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京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!
<hr/>北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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进入知识星球可进行提问 <hr/>Q:提问:京总好。我们现自住长阳稻田三居室，市场价约450（17年420买入，基本没涨价），无贷款。工作一人在西城木樨地（日常通勤），一人在海淀西土城（无需坐班），目前无孩。环京固安一套两居，70w买入，现在市场价也就80-90w。另有子弹约100w。家庭年入60w，公积金月8000。考虑到通勤、市内房子涨价厉害，准备换房。稻田卖掉后有首房首贷资格。首付能有600w
外地另有太原两居120w，沈阳两居40w，由于限售约两年后才能出手。选择1.固安和外地不动，贷满额度，换一套1000-1200w的2-3居优质房，兼顾自住，考虑西城广内、丰台丽泽、朝阳双井（1、10号线）、海淀永丰（16号线）
选择2.换一套600-800的一般两居自住，选择西城广内或丰台丽泽。这样除了公积金没什么额外贷款。两年后出手固安和外地两套，加上存款，再买一套纯投资。请问：哪种选择更合适？稻田什么时候出手合适？买入时间什么时候合适？买入的四个区域，不考虑自住的话，从投资角度，能否给个排序？每个区域有哪些推荐小区？
您是否有别的选择建议？或者其他买入的推荐区域？问题比较多，通过学习您的帖子梳理出来的大概思路，不知是否正确，请京总指点！
A:回答;您好,感谢信任!1、方案一的效率更优先,我在精华栏文章《08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策》写到利用一切渠道和资源贷款去购买优质房产，就是最有效的“抢钱”方式，楼市涨跌只关注是否印钞,通货膨胀不会同时并均匀增加所有商品的价格，只会永远一波一波地改变商品物价,而房地产最先上涨。
长远看核心地段的优质盘会一直涨,只要货币供应量继续增加，房价上涨没有尽头;未来,ZF为了刺激经济增长,至少要保证就业;各种货币、信贷、政策宽松变着法的增加供给,通货膨胀必定加剧;2013年之前,整个中国的房地产是处于普涨周期,那个阶段是什么房子都涨,并且涨幅都差不多,越博傻赚的越多,2013年到2017年之间是普涨转向结构周期的过度阶段,过渡阶段并非所有的房子都涨,甚2017年之后开始出现严重的分化潮既主城区先涨依次轮动到远郊,如果行情不是很热基本轮不到远郊就已经喘息了;
2、关于卖出和买入,这里面同样有2个机会成本,如果想卖高价,市场热时价格更有优势,至少买家不会压的很厉害,因为买方市场和卖方市场反射出的是两种心理博弈,但同样如果卖出高价时再买入优质盘,这些盘同样在涨价,比较理想的操作方法是淡季买入看好的盘,拉长交易周期,以时间换空间,再去慢慢卖自己的盘,既市场上涨前夜买,上涨中期卖
3、这四个区域;丰台的丽泽、双井、西城的广外还可,永丰的兑现周期比较长,并且前期的价格高,未来并不是特别看好,我的观点和其他人不同,其他人都认为海淀北部新区未来有不可想象,没错,概念总是存在的,但我关注的是利润,房产自媒体自会分析地段,这些和真正的买家是有不同的,真正的买家更多关注的是利润空间,如果我今天买入的价格过高,就代表未来的利润空间减少,这个地段再好和我有什么关系,我是靠买房赚钱的,这是最大的不同.
丽泽的大户型存在一定的溢价,房产投资讲究效率优先原则,丰台未来能不能出坑,就看丽泽是否能够稳住这些已经进驻的企业,目前这些企业都是租用的办公楼,合同期限很短,既然是租的,那么可以随时搬走,互联网行业本身就是一个特殊的行业,今天这家公司融资数亿美元,明天可能就不行了,从房产投资的角度大量的资金放在这样的区域有DB的性质,价值容易转移,投资房产是搭乘这座城市的经济增长和行业增长,得到确定的回报.所以大面积、大户型非硬性要求不建议买丰台,如果处于某种因素一定要买,那么靠近丽泽的还有想象空间
双井目前是一个比较适合投资的区域,东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;
广外本身学区溢价低,靠近丽泽算是利好;未来会有一波人口的红利.选择2000左右的小区保值问题不大。这几个板块可以关注的楼盘有:广外:远见明苑、朗琴园、蝶翠华庭;双井:合生国际花园、首城国际a区、A派公寓;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利;有问题可再向我提问.
