TOD模式真的是地产行业的“新风口”吗？

甯靜致遠

　　为写不写这个内容以及起一个怎样的标题犹豫了半天，毕竟，所谓的TOD模式出现乃至发展已经不是一天两天了，而如今地产圈把这个模式“重新”捡起来，到底会给市场带来怎样的变化呢？

　　在我的理解当中，TOD并非地产业的某种商业模式，而是城市管理的一种模型。

　　和之前曾经被炒作的很火的“大社区模式”类似，大社区模式是想要打造一个超级社区，让社区人口可以从出生到死亡都可以在社区内完成，包括就学、就业、社交、购物……。如今看来，“大社区模式”确实有些理想化了，这个模式无法满足小城市人口想要流向大城市的需求，同时也在建设角度有些重复劳动——当这个社区足够大的时候，就是一座城市了。

　　TOD模式，可以说是“大社区模式”的一种管理解决方案——大社区该怎样定义呢，用公公公交通覆盖半径来定义或许是个不错的选择——如果我们已经把公共交通纳入区域评估标准体系里面了，就应该知道，TOD模式是一个城市运营管理模型而并非一个地产开发模式。


　　我一直认为地区的发展就是要考虑人口，无论是常住人口还是流动人口，地方所做的一切只要可以带动人口增加，那么对于区域的发展就是有益的。地产项目对于地区人口增加促进作用是有限的，TOD模式也并非指望地产企业可以带动区域人口，而是要把本来人口就密集、集中的地区做最大效率的利用。

　　无论是否有开源的手段，节流都是随时需要考虑的事情。除了压缩成本，提升效率会是一座城市运营管理的重要节流手段，并且，很多时候效率的提升和成本的压缩是一对好兄弟，说如影随形夸张了一些，但是它们总是愿意待在一起的。


　　以公共交通枢纽作为原点，最直接的结构是提升公共交通设施的使用效率，公共交通使用效率的的提升，必将带来的是地区整体交通效率的提升，而这将会从很大程度上提升地区人口的出行效率，降低出行成本。

　　同时，公共交通枢纽本身就是一个“流动人口”的聚集地，TOD模式本身，就是要把现实中的“人口流量”转化成“购买”——套用目前网络购物平台的常用话术，这是一个流量转化模型——因为已经到了这里，就吃顿饭吧；因为这里吃饭购物都比较方便，租房子就租在这里吧；公共交通如此便利，去哪儿上班都还算方便，把准备买车还车贷的钱用来还房贷，在这里买个房子吧……。听起来的显得有些理想主义，但实际上是可能性的一种。


　　我们常说的地产行业，更多的是说住宅和商业配套，而TOD模式所包含的，则不仅仅是这两项，而是包含了人们在城市、地区生活的全部——这真的不是地产商，或者地产商找一个两个商业合作伙伴就可以解决的问题——对于地产项目，我们看到过依附于公交枢纽的，看到过依附于游乐场的，看到过依附于学校、医院……的，但那只是太小的局部了，从整体来看，地产商并无法带动地区发展，只有融入于地区的整体发展当中，才会相得益彰。

　　最后要提一下的，是关于人口“增量和存量”的问题，TOD模式，能够给地区带来的，到底是人口的增量还是只完成存量人口的转移呢？细节决定成败，战略更加决定成败，地产行业的自我救赎之路，恐怕已经完全不是“低买高卖”这么简单了，只有了解更多的上位信息，做更高维度的战略规划，才有机会在未来存活下去。

用户红岩石头

楼主呀，，，您太有才了。。。