，或者让老百姓觉得租房更经济实惠，而且做到真正同权。所有问题不是一招一式就能解决，一定是一套组合权，配套方案来解决，而租售同权仅是一招，能环节不能治本。其实土地是国家的，未尝不可直接以租代售，买了只管70年，如果国家限制住房成本浪费或者占用太多社会资源，完全可以引导百姓不买房，这就是房产税的效果了。这样可能百姓生活幸福指数更高，不用因为房贷等因素捆绑身心。所有的权利都是有一个实效的，有期限的，生不带来，死不带走，对这种居住资源，完全没有必要花很多年的心血占有一段时间，然后又来一遍。从一定角度来讲这是国家通过土地政策来赚世袭制收益，也是一种经济和商业盈利的手段。

汐嘉

房地产已经死死扼住了中国的咽喉