房地产何去何从——近期的一些思考

揶揄

前言：会议后，房地产政策未有明显突破，土拍市场、销售市场还在转差，信心极度匮乏都在考验着陷入危机的房地产行业。房地产何去何从，成为了大家最关心的话题。
一、政策未有明显突破，“房住不炒”的总原则并未改变
    会议全文中对房地产行业的表述为“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。”

    这次对楼市的直接表述中，房住不炒依旧被提出。



这意味着，尽管今年以来，从中央到地方，各种托底楼市的措施频出，但中央对待房地产的宗旨没有改变。不允许炒作。托底只是希望房地产回归正常，而不是过热，一旦过热，仍会收紧调控政策。这一点，可以从苏州全面取消核心区限购后，立刻被收回的举动中一目了然。在“房住不炒”的总定位和前提下，笔者认为地产宽松政策可能照以下原则实施：  1、一线城市，不允许放开任何区域的限购。2、强二线城市，比如苏州、青岛、武汉、南京等这些城市，允许放开非核心区域，核心区域的限购必须保留，但限购的社保时间可以缩短至6个月。南京、合肥、青岛、苏州、济南、天津、东莞的社保要求都降到了6个月。3、强二线城市以下，可以全部放开限购。





然而，更悲剧的是，最近财政部印发了《关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知》（财预〔2022〕126号），《通知》中提到“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目虚增财政收入，弥补财政收入缺口”。换句话说，就是禁止央国企、城投平台托底拿地了，而除了“央国平”，民营地产除了个别家外，其余基本丧失了拿地能力，这种做法只会导致土拍市场更凉，而土地市场的惨淡会传导至销售市场，引发购房者观望情绪更重。
这里再多讲一句，一般来说，“央国平”托底拿地有以下三种形式：
（1）城投公司购地+地方政府返还出让金”，城投公司通过招拍挂取得“熟地”后，地方政府再通过补助或项目专项资金的形式返还城投公司所支付的土地出让金。
（2）城投公司通过招拍挂取得“生地”后，土地资产入账；在完成一级开发后，将土地资产交由土地储备机构回收，挂牌进行二次出让，政府返还相关土地出让金。
（3）先缴后返及借款让企业上缴税款后，财政再以各种项目支出名义将税款返还企业；财政空转等方式。
无独有偶，今天南京的土拍表明市场还在转差。据统计，南京三批次土拍 32宗地块（含1宗安置房）出让31宗，收金275亿元。4宗溢价成交，其中1宗触顶待摇号。高淳、溧水区地块全部由国资平台托底；4家民企参与拿地，除伟星外其余均为本土企业。

二、房地产市场依旧惨淡  
     1、土地招拍挂市场越来越冷，而最近财政部出台的禁止国企托市预计会导致这一趋势加剧

据统计数据显示，2022年1-9月，全国供地面积和供地收入分别为11.93亿平方米和21569.45亿元，同比分别下降35.84%和59.52%。
在拿地主体方面，“央国平”（优质的国央企开发商、地产城投平台）是今年招拍挂市场的拿地主力。根据申万宏源研究统计，从年初以来的集中供地情况来看，城投拿地平均占比42%，其中底价拿地在城投拿地中占比67%。另有数据显示，2022年1-9月，城投拿地金额占全国土地出让金比重为11.77%，多为地市级/区县级城投。除城投及优质的国央企及少部分民营房企外，建筑、交通类企业拿地规模也较大，如上半年拿地的企业还包括中建东孚、中建玖合、中建智地、中国建筑、安徽建工集团和安徽交通控股等央国企。
此外，根据中金研究，第二轮集中供地中，民企拿地金额占比下滑至17%，而央企占比为30%，国企占比为53%。对此笔者认为，在民企融资尚未恢复，销售还在变差的背景下，预计后续民企拿地占比会进一步下降，未来可售货源逐渐减少，开发规模也会逐渐下降，只能靠卷轻资产业务养活团队了。

     2、政策效果较差，销售还在下行
尽管国庆前相关部门自上而下出了一些需求端放松的政策，但销售仍未出现反转。根据中金的统计，国庆节后首周样本（43城）城市新房销售同比下降34%（上上周-33%），较9月周均下降17%；10 月前两周累计同比下降34%（9 月-17%）。10 月前两周重点城市周均推盘量较 9 月下降 18%，去化率下行 12ppt至 41%。



三、信心极度匮乏，小型巴祖卡已不再起作用
据市场消息指，龙湖、碧桂园，新城控股，美的准备发行第二期中债全额担保债券，中债增已获得单一主体集中度监管豁免。此外，境外债违约的旭辉也有意再次发行由中债信用增进公司全额担保的债券，金额不超过10亿元。
然而，消息传出后，房地产股债市场并没有出现反弹，表明在销售未好转的背景下，大家对10-15亿数量级的融资已经提不起信心。此外，还有一个原因是，中债增发债要求有合适的抵押资产，而大部分民营房企并不符合条件，个别房企的融资无法挽救整个行业。
此外，作为尖子生的金地在股债大跌后，更是罕见的发了公告，强调经营的稳定性，按道理，金地这种优质企业完全不用担心的，这更说明了大家对民企及股份制地产的信心有多差。





四、未来预判
    笔者保留之前的判断：（1）高周转的开发模式会逐渐退出，房地产行业会迎来精细化、高质量的开发模式；（2）商品房占比会逐渐下降，保障性租赁住房会成为新的重要组成部分；（3）未来开发会以央企、国企、城投平台为主，除了极少数优质民企外，大部分民企会逐渐退出开发，而转身轻资产服务。
五、主要投资建议
  （1）当前地产板块的收益来自于政策宽松预期的不断加强，销售仍未看到触底反弹，此外，销售好的地产公司会有额外的阿尔法收益，预计进入下旬，市场会提前布局月底公布销售数据较强的公司，建议提前布局。
  （2）投资上，按照顺序，本月笔者推荐如下：招商蛇口（10月销售好）>建发股份（10月销售好，供应链业务也较好）>华发股份（10月销售好）。

华才

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