中国房地产逻辑

余生不扰

中国经济的列车已经舍命狂奔了三十多年，现在发现车子出了不少的问题。车不能停，那么在车速低的时候修理会更安全些。

毫无疑问，过去二十多年，房地产对中国经济增长作出重要贡献，并成为多数居民的最大财富来源。
但任何行业都有其周期性，伴随着中国经济进入低增长和重要转型期，以前支撑房地产价格持续暴涨的条件正在不断弱化，包括：中国人口即将进入负增长、居民平均收入增长越来越难、城镇化空间消失殆尽、货币超发空间越来越小等；同时观察到，房地产的路径依赖对经济转型的桎梏愈发明显，政府对房地产的态度已经发生重大转变，并在持续落地很多新政策。
本文试图把这些变化做出揭示。

一、人口面临负增长拐点
生活成本的急剧上升、养育费用的指数增长、婚龄的不断增大、离婚率的不断攀升，促使生育意愿不断下降、新增人口不断减少；老龄化的快速到来又使得死亡人口急剧增长。两头夹击下，预计中国人口很快将出现拐点。
数据分析：知乎@猛猛的




一孩数的不断减少主要来自于生育意愿的不断降低，趋势非常明显。



  自2016年放开二胎以来，二胎增长超过了一胎。随着75后到85前这部分人群的生育意愿得到释放，接下来的几年里二孩及以上的出生人数会小于一孩数，2020年二孩及以上小孩数大致在750万左右。





1949-1993年平均每年出生人口都在2000-3000万左右，未来死亡人口会不断逼近这个数字。
综上，预计2020年死亡人口超1000万，出生人口1250万，净增人口仅仅250万左右。随着出生人口的继续降低，死亡人口的快速上升，3年内，很大可能就在2021年，中国人口将出现负增长！

这个拐点居然离我们如此的近。房地产长期看人口。人口负增长对大多数城市房地产而言，是绝对的坏消息。
实际上，这对所有城市都是坏消息，只是相对程度不同，因为中国城镇化已经没有什么空间了。
原因很简单，按人口计算，中国目前城镇化率接近60%，欧美平均为70%。但是，随着人口进入负增长，中国的城镇化率将很快提升到欧美水平，因为多数农村的年轻人已经出来，只剩下老人了。


二、钱多就一定会通胀吗？
流动性陷阱是凯恩斯提出的，意思是：当货币利率已经降到很低时，再靠扩大货币供应并不能刺激经济发展。1974年美国进入滞涨，就是流动性陷阱的一种结果；日本自1990年以来长期处于通缩状态，也是流动性陷阱的一种表现。  
在经济增速下行时，央行的想法是：增加货币供应→降低利率→企业增加贷款→扩大生产→经济回升。现实更可能是：预期投资风险加大、资产价格下跌→持有现金。由于现金无法进入实体循环，央行超发货币就无法刺激经济发展。
5月份，中国M2增速为11.1%，CPI为2.4%，PPI为-3.7%。PPI反映的是商品价格，CPI为消费价格。可以看出，虽然货币供应增加，但商品价格和消费价格在持续萎缩，中国目前有进入通缩的风险。
如何理解M2增长，资产价格却通缩的矛盾？
根据费雪公式，MV=PQ(其中M为货币量，V为货币流通速度，P为商品价格，Q为商品数量)，经济增速下行时，居民倾向于低消费、少投资，会大幅降低货币流通速度。因此，货币总量增加并不一定导致通胀。日本目前就是这样一个情况，政府不断增加货币供应，但全部淤积在了银行系统，通胀始终起不来；5月份部分银行理财净值亏损，就是因为大量资金淤积银行系统的表现。





欧元和日元的货币流通速度（示例）


    所以，11.1%的货币增速其实并不高，而是当下挽救企业债务风险和市场流动性的无奈之举。要知道，08年中国4万亿大放水时，M2增速高达35%！而15年房地产涨价去库存时M2增速同样高达25%！何况当下经济状况远非当年可比。
   最近一系列的政策表明，对于货币增长，高层是非常谨慎的。当危机度过后，M2继续向GDP增速贴近仍然会趋势。  



PPI数据，从2019年商品端就开始通缩了


综上可知，货币超发和通胀之间并没有必然联系，甚至于中国目前通缩风险更大，并且存在越印钱越通缩的尴尬！



    再贴一个央行资本负债表。网上遍地聒噪即将大规模通胀、房价暴涨，有几个人会提到，今年央行资产负债表其实是收缩状态？

三、中国经济面临的难题
中国经济现在遇到了什么问题？很多。包括：经济亟待转型升级、人口面临负增长、世界产业链面临重组（中美博弈）、债务规模庞大、地方政府税收压力、消费不振、人民币国际化急迫、外部需求中断等。其中第一个问题是核心。
  这些问题的解决，除了地方政府税收来源的路径依赖，其他和继续推高房地产价格都是背道而驰的。