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Q:提问：京总您好！拜读了您知乎和星球的文章，收获很大。关于买房的事情还想向您请教一下。我的情况是：我在北京丰台的云岗工作，我女朋友在国贸商圈工作，两个人的工作地点距离较远。我们预计1～2年内结婚，孩子上学可能是8～10年后的事情了。我是京户首套房，今年能拿出来的首付大概是250万左右，再过1～2年可能能拿出300～400万首付（不确定）。我的收入还比较稳定，头几年双方父母也还有一定还款能力，所以考虑尽量多贷款，想着买八、九十年代的公房，您觉得是否合适？想咨询的问题：
1、由于北京的房价形势不明，我有点焦虑，担心没及时上车，万一房价一涨之后就买不起了。您觉得我应该在最近买房还是先持币观望？最近买房的话可以先花自己家的钱买个小户型，女朋友家的钱就先留着，等着后续买改善房再使用。如果等到明后年再买的话，可以拿两家人的钱当首付，买到好点的房子，但是不知道到时候再上车合不合适，而且两家的钱都花完之后，近十年再改善的希望就不大了。
2、目前打算是在西城或者海淀买房，交通比较便利的、离我们两个还的交通算可以的区域主要包括但不限于西城的广外和陶白，海淀的永定路（五棵松）、万寿路和羊坊店（翠微），希望能买到比较保值的房子，希望地段、房子的品质尽量好点，用来自住。学校的话，感觉政策的事情说不了这么长远，但是希望也别太差。关于挑选的地段和买房的思路还想咨询一下您的建议。非常感谢京总，希望得到您的指导。
A:回答：您好,感谢信任!1、一线城市核心板块是房地产的龙头,也是未来投资的中心,更是价值的高地,这些位置的商品房交易量活跃,反应敏锐,这些房子是高产厚产者资产配置的工具,其涨跌和人口、杠杆、政策都没什么太多关系,偏远地区的刚需小户型,就和城市的中高收入群体的多少有很大关系,如果持续面临失业、行业衰退、降薪裁员,这类房子的保值性也会随之减弱,这也是我为什么一直建议大家如果有条件,
如果不是个厚产者,尽量以投资属性为主,去配置这些位置的房产,深圳的房价为什么近年一直下跌,原因是施策错误导致上涨过大,引起高层重视,现在不得已补救,反之看北京,上涨幅度是四个一线城市中垫底的,尤其是和深圳上海比,北京的调控是全国最科学的城市,也限制住了房价上涨的速度,这也是官方最希望看到的,让房价的增速和经济增速保持在一个水平上,如果你买稍微偏远地带的可以再等等,如果计划买到核心区,早买早受益,即便是这些房子短期出现下跌的现象,市场反应过来也会是第一批反弹的,北京的房子一部分有泡沫,一部分价格还处于洼地;
2、市中心八九年代的公房保值属性尚可,你所提到的五棵松、翠微都可,但市场上第一批上涨的房产不是这类,核心区第一批上涨的,同等条件下,建筑年代、物管资源、居住体验领先的小区反应最快,随后是管理不错的公房社区,你们两个一个在丰台、一个在国贸,我的建议是以国贸为点做选筹,海淀和国贸商圈相比,同等预算下在国贸商圈买到的盘物管资源、居住体验更好,而海淀基本上只能拿公房,这些区域多少有学区溢价现象,有不少人去推荐购买学区房,原因是学区房收益可观
如果按照这个理论,在北京投资很简单,直接奔学区买就可以了,实则不是,一个真正从楼市赚到过钱的投资者是从来不碰学区的,一方面是因为这类房产和政策绑定,存在极大的不确定性,真正买学区房的思路,从投资角度应该是今天买的房子没有任何学区,买入后突然规划重点校,这种操作收益30-40个点起步,你们对学区的需求还早,以投资属性为主比较稳健一些,建议认真阅读星球《北京房产投资核心逻辑和原理》这篇文章,理解文章核心,投资非常简单,祝一切顺利!
