|
|
上周末的时候，港股上市的龙湖集团发布公告，公司创始人吴亚军辞去了董事会主席等职务。也正因这一消息的刺激，龙湖遭遇股债双杀。昨日早盘，龙湖的股价一度暴跌44.21%，这创下了该股历史最大单日跌幅，最终收跌23.78%。龙湖的暴跌也带崩了沪港深，几乎所有地产股，万科、保利、碧桂园、招商蛇口等的股价纷纷被摁在了地上。说起来，龙湖可以说是这一波地产浩劫中少数还没有倒下的民营房企，之前也有过资金链危机的传闻，但这个雷一直都没有爆出来，也许是为了稳定投资人和市场情绪。此前龙湖还专门开了一场投资人会议，掌门人亲自出面解释自己身体健康，不允许继续工作早已物色好了。接班人公告中也强调公司运营有条不紊，年内无到期债务，财务状况健康安全。甚至在昨天，龙湖还在不断释放了一好消息，不仅提前偿还了明年才到期的银团贷款 50 亿港元，公司控股股东还投入近 3000 万港元，增持 300 万股股份。大魔花旗等在内的多家机构也在研报中表示对龙湖维持买入贫瘠。然而这一系列操作下来不能说毫无作用，但起码是收效甚微。直至下午收盘，龙湖股价下跌幅度仍超23%，差不多二百亿的市值蒸发等于跌没了一个恒大。直到今天龙湖股价才出现反弹，但也没有收复此前的跌幅。
如果从公司的正常交替来看，吴亚军的退休也算是情理之内，毕竟年纪摆在那，而且接盘人还是龙湖自己培养的人才，一切看起来似乎都那么顺理成章。但最致命的其实就是在这个时间点上，无亚军早不退晚不退，偏偏选在了地产。传言四起之际，选在行情最冷，大家都没信心的迟点退休。显然信心脆弱到极点的时候，无论是好消息还是坏消息，都能被市场判定为风险，更何况是掌门人的退位。
龙湖虽然解释股价大跌是市场惊慌导致的，企业根本没出任何状况。但是同样的话，一年前融创也说过，甚至两年前的恒大也同样信誓旦旦地保证不出问题。但后来，2021年中期业绩会议上，融创孙宏斌放下豪言壮志，融创现在是全中国最安全的房企，除了我们以外都有可能爆雷。到了今年融创却因为无法偿还到期票据利息，官宣违约爆雷。最近的融创还闹出了私自撬开保险柜划走监管账户十几亿资金的丑闻。
虽然融创解释说是为了保好交楼，情急之下才这么做的，但无论融创怎么狡辩，这事做得很不体面，不仅重创投资人的信任，更暴露了房地产行业的底色，龙头房企都已经缺钱到这种地步。所以不管是真实力还是纸老虎，资本市场再也不敢相信房企说的话，哪怕是龙湖这个业内公认的“民营房企最后一道防线一样”没有任何作用，反而因为这个标杆身份还扩大了事件的影响力，不幸成为压垮市场信心的最后一根稻草。如果要客观的说，那龙湖的表现并不差，在民营房企中绝对的数一数二。今年以来，除了滨江，也就只有龙湖还敢高调拿地，在过去两个月甚至能够拿出 108 亿，在北京、上海、成都等城市买了 10 块地。此时大部分的民营房企早就已经停止拿地，碧桂园、旭辉都是划水陪跑的角色。至少从财务状况来看，龙湖的进付债率、现金短债比等财务指标都没什么问题，而且年内无到期债务，财务状况也算安全。而此时的碧桂园深陷被平安抽带的传闻，旭辉则直接停牌，只剩龙湖可能是民营地产最后的一束光了。
所以被寄予厚望的龙湖掌门人竟然在此刻退出，这意味着什么？资本市场会怎么看？虽然龙湖竭力的解释，但市场早已是惊弓之鸟。当然目前吴亚军仍是公司的实控人，通过离岸信托仍然持有龙湖 42.6% 的股份。我们知道这些富豪想要避险，绕不开离岸信托这个工具，孙宏斌、许家印、吴亚军等这些顶级富豪必然都深谙赐道。上市前，吴亚军和齐前夫就分别设立了家族信托，再用家族信托搭上 bvi 离岸公司持有龙湖地产股份。在此之前，富豪们会这样做，大多是为了风险隔离，比如隔离公司与家族资产的风险，防止妻儿子女争缠，反目成仇，同时还能避免复杂的继承程序，将股份传递后，依然保证家族的控股权。到现在或许还应该加上一条，以防财富清零。所以吴亚军真的退了吗？是也不是。当然昨天地产股普跌，也不完全都是龙湖所带动的，而是与一条传言形成共振，圈起了恐慌风暴。
