年终总结！2022的上海楼市都发生了什么！

乐高可可

2023年的第一天，地产君祝大家新年快乐，幸福健康！

辞旧迎新，我们来回顾一下2022年的上海楼市，看看都发生了些什么。

2022年一季度，过年加上我们经历了近3个月的静默，行业接受了前所未有的考验，市场近乎停摆，可以说是极其艰难。可即便是有这么久的空窗期，今年的新房市场依旧交出了一张非常不错的成绩单！
6月起，先是第二批土拍重启，紧接着几乎一个月就要集中推出1批次的新盘，土地和新房上市都紧锣密鼓的开展。
接下来我们从3个方面复习一下刚刚过去的2022！
01新房市场供应方面2022年度一共集中入市8个批次，共计304个楼盘，也是近5年以来的供应大年。



从环线来看，这些楼盘主要分布在外郊环，占比高达48%；其次分布在郊环外，占比27%，剩余环线供应量占比较低。



从行政区域来看，浦东、青浦、临港3区上市数量名列前茅，宝山以及闵行2区今年供应量也不少。反观传统市中心的区域，黄浦、徐汇、虹口等，寸土寸金，供应依旧稀缺。



区域供应套数上，临港以年供应14105套遥遥领先，其次是青浦和宝山。
区域均价方面，黄浦仍然是价格峰值，其次为虹口、静安。



销售情况

2022年共计开盘332次，开盘103541套房屋（其中包含部分2021年5.6.7批次楼盘）那么这些楼盘都卖的怎么样呢？



这332次开盘中，大部分楼盘都参加了公证摇号，仅有28楼盘未参加公证摇号。未参加摇号楼盘基本分布在金山、崇明等郊远地带。



这332次开盘中，触发积分129次，超半数楼盘未触发积分。



触发积分楼盘从区域来看，最多的是闵行和浦东，分别有23个，其次就是青浦。



各区触发积分平均分如下，徐汇区以93.86分的高分位居榜首。



从单价段来看，触发积分楼盘主要集中在均价5-8万的楼盘中，而平均分最高的则是单价10万以上的楼盘，高达74.15分。



02土地市场
2022年虽然停摆了近3个月，但土拍依然有集中4个批次，共计成交115幅地（包含城中村改造），成交金额2840亿元。



我们可以点击下面链接回顾土拍情况：
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032022大事记
在中央坚持房住不炒的定位基础上，以稳地价、稳房价、稳预期为目标，关于楼市调控的政策在这一年中接二连三的频出，我们来回顾一下
1落户新政颁布时间：6月底-7月颁布内容：2022年非上海生源应届普通高效毕业生进沪就业工作、加大世界名校留学人员引进落户工作



政策跟往年最大变化：
1、受理改为2批次，7月4日-8月31日和12月1日-12月30日。往年只有一次。
2、上海各大研究所和高校，今年应届硕士毕业生可直接落户，不需要参与评分。
3、上海再次放宽重点区域人才的落户门槛，在沪“双一流”建设高校的应届本科生，在五个新城、南北地区重点转型地区用人单位工作的，直接落户。
4、不满足直接落户的应届生，申请上海户籍的门槛也有所放宽，虽然标准分仍为72分，但用人单位可打分7分，比去年5分多了2分。





《通知》明确，2022年7月－2023年6月，人才引进相关政策中涉及“平均工资”的事项，仍维持现有基数标准作为参考水平；针对毕业于世界排名前50名院校的留学回国人员，取消社保缴费基数和缴费时间要求，全职来本市工作后即可直接落户，毕业于世界排名51-100名的，全职来本市工作并缴纳社保满6个月后可申办落户。2限购放松新政颁布时间：8月颁布内容：定向优化临港新片区人才购房政策


8月20日，上海市政府新闻办举行新闻发布会，介绍临港新片区三周年发展成就，并发布《关于支持中国（上海）自由贸易试验区临港新片区加快建设独立综合性节点滨海城市的若干政策措施》（下称《措施》）。
按照规定，上海将定向优化临港新片区人才购房政策，在临港新片区工作的非本市户籍人才缴纳个税，或社保满1年及以上，在临港新片区可以限购1套住房。不过，所购住房自合同网签备案满7年后方可转让。

3三价就低放松颁布时间：8月颁布内容：上海二手房贷款“三价就低”政策松动

8月4日，据第一财经报道，近期上海二手房贷款“三价就低”政策出现松动，此前的最低价“房地产交易中心涉税评估价”上涨，进而带动银行贷款额度提高。


多位银行房贷经理和中介人士反映，7月份以来，二手房涉税评估价较之前有一定提升，但不同板块、不同小区的调整幅度不一样，有的比之前高了一成左右。

与此同时，房贷市场也有恢复。据了解，上海地区二手房房贷放款时间缩短，在审批完成后且收到房产证和抵押证的情况下，有银行最快隔天即可放款。这一方面是受政策端支持影响，另一方面也与银行自身额度充足有关。在业内人士看来，上述一系列变化有利于二手房市场的回暖。未来，随着楼市支持政策加码，有望带动预期修复，助推市场复苏。

4贷款利率降低颁布时间：1月、5月、8月颁布内容：三次降息，下调LPR

今年以来央行实现了三次降息，5年期以上的LPR共下调了35个基点！

2022年1月
1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.6%
2022年5月
1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%；
2022年8月
1年期LPR为3.65%，5年期以上LPR为4.3%

这对于房地产市场来说，买房成本将进一步下降，对于降低房贷还款负担、激励购房者入市、促进开发商回款、确保房屋交付等都具有积极作用。

目前，上海主流银行的贷款利率已经降至首套LPR（4.3%）+35基点=4.65%；二套LPR（4.3%）+105基点=5.35%。
此外，中国人民银行决定，自2022年10月1日起，下调首套个人住房公积金贷款利率0.15个百分点，5年以下（含5年）和5年以上利率分别调整为2.6%和3.1%。

5买房退税颁布时间：9月颁布内容：1年内换房可退个税



9月30日，财政部、税务总局发布了《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》。

自2022年10月1日至2023年12月31日，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。

公告表明，对出售自有住房并在现住房出售后1年内在市场重新购买住房的纳税人：

1、新购住房金额大于或等于现住房转让金额的，全部退还已缴纳的个人所得税。

2、新购住房金额小于现住房转让金额的，按新购住房金额占现住房转让金额的比例退还出售现住房已缴纳的个人所得税。

落小森

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