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Q:提问:京总，您好！新人首次提问，这几天就去北京买房了，心里忐忑不安，烦请京总指点迷津！工作在北京西站附近300米，女朋友在西城上班，结婚刚需，想保值并能跑赢北京房产大盘，首付（含中介费、税费等全部）400万，总价600以内，首套房二套贷。想购一套二居室。
咨询一：有没有合适的小区房源请京总推荐一下具体小区；二自已根据自己的情况，大体看了看想买丰台草桥欣园或万科西华府的房，不知预算合适不合适；三看了民岳家园的房子，明年打算要孩子，父母过来帮带孩子距离我们较近，房子稍大，住着宽敞；四前两天刚加入知识星球，看了您的文章，对您真诚的回复，独到见解，深度思考的专业精神折服。在此敬请京总赐教，在下不胜感激！
A:回答:您好,感谢信任!草桥板块还可,草桥欣园、恋日花都都是草桥不错的盘,热度和品质在区域内排名靠前,保值性不错,涨幅也很稳健;其中恋日花都品质最好,600以内的预算买这个盘的2居室很适合,岳各庄板块很差,所以民岳家园价格便宜,这样的房子未来您在卖是同样价格不会有优势,2017年之前全市普涨都带不动的楼盘未来基本上是处于横盘下跌的状态,这就是我说的严重分化,一个区域值得买得房子不超过10%;整个北京值得持有的房子不超过20%;
丽泽商务区所有的写字楼全部交付使用之后会聚集大量的产业和人才，附近一带的品质盘会有一个不错的市场;丽泽算是丰台的龙头位置,未来能不能丰台能不能出坑主要看丽泽;所有的资源也都会向丽泽倾斜,买这个板块确定性更高;
科技园处在丰台的边缘位置，属于两区交界，总部基地的产业结构主要以国企为主，缺乏市场活力，商圈很难形成，这个区域的居住人口还是靠自其他地区通勤，目前的价格不算便宜存在溢价现象;优点是楼盘品质比较高，像万科西华府，中海苏黎世家，九号公馆，万科蓝，首开华润城，锦花城都是1314年左右的楼盘，这部分盘在未来的市场上竞争力比较突出,前提是溢价须洗净;从中短期看草桥板块确定性更高,科技园位置短期存在溢价买入会横盘一段时间;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!有问题可再向我咨询
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Q:提问:京总好！我有两处房子，一是海淀区小西天志强北园97年的央产房96平米，大概能卖950万左右；另外在通州区合生滨江帝景二期2015年的99平米闲置房，大概能卖550左右。我目前退休返聘，女儿在国贸上班，想卖一套房子，再买一套改善住房，方便女儿去国贸上班。
前段时间抢了个十八里店的金隅昆泰云筑期房中楼王150平米的号，户型很满意。后看了您的文章，有了一些新的认识，对买新盘有些犹豫。我去朝青、望京、新北苑等地看了看，觉得都不错。我卖掉一套房子，再加上贷款，总的预算1250，想买一套增值和改善的楼盘。我的问题是：我应该买掉通州的房子还是小西天志强北园的房子？能否推荐一下增值保值的楼盘，谢谢！
A:回答:您好,感谢信任!1、两套房子建议考虑出掉合生滨江帝景;这个问题应该这样问,市中心的老社区和通州新城次新盘应该留哪个?第一:通州的定位是世界金融中心,有投入受重视,建设快,但不管如何现在还是一座空城,一座城建成很容易,有规划有资金受重视即可,但人口是个问题,人口致富程度也是问题
只有提供大量高薪就业岗位才能持续吸收到高质量人口,如果没有高薪高位人口多了可能属于通勤睡城了,其次合生滨江帝景在玉桥商圈,玉桥商圈不是通州的新城规划;再者说市中心的老旧小区未来价值如何,这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源,核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区也会得到善终;能量比较低的城市想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，市中心的老旧小区就越破败;这两个区域志强的价值大于玉桥;
2、1250应该优选望京和朝青,北苑在距离上也不如望京和朝青到国贸方便,可以关注下华纺易城、润风水尚、银谷美泉、天鹅湾南区、慧谷阳光、首开知语城;选筹上望京如果2居室可以淘到品质盘的次新,三居室楼盘略旧,朝青这个价位选到的盘全是品质次新,如果比较倾向三居可优先朝青,祝一切顺利!
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Q:提问：京总您好，因为预算不多，挑不到好的户型，从升值角度讲，东坝的富润四季，双桥远洋一方，豆各庄富力又一城，高碑店金隅泰和园，赵公口的彩虹城，能否买入，是否需要长期持有？
A:回答：您好,感谢信任!1、东坝的优势是生态环境好,缺点是自身存在很大的硬伤,东坝中路以东基本全是保障住房小产权房+回迁房和各种福利房.未来会增加区域密度,发展十多年现在还类似于城乡结合部.人口结构复杂,整个区域未来的成长性会受限制.现在还属于概念性的一个区,还需要时间养
买房无非就是选地段、楼盘和房源，这三个指标最重要的是地段和楼盘，地段决定未来的天花板有多高，楼盘决定着成长空间有多大，这2个指标只要优质,即便是你选的房源稍差也不会影响未来的升值性.好地段的特征是：高新产业聚集+稀缺性配套+好的品质.东坝未来会有万达广场和地铁,这个算利好.
