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中央经济工作会议于上周召开后，监管层自上而下都表达了对房地产业的大力支持，但市场各方却未能有实质性的响应，包括本周以来地产股的持续下跌依旧相当明显。还需注意的是，市场各方普遍认为房地产已无法回到以前的高歌猛进和超大体量的时代，明年指望住房消费拉动经济和房地产存在一定的难度，因此大家最好适度降低对房地产的整体预期。
因疫情的传播速度大大超过预期，后续的感染高峰和重复感染情况等存在很大的不确定性。短期来看，居民的就业和收入预期仍旧非常弱，楼市销售端的缓慢复苏已是大概率事件；长期来看，因“房住不炒”和“房地产回归居住属性”的基调引起了居民端对房产增值和流动性预期的大幅下降，因此房地产行业的总体向下并直至实现供需基本平衡的趋势不会改变，尤其是民营房企仍需继续经历大范围的洗牌过程，只是短期内中央出于稳经济的需要，大部分房企都可以获得喘息的时间。
中央财办有关负责同志上周接受了新华社等媒体记者提问，围绕学习贯彻落实12月15-16日的中央经济工作会议精神，回应了当前经济热点问题，其中关于房地产方面的内容占据了很大的篇幅。我们注意到，中央层面对民营房企的态度和支持力度发生了巨大的变化，以下我们针对中央经济工作会议以及中央财办答记者问的相关细节进行详细解读。
一、明年将主要出台针对“改善房企资产负债状况”的政策
本次中央经济工作会议重申了“房住不炒”，要求“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”，在政策走向上，一是确定了持续抓好2022年已出台政策的总基调，也即后续不会再推出针对房地产的“强刺激”政策；二是在2023年继续出台新举措，以改善房企资产负债状况，同时在需求端继续松绑（包括限购、限贷、限价等政策），以充分释放并支持刚性和改善性住房需求。
根据上述政策基调，我们判断房地产行业会在2023年第一季度经历疫情感染高峰期后，从第二季度开始实现企稳回暖，但不会出现快速反弹或整体大涨的情况，另外区域分化以及房企的分化将更加明显。
二、民营房企将获得更多支持
中央此次明确了防范化解重大经济金融风险的重要思路是做大经济实力这个分母，稀释风险这个分子，底线是不发生系统性风险。根据这个大原则，我们预计金融监管层面将强化落实给予房企的流动性支持，并优先止住房企流动性的恶化趋势，以在中短期内通过房地产的提振实现稳经济的目标，主要原因是以下两点：
一是房地产行业对经济全局的绝对重要性。中央财办在答记者问中提到，“房地产链条长、涉及面广，是国民经济支柱产业，占GDP的比重为7%左右，加上建筑业则占到14%；土地出让收入和房地产相关税收占地方综合财力接近一半，占城镇居民家庭资产的6成，房地产贷款加上以房地产作押品的贷款，占全部贷款余额的39%，对于金融稳定具有重要影响，是外溢性较强、具有系统重要性的行业”。
二是止住民营房企爆雷的必要性和迫切性。中央财办在答记者问中提到，“民营经济具有“五六七八九”的重要特征，即贡献了50%以上的税收，60%以上的国内生产总值，70%以上的技术创新成果，80%以上的城镇劳动就业，90%以上的企业数量。2021年，民营经济税收贡献已达59.6%，民营企业占市场主体96%，比重进一步提高。可以说，民营经济已成为保障民生、促进创新、推动高质量发展的生力军”。
三、房地产行业的长期走势已逐渐明朗
市场方面认为，鉴于目前经济增长方面面临的重重压力，房地产的支柱产业定位在短期内会被拔高，并充分发挥稳经济的功能，但从长期来看，房地产回归居住属性后，市场洗牌还是会继续，不具备品牌、品质等竞争优势的房企最终还是会离开这个赛道。
从房地产市场的需求导向来看，以下几个核心点值得特别关注：
一是房地产将全面进入租购并举时代，刚需和改善类居住需求成为主导，投资投机需求急剧收缩，因此目前仍处于总量收缩背景下的去库存阶段。中共中央、国务院12月14日印发的《扩大内需战略规划纲要（2022－2035年）》中也明确提及，“坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加强房地产市场预期引导，探索新的发展模式，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制，支持居民合理自住需求，遏制投资投机性需求，稳地价、稳房价、稳预期”。
二是土地财政模式将逐步转型，尽管短期内土地财政无法通过其他方式替代，但房地产业摆脱“高负债、高杠杆、高周转”模式并走入新发展模式已势在必行。中央财办在答记者问中也提到，“中期要研究促进房地产业健康发展的治本之策，改革完善房地产相关土地、财税、金融等基础性制度，多渠道增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，推动房地产企业转型发展，有序构建房地产健康发展新模式”。
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发表于 2023-1-11 22:23:12