什么传言呢？（说到这里希望大家能够帮忙点赞，让点赞数突破1000大关，非常感谢大家的支持和帮忙，那么我们继续下面内容）最近刚开启的 2023 年国考吸引了不少人的瞩目，招路规模达 3.71 万人，较去年大幅增加18.75%，但竞争也比往年激烈。刚刚开始，很多热门岗位的报考已经是几千比 1 的录取。更引人注意的是，2023年的国考，仅国税系统就招录 2.5 万人，占了今年整个国考招录的 2/3 以上。所以一时之间市场传言四起。可实际上这一轮税务系统的大扩张从 2020 年就已经开始了。但需要注意，纵观国内的财税改革历史，每一轮税务机构的大规模扩张都代表着原有财税机制的改变。新中国以来，税务机构有过三次的大扩招，第一次是 1953 年的扩招。当时国内开启了一五计划混改组建了大量的国企，国家的收入来源逐步从市场获取，改为从国企利润上缴获得。第二次 1982 年的扩招是因为国内迎来了改革开放以及股份化改革，国家的收入来源从国企的利润上缴逐步转变为通过税务系统从市场上征税。第三次 1994 年的扩招是因为迎来了分税制改革，中央政府拿走了财税大头，但允许地方八仙过海，自行筹集发展索取资金，而土地财政也就此诞生。第五次 2020 年的扩招，也很可能意味着中国税收体制将出现较大变化。
什么变化呢？众所周知，中国希望在未来几年推出房地产税，把土地财政从外地收入转变成持有税为主。所以在 2021 年 10 月，全国人大通过决定授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点。但是计划没有变化快，楼市迅速降温，并出现了断崖式下跌。到了 2022 年 3 月，财政部表态房地产税 7 年内不具备扩大试点的条件，可财政不只是说今年不具备条件，那明年也就是 2023 年呢？所以近日地产股的大跌也跟国税扩招传言 2023 年可能扩大试点有关。那么这个传言的真实性有多少？有一种观点认为，由于楼市仍然低迷，2023年依然不是好时机。在这个时候释放这个大杀器，会彻底击垮房地产市场，成为压死骆驼的一座大山。因此在地产适当回暖稳定之前，绝对不会动用房地产税。所以传言是假的。而相反观点则认为楼市低迷才是让房地产税试点落地的好时机。毕竟国税不断扩招的同时，不动产统一登记、网签抵押信息全国联网持续推进。在此之下，大家都知道房地产税迟早会来，早点公布试点的细则，反而有利于后世向好，有缺则落地的效果。如果房地产税一直隐而不发，反而是最大的利空，因为大家都不知道杀伤力到底有多大。而且目前很多地方已经卖不出土地了，如果不开征房地产税，财政压力太大，我们该怎么看呢？其实第二种观点并非没有道理，如今土地已经卖不出去，除了房地产税还能怎么办呢？而且即便是 2023 年能启动试点，从最终立法再到全国推广，恐怕都要 5 年左右的时间。
如果一直拖下去，财政困境之下的地方，他们又能坚持多久呢？所以如果房地产税在 2023 年出现，也并不让人意外。但由于中国的住房已经一次性预收了 70 年的土地使用费，所以预计即便出台房地产税，家庭手套大概率是免征的。第二套房算是改善可能会降低税率，但是三套以上恐怕税率会越来越高。显然对于人口流失的 345 线城市来说，本来房屋控制率就比较高，一户居民往往拥有多套房，一旦开征房地产税，恐怕会有更多的人卖房离开，把资产向大中城市集中几套换一套。到那时全国不动产价值又会进入一轮新的重估，大跌的更可能是低能级的城市，而不是房价高起的一二线房地产税将构成中国楼市的一个重要变量，它会遏制富人过多的买房也可能加剧各城市之间的分化。但如果要调节收入分配，房地产税也是当前条件最成熟、最有效果的一个税种。所以房地产税的推出势在必行，基本上是很快就能看到的事情。 |
|
发表于 2022-12-9 23:18:43