品质看的是两个方面，一个是楼盘品质，一个是区域品质。楼盘品质看的是居住体验和物业，区域品质看的是整个区域的自身环境和人文环境。有的楼盘品质很高，但是地段一般，缺乏购买力支撑.有的地段不错，但是商圈环境很差,就像潘家园在三环内，距离国贸近在咫尺，但整个区域的房子常年跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，核心原因就是这个区域的大部分业主全是拆迁安置户，整个区域满地狗S，随地吐痰遛狗不拴绳，人文素质很差，这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘.大家花同样的钱买房子更看重的是优质的人群结构.所以东坝也存在这个问题.
东坝属于城乡结合部现在的房价并不便宜,感觉有点提前透支了.为什么买东坝就是现阶段顶部的接盘侠;东坝属于城乡结合部，买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域，用牺牲距离换取品质这样的方法买第一套房，
城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,如果贸然进入买到价格虚高的楼盘站岗的风险就比较高,就意味着未来涨幅的空间比较小
2、双桥属于朝阳偏冷的区域,包括管庄这一带，西靠五环，东朝通交界，北临京通快速，北三条环线夹在中间，有种夹缝中求生存的感觉，两区交届如果是强强联合则更强，弱弱联合会更弱，容易变成两不管地区。加上区域有大量公房和回迁，南临通惠河加城中村，拆迁不知猴年马月。四不占+界面狭小+内部居住环节较差，没有商圈，缺乏优质配套。所以价格一直起不来,近几轮涨幅中表现比较弱
3、豆各庄的富力又一城横盘5年左右，区域也是面临同样的问题，没有商圈，大量保障和公租属于纯通勤了，仅凭一条地铁很难跟上大盘;您不如看看常营，配套不错，性价比也比较高，建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！
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Q:提问:京总，您好，本人2017年买入甘露园南里二区一套63平的电梯房作为北京的上车盘。至今已经5年，微跌。最近看了您的文章，感觉自己买入的时机和地段出现了重大错误。该房的楼龄已经接近30年，考虑到未来的置换和保值，目前考虑出手更换新的标的，但是又担心卖飞，特此来征求京总的建议。PS：目前夫妻二人均在海淀上班，我在北京西站附近国企，妻子在百度科技园，手头有资金150W，房子还有190W贷款。
A:回答:您好,感谢信任!甘露园这个商圈成长环境不是特别优质,甘露园南里的流通性很好,但整个区域的楼盘均为2000年之前的老房子,很难吸收到外部人群到这个商圈,17年是北京市场上的高点,从17年调控后到目前为止北京也出现过几轮行情了,这个区域所有楼盘均被甩在市场后面;从长期看建议考虑下调仓,可以往北侧的石佛营朝青板块看看,或者西边的百子湾也优于甘露园,63平出掉大概360左右,还掉贷款还剩180加上手中的现金400不到,最好的配置方法还是问银行借,以投资为主投住分离,以租换租,石佛营的晨光家园两居室550左右,炫特500以内,国美650左右需要多加杠杆;如果家庭收入还不错可以淘淘朝青的次新盘,如果月供能力有限石佛营这两个盘很不错,整体涨幅很稳健高于甘露园;祝一切顺利!
