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前言：篇幅有点长，文章后面有投资房地产运行成本的实际例子
一旦开始投资房地产，就会定期收到房租。但与此同时，运行成本也很高。除了购买不动产时需要花费初期费用外，在不动产投资运营中，每个月、每年都需要花费费用。
在这篇文章中，我们将对在二手公寓中进行不动产投资时所花费的费用明细和金额标准进行说明。
二手区分的单间公寓投资情况
房地产投资以二手单间公寓开始的话，每个月大约会产生1万日元到1.5万日元（527元~790元）的费用。
这些费用可以分为以下三大类：
1、维持“舒适公寓”状态的费用
2、入住者相关的费用，如入住期间的房租管理等。
3、拥有不动产所需要缴纳的税金
经常需要的费用明细
我们来看一下在投资房地产的过程中，上述所分类的费用明细。
管理費
区分持有公寓的情况下，可以通过委托业务，不需要业主自己做“大家业”。虽然不需要亲自动手，但了解物业和住户的业务是很重要的。
保持第1项“舒适公寓”状态的费用，具体分为以下两项，即“维护管理费”和“修缮费”。
建筑物的维护管理费
没买过公寓的人，听到“建筑维护”这个词可能会觉得不太明白，这是指将公寓维持在“让居住者每天都过得舒适的状态”的费用。
在一个建筑物中，公寓有各自的住户(专有部分)和其他部分(公用部分)。公共部分由公寓所有者组成的管理工会制定规则。
公用部分由谁来打扫，更换断开的灯光，定期检查电梯?诸如此类的运营规则，都是通过管理组合来决定的。一般来说，这些业务大多委托给“房地产管理公司”。
管理组合需要收集公用部分的清洁费、管理员常驻费等能够让入住者每天舒适生活的维护管理费用，所有者则需要支付管理费用。
建筑修缮费（修缮公积金）
法律规定，公寓大约每15年进行一次“大规模修缮工程”。日常的维护管理费是必要的，同时，面向将来的大规模的维护费用也是需要积累的。
关于这个费用也通过管理工会决定，所有者需要缴纳修缮公积金。
修缮在大规模修缮工程的时机以外也会发生。如果发现玄关的瓷砖有裂缝，就需要进行维修，如果电梯检查时发现有问题，就需要更换零件。
由于建筑管理公司会定期进行检查，所以每次都需要花费修缮费，从募集的资金中使用。
而且一般来说，修缮公积金的金额会随着房龄的增长而增加。
公寓的日常管理、大规模修缮工程的积累和大规模修缮工程的实施，两者都属于建筑管理业务。这些业务大多委托给专门从事建筑管理的房地产管理公司。
有关入住者的管理业务费用
也会发生与入住者相关的业务(入住搬出、入住期间的房租管理等与入住者相关的费用)。
业务内容包括从召集入住者开始，合同签订、合同更新时的应对，退房时的应对，房租的缴款确认，如果有滞纳的情况下进行催促等。此外，在入住过程中，例如接到“热水不出来了”等入住者的联络时，有对应的情况等。
入住者管理的业务与建筑物管理(公寓管理组合)不同，通常需要与房地产公司或物业管理公司签订合同。
保険
此外，为了应对火灾和地震，加入以建筑物为对象的损害保险，火灾保险和地震保险的保险费也要交。保险的合同期间大多设定为10年或5年。
税金
在拥有不动产期间，需要缴纳以下税金(拥有第3个不动产需要缴纳的税金)。
固定资产税
城市规划税
所得税(2037年之前重建特别所得税)
居民税
每年，该不动产都要缴纳“固定资产税”和“城市规划税”。
另外，作为房地产投资的结果，获得的收益也需要缴纳税金。工薪阶层的工薪收入和房地产收入是一起计算的，对这些收入要缴纳“所得税”和“居民税”。
支付给专家的费用
对于需要一年一次的确定申报，也可以委托税务师或注册会计师等专家进行。
有1年1次的定期委托，每月持续委托等几种模式。
例如，如果拥有的房屋很多，自己管理很麻烦，或者需要结合其他业务进行申报时，就可以通过将税务相关的业务外包来减轻业主自身的负担。
突发性费用的明细
除了每月、每年花费的费用外，还有突发性的费用。主要有以下几个项目：
■住户撤离时发生的修缮费、设备更换费
■入住过程中突然发生的设备更换费用
■发生空置时的贷款偿还费
■招募入住者时向房地产中介公司支付的广告费
入住者除了在新年度、新学期外，还会在工作调动、结婚等无法预料的时间搬出。撤离时，在寻找下一位入住者之前，会产生房间的干洗费和更换壁纸、木地板的费用等。
为了尽快确定下一位入住者，有时还会更换空调等设备，使其看起来焕然一新。当然，在入住过程中，如果接到“热水不出来了”“空调开不了”的通知，也需要迅速应对。
对于投资房地产的人来说，空置的房子是很大的风险，在几十年的运营期间内，空置的房子会发生。在找到住户之前，如果房地产投资贷款还没有还清的话，就要用自己的钱来支付贷款。
对于投资房地产的人来说，空置的房子是很大的风险，在几十年的运营期间内，空置的房子会发生。在找到住户之前，如果房地产投资贷款还没有还清的话，就要用自己的钱来支付贷款。
除了几乎均匀的管理费用和固定资产税之外，突发性发生的费用例如为空调7万日元（约人民币3685元）~热水器15万日元（人民币7895元）~，容易变得昂贵。为了应对这样的事态，有必要从平时开始积蓄可以马上使用的一定程度的运用资金。
投资房地产运行成本的实际例子
使用建成15年、面积20平米的东京都内二手单间的情况
作为一个例子，介绍一下进行房地产投资所需的费用。这个例子是将建筑管理业务和与住户的沟通业务委托给外部。
运用中定期需要的费用如下所示：
【房屋信息】
建成15年的公寓(户数70)
文京区内的车站步行10分钟
区分的专有面积 21.5㎡
【费用】
建筑物管理费 7700日元/月（406元/月）
修缮公积金 2500日元/月（132元/月）
固定资产税 48900日元/年（2574元/年）
......
每月14,275日元（人民币约752.5元）
上述例子中所花费的费用，在实际运营中成本的一部分会与房租收入相抵消。
在上述基础上，再将突发性支出进行均匀计算，35年的运行成本大概是每月1万~ 1.5万日元（人民币527元~790元）。
最花钱的是初期费用
另外，最需要费用的是购买投资用房地产的时候（初始成本）。但是，因为很多人开始组成“房地产投资贷款”，所以根据购买的人的条件，也有10万日元（约人民币5264元）左右就能开始的情况。
运行成本可以作为经费的项目也很多
在税金的规则上，事业相关的经费可以从收益中减去来计算。
固定资产税、建筑物管理费、修缮公积金等，在缴纳所得税时作为“经费”从房租收入中减掉。还有一种“折旧费”，实际上并没有作为金钱支出，但可以计入经费。
通过使用可以降低空置和设备更换风险的计划，更容易估算出不动产投资贷款35年的偿还期限的收益。
在偿还房地产投资贷款后，你可以直接收到每月的房租。那时所花费的费用项目，基本上是不变的。
比较容易想象运营期间所需成本的是房地产投资。
【总结】房地产投资的运行成本
█ 定期的费用(维持建筑物和入住者相关的费用)
█ 税金相关费用
█ 保险费
█ 突发性的费用(修补费用，空室时偿还贷款的费用)
█ 委托给专业公司1 万~ 1.5万日元/月（人民约527元~790元）+管理计划费用 |
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发表于 2023-1-15 17:31:27
