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大家好，我是京爷，一名北京房产实操专家，拥有十年房地产行业经验，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号提问精选：
1、提问：京爷，盛鑫家园怎么样，看了一个东西北向三居，楼层比较高
回答：你好，小区优缺点都有吧，优点是：交通好、配套尚可、板块靠近丽泽有点儿潜力、带点儿学校，楼龄在周围算还可以的了。缺点是：小区小，空间受限，塔楼设计，户型一般，另外小区管理不突出，停车似乎不容易。总体而言，这个小区还是有自己的价值的，有一定居住属性，升值性也能勉强跟上大盘，是可以买入的小区。你可以参看星球内部资料《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
2、提问：您好，次新永定翠庭1居（58平可一改二，商品房800w附近）和老楼工商大学或者西三环北路105号院的2居/3居公房（公房800-1000w），在未来十年内没有置换的前提下考虑保值增值的角度出发应该如何选择呀？目前未婚无孩。或者还有其他比较好的小区或者楼盘参考么？
回答：你好，需要说的是这几类小区升值性都还不错，不过从长远角度来看，品质次新+学区属于顶级优质产品，长远最能打，所以我个人认为永定翠庭升值爆发性强一些。然后，再考虑西三环北路105号院，这个小区也是很优质，学校+环境+地段。您还可以看看万寿路甲15号院四区、建设部大院等小区。相关数据，你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
3、提问：京爷您好，请问持有期5-8年，不考虑自助，只考虑保值增值，900预算有哪些确定性好的盘推荐？谢谢！
回答：你好，这就比较多了，热点区域热点盘，都没问题，简单推荐一些：
① 东城，新奥洋房、华龙美晟
② 西城，远见名苑、玺源台、常青藤嘉园、北欧印象等
③ 海淀，今典花园、韦伯豪、莱圳、富力桃园、百旺茉莉园、上林溪
④ 朝阳，保利金泉、紫薇天悦、澳洲康都、宝星园、北纬、东恒二、金地名京、华纺、青年汇、苹果南、金泰先锋。
⑤ 丰台，保利百合、金泰城丽湾、顺驰蓝调
⑥ 昌平，金域华府、国风美唐
相关数据，你可以参看星球内部资料《北京这些二手房跑赢大盘》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
4、提问：京爷您好，我是北京土著，要跟女朋友结婚了。我们有1500万左右现金，想在海淀买个学区房，兼顾品质。请问下中关村万柳一带的学区房，分别从长期和短期考虑保值增值价值如何？由于政策面教育均衡化和人口下降预期，过去一段时间万柳的房子好像在下跌，那我们是否应该持币观望？
回答：你好，万柳这边的价值会一直有，只是当前预期低了一些，而且前段时间被重点打压，所以有些回调。从长远角度来看，万柳依旧可以入手，特别是未来入学人口变少之后，确定性会提升。总结：短期一般，有点儿半死不活的感觉，但长期看好。目前来说，这类房子，可以略微观望一下，关注成交量走势变化。你可以参看星球内部资料《北京楼市冷暖监测》《北京二手房捡漏房源每日汇总》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
5、提问：京爷，建国门附近的公寓怎么样（居住+保值），比如嘉华世纪公寓，听中介说只是名字叫做公寓，实际都是民水民电，也都是住宅没有商户？
回答：你好，这类小区属于典型的好地段公寓小区，租户多、人员杂，居住体验一般，升值性也不突出，并不是太建议。相关数据，你可以参看星球内部资料《北京n大不能买的小区》《北京各板块/小区历史收益、升值性分析》
6、提问：你好，我一直有个疑问，如果都临街的话，总共7层的楼，顶楼会比中间楼层吵吗？我看到有人说顶楼吵，有人说顶楼更安静。
回答：你好，这个问题比较复杂，一般来说这种低层建筑，好像中间层和顶楼噪音差不了太多，低楼层（2-3以下）似乎好点儿。不过还是得看情况，比如是否有隔离带、临街距离如何、前面是否有建筑物，这些都能影响声波的传输。理论上，低楼层容易受低频噪音影响，震动会大一些，高楼层则是高频噪音，更吵一些，但楼层太高，噪音又会有一些衰减。所以有一种说法是超高层建筑，中间层噪音大，低楼层和炒高层都会好点儿。我感觉还是去现场感受一下，实在不行，可以用多物理场耦合软件做一个声场模拟。你可以参看星球内部资料《北京买房看房技巧》
欢迎提问，内部资料：
《京爷北京买房十大顶级思维》
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发表于 2022-12-2 18:10:36