1、经济转型升级
根据经济增长索罗模型



其中 Y为GDP，A为生产效率，K为资本，L为劳动人口
   
     当劳动人口面临负增长，资本多行业已出现过剩，要想保持GDP增长，经济转型、产业升级可以说是唯一出路。
     继续推升房地产，只能挤出更多的实体产业，让更多年轻人丧失动力，没有资本和人才的持续流入，科技创新会变成空中楼阁。

  2、世界产业链重组
疫情对中国世界工厂地位同样有很大威胁，欧美可能会扶植越南、印度等国家部分替代中国生产，中国要想保住世界工厂地位，除经济政策、本币稳定性、基础设施完善之外，成本和创新能力是关键。成本主要包括地租成本和人力成本。继续推高房地产，显然对成本是负面的。世界产业链重组是中美博弈的一部分，靠垒砖头积攒的财富在大国博弈中是不可能有胜算的。中国之前的财富竞争力依靠的是工业，未来还会是。

3、消费不振
事实证明，将财富贮藏于房地产，效率是很低的，因为流动性很差。
房贷对收入的过高占比对消费有极强的排斥作用，特别是中低收入人群。

4、债务规模庞大
毫无疑问，居民部门负债来源主要就是房贷。继续推高房价，就是继续增加居民负债。负债是又上限的，即所谓的明斯基时刻：当资产现金流无法覆盖贷款利息时，资本价格将会发生崩盘，发生债务危机。对于居民而言，如果房贷占比收入过高，而经济下滑导致收入下降，而房贷支持保持刚性，很可能导致大规模断供，这对房地产会形成巨大伤害。
5、人民币国际化
美元依托的是美国世界第一的军事、科技、经济；人民币币值最大的依托是中国制造，靠垒砖头产生的币值是无法获得其他国家认可的。
6、地方政府税收问题
地方政府对土地财政的依赖人尽皆知。短期看，几乎无解；长期看，房产税主要就是为地方政府准备的，但目前征收条件显然不成熟。地方公务员未来日子会比较难过。归根结底，继续竭泽而渔也持续不了多长时间；中国经济转型成功，这个问题也自然会迎刃而解。

四、关于房地产新政策的端倪
从前面的分析可以看出，不论人口、城镇化进度、货币政策、经济转型需要来看，房地产空间都已非常有限，但刺破泡沫显然是下下策（日本是前车之鉴），如何逐步化解这个风险呢？从近期一些新闻也许我们可以看到一些端倪。

1、众多央企加速退出房地产。2020年3月份，国家电网表示“下决心退出房地产和传统制造业”；4月，中国航空集团亦表示：完全退出房地产领域。自2019年下半年以来，中国重汽、山东黄金、山东高速等都在挂牌出让房地产子公司。央企退出房地产脚步加快，态度坚决。
2、中国融通集团成立。中国融通集团拥有海量军产房，面积相当于整个浙江省，资产过万亿，仅次于中国铁路总公司。中国融通在所有城市的核心地段均有物业，如南京中央饭店、广州东山宾馆、上海蓝天宾馆等，北京军产房规模可想而知。以前房地产市场缺少对手盘，中国融通集团堪称巨无霸对手，对于落实中央调控政策会起到强有力作用。
3、2020年3月，国务院授权8省市审批永久基本农田转为建设用地，首批试点省份为：北京、天津、上海、重庆、广东、浙江、江苏、安徽。
4、北京、重庆等地实行多校划片，上海摇号入学。

冯仑所言，全球房地产制度只分三种：1、美国，完全市场化。2、新加坡，市场化和公共住房两条平行线。3、德国，反对投机。前两条路，中国都已经试过了，不算成功；所谓房住不炒，就是在向第三条路迈进，不断阉割房地产的投资属性。
当投资属性被不断阉割，未来房地产首要问题，不是涨与跌的问题，而是能否卖出去的问题。当卖不出去的时候，价格多少已经没有意义了。

五、总结：没落与分化
     如前所述，房地产核心推动原因就是城市化 和 经济（收入）增长，其次是货币政策。随着经济进入换挡期、人口面临负增长、城镇化接近尾声、大放水穷途末路，房地产总体会走向衰落。
     前面也反复说明，中国经济现状已经没得选，经济必须转型，必须想尽一切办法逐渐摆脱对房地产依赖。为此，会不断阉割房地产的投资属性，让投资获利越来越难。日本是前车之鉴，中国房地产短时间大跌可能性不大，因为伤害太大，但趋势很难改变，现在的限制政策对房地产本身其实是一种保护，把这个下跌过程拉长，稳中有降是最理想的，同时为经济转型争取到更多时间。

     未来中国未来最核心几个城市，比如北京、深圳、上海，会保持相对吸引力，衰落的最慢，特别是区域稀缺核心资产。至于中长期趋势，这个取决于中国经济未来能否踏上新台阶，能否持续吸引全球资本和顶级人才。论国际化和全球资本吸引力，伦敦、纽约显然更强，房价并没有涨到天上，我们当下的情况，显然离得还远。

金瑜

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冰点水

房地产是居民最大的财富来源，我不了解