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房地产在中国，具有非常明显的“ 周期性 ”特征。
甚至可以说，中国的 经济周期 本质上就是 房地产周期， 而 中国房地产周期 其实就是“ 政策周期 ”。
从“ 调控 ”到“ 救市 ”，再从“ 救市 ”到“ 再次调控 ”，中国房地产周期在过去30年已经完成了至少“ 三次政策周期调节 ”：
第一次：2008年-2009年的“四万亿救市计划”。
第二次：2011年-2012年的“降息降准”。
第三次：2014年-2015年的“全国性棚改时代”。
而每次“ 政策 周期调节 ”都会迎来房价的一次“ 轮动上涨行情 ”。
自从2017年以后，随着19大提出“ 化解重大金融风险 ”的说法，中国进入了“ 全民降杠杆时代 ”，全国房地产随之进入“ 下行期 ”。
尽管进入2022年以来，房地产政策一而再的“ 松绑 ”，但是主要停留在“ 因城施策 ”和“ 一城一策 ”的阶段，房地产“ 救市 ”依然是由“ 地方 ”来主导。
而在国家层面，包括各大 国家部委 ，并没有太多的“ 提出救市政策 ”，甚至在近期还针对青岛、苏州等“ 松绑政策 ”进行了“ 收回 ”。
但就在这两天，信号显然“ 不一样了 ”。
一个方面是“ 大会会期已经临近 ”，银保监会最近已经提出“ 防范化解重大金融风险攻坚战取得重要阶段性成果 ”，“ 房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转 ”。
这说明19大确定的“ 全民去杠杆 ”阶段已经结束，新的经济周期即将重启。
另外一个方面，则是由于近期“ 地方政府自己救市 ”效果非常不好，完全无法阻挡“ 楼市持续下滑 ”的势头。
“ 国家部委 ”近期不得不全部“ 动起来了 ”，中国房地产的救市，已经从“ 地方级救市 ”全面过渡到“ 国家级救市 ”。
新一轮房地产的“ 国家级救市 ”已经正式启动。
首先是2022年9月29日， 中国央行 正式发布公告： 阶段性 放宽部分城市 首套住房贷款利率 下限。
这一条公告，宣告着中国的房贷利率将正式从“ 4%25时代 ”进入“ 3%25时代 ”，这也创造了中国房地产买房时代的“ 最低门槛 ”。
根据这一次的央行公告，只要满足两个条件就可以“ 打破首套房贷的下限 ”，可以自己制定“ 房贷利率的下限 ”：
第一个是“ 2022年6-8月新房销售价格环比和同比均连续下降 ”的城市，这个城市目前一共有23个，包括 8个二线城市 和 15个三线城市 。
其中包括 天津、大连、兰州 等二线城市，这一次都可以“ 打破首套房贷利率下 限 ”，这些城市将会迎来房贷利率的“ 3%25时代 ”，甚至是“ 2%25”时 代。
第二个是“ 只能阶段性的 ”，调整的时间必须要在“ 2022年之前 ”，央行救市的心情十分急切。
所以不出所料的话，在12月之前，各大城市将会迎来一波新的“ 降息潮 ”。
目前的 首套房贷利率下限是4.1%25 ，经过这一波“ 降息潮 ”之后，这个“下限”很快被会被突破，一大堆城市就会迎来 首套房贷利率的3%25时代 。
甚至我们认为，这样的 城市 可能在明年会更多：由央行主导的“ 无下限房贷利率时代 ”开启了。
其次是“ 财政部和税务总局 ”也开始行动起来了。
2022年9月30日，国家财政部和税务总局联合发布了《 支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告 》，这个公告明确提出：
从2022年10月1日到2023年12月31日期间，对出售自有住房并在一年内重新买房的的纳税人，对“销售房屋缴纳的个人所得税”给予退税优惠。
这就意味着“ 卖一买一，不用缴纳住房个人所得税了 ”，而且是在全国范围内正式实施， 时效仅有一年左右 。
按照以前的政策规定：满五唯一才能“免征个税”。
而现在只要“一年内卖一买一”，就可以“免征个税了”，买房人至少可以省去1%25的房屋总价个税，甚至还可以更多。
财政部和税务总局“让大家去买房的心情”非常急切。
可以说，从“央行”再到“财政部+税务总局”，中国房地产的主管部委已经几乎全部“动起来了”，最高层对于楼市救市的政策已经确定。
而且这一次是“国家级救市”，而不再是“地方级救市”。
后面要登场估计就是“国家住建部”了，“全国范围内的认房不认贷”，“多孩家庭多买一套”等救市政策是不是也要随之而来了呢？
综上所述，我们认为随着“新的政治周期”的到来，必将带动“新的经济周期”，而要有“新的经济周期”必然要有“新的楼市周期”。
这个时候还仅仅依靠“因城施策+一城一策”的地方政府级救市，显然力度太小了，效果已经越来越差了。
这个关键时刻，必须要出动国家力量，各大主管部委必须要“全部动起来”，彻底扭转市场预期。
甚至包括上海和北京，这两个一线城市，也要陆续加入“救市行列”，对全国房地产的市场扭转起到带头作用。
国家级救市，已经到了不得不再次重启的时候了！ |
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发表于 2022-12-9 16:39:37