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Q:提问:京总您好！我们目前有一套亚运村这边的学区房，准备两年后孩子升初中后就卖掉，加钱换一套改善型房子。总价1000~1200W，不要学区溢价，北边的房子，首选朝阳。我们夫妻不用坐班，地铁有无均可，最好是低密度洋房…… 要求有点多，房龄就不奢求了，保值、品质感好就行。目前在考虑几个区域：
1、奥森周边：这片儿住了十几年了，比较喜欢也熟悉，缺点是房龄大都较老；2）新发展的崔各庄区域：新供地的奶西、环铁桥附近感觉太偏了，善各庄/阿里总部那片似乎好些？未来应该还会有新地块出来吧；
3、朝阳公园/燕莎：甚至再往城里走走，似乎有一些品质不错的公寓，北五环都卖到10万/平了，城里也还是10万，总感觉不要太划算；4）顺义：索性远点儿也没关系，后沙峪区域居住环境和保值如何呢？5）孙河：多贷些款努一努1500W上车孙河靠谱吗？看过天瑞宸章的叠拼感觉不错，喜欢那边低密度的居住环境;感谢
A:回答:您好;感谢信任!1、如果期望改善居住环境,可以优先考虑孙河地块,孙河是一个稀缺性的地块,北京唯一一个先规划后发展的别墅区,定位中央新墅区，人口密度比较低;和其他别墅区最大的不同就是由政府统一规划,其他别墅区都是野蛮生长随意发展,所以区域比较乱,曾经西山别墅区的一个小区被住建委冻结产权过不了户,因为业主私搭乱建没人管,北京比较有名的别墅区、西山、奥北、老中央别墅区,发展比较好的是西山和老中央,
新中央是老中央的升级版,北京缺乏世界级的豪宅区域,像其他发达国家如比弗利山庄、巴黎十六区、曼哈顿上东区等所有的高端住区其本质就是营造一种均质的生活氛围、尽可能的保证居住区的纯粹性,以保证区域的居住者在收入、社会地位、价值观等各个方面差距较小,这是高端住宅区的价值逻辑,孙河这个区域养个3-5年会成型.区域湖中心规划有10万平米的商业体,可以满足区域内的住户生活需求,北京缺少纯粹的别墅区,孙河一旦成型在市场上就是稀缺.天瑞宸章还可,但由于是限竞,会有几年的封闭期,也可以看看这个区域的二手盘北京院子,流通性和保值升值性比较稳健,1500买一个大平层住起来也很舒服;这个价格段大平层会比叠拼流通性会更有优势;
2、后沙峪属于顺义价值最大的一个区,紧靠中央别墅区的私立学校，因为距离国际学校很近，租金水平很高。有人气，而且是高收入聚集的人群，同时后沙峪有强大的文化底蕴，可以同时承接机场和望京的溢出，未来自带产业，重点发展的是临空经济新兴金融和总部经济。是顺义发展最好的一个区，紧靠罗马湖温榆河,有稀缺的生态环境;但目前还是靠望京的通勤支撑成交量;1200-1500的预算买这个地段属于资源错配;在房屋保值性上不如市中的稳健;
3、崔各庄的位置从表面上看比较有优势，紧靠望京,但配套很差;或者说没有配套,所有的配套都要依靠望京;区域有2个博物馆,目前交通也比较差,从崔各庄到望京很绕,这个板块的新房需要做好短期没有行情的打算;长持未来只能等配套完善;就存在不确定性,可以对比下南侧的酒仙桥区域;也是一个没有商圈的区域，城中村太多改造难度比较大，大型的艺术区占据着大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理,这就导致了改造优化的难度.很难吸引到外区的人到这里买房;
虽然依靠望京产业优势,但房价常年跑输大盘,崔各庄区域也存在和酒仙桥类似的城市病;善各庄的地理位置要比崔各庄更占优势,可以留下一下土拍;综合:奥森、孙河都可,奥森属于纯居住板块，没有学区溢价，紧靠城市公园绿地，生态资源在市场上比较稀缺。整个区域居住的人群也都是企业高管，高校职工，央企领导;人文环境属于社会上层精英阶层;保值升值性还可,如果觉得楼盘旧则可以考虑孙河;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利
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Q:提问:京总好，前次选筹建议您回复后又仔细考虑了一下，目前聚焦万柳板块，主要看阳春光华、光大花园两个小区的门槛三居。这两个小区近期成交相对活跃，但感觉一是在三小片区只是双选资格，二是前期涨幅比较高担心透支，请教您怎么看万柳片区及这两个小区，主要是自住用，以及希望保值增值方面能超过楼市大盘。感谢！
A:回答:您好，阳春光华和光大花园这两个盘只能说是万柳的上车兼改善盘，里面的一些好户型保值增值性不差，毕竟万柳这个地方占有的资源比较多，学区只是其中一项，生态资源也相对稀缺，北京唯一一条活水河，又处于海淀的心脏，住在这个区域里很舒服，万柳的房价一直是北京的风向标，阳春光华和光大花园前期投资现象倒不存在，主要是从单校划片改为双校这个节点涨了不少，如果认真淘到好户型升值性跑赢北京大部分楼盘问题不大，其次阳春光华的人文环境和物业管理要比光大好一些，居住起来也更舒适，可以重点淘淘这个盘。祝一切顺利！
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发表于 2022-12-10 19:46:54
