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房地产泡沫有多大?

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发表于 2022-11-27 16:16:59 | 显示全部楼层 |阅读模式
坐标苏州
众所周知房地产的两次暴涨是2008-2009年和2015-2016年,第一次是四万亿,第二次是棚改货币化。虽然暴涨,但当时中国经济还在高速发展,城市化进程还尚有较大空间(2015年城镇化率56.1%),也算是能解释的过去,哪怕认为国内房地产泡沫非常严重的一些专家也基本认可2016年暴涨之后的房价。那我们取2016年暴涨之后的数据,和当下做测算和对比,2016年下半年-2022年下半年,正好6年。
抓取苏州几个典型区域的代表小区来看看。
园区,苏州的房价高低,经济最发达的区域,这些年吃房产红利让人眼红的区域。
晋合金湖湾,园区湖东的第一代纯改善的精装品质社区,物业一流。




2016年单价约35200,2022年单价约56200,则6年涨幅:(56200-35200)/35200=59.7%,平均每年涨幅:59.7%/6=9.9%
东城郡,金湖湾门对门,也是一个纯改善社区,毛坯交付,品质和物业弱于金湖湾。




2016年单价约31000,2022年单价约50000,则6年涨幅:(50000-31000)/31000=61.3%,平均每年涨幅:61.3%/6=10.2%
东湖大郡三期,有小面积产品,有高层。




2016年单价约29000,2022年单价约45000,则6年涨幅:(45000-29000)/29000=55.2%,平均每年涨幅:55.2%/6=9.2%
中海国际社区(七区),原本刚需定位,但随着板块发展水涨船高。学区:星洲小学、西交大附中。




2016年单价约27000,2022年单价约42000,则6年涨幅:(42000-27000)/27000=55.5%,平均每年涨幅:55.5%/6=9.3%
九龙仓,园区东沙湖板块,东沙湖学校,学区弱于之前罗列的小区。




2016年单价约33000,2022年单价约47000,则6年涨幅:(47000-33000)/33000=42.4%,平均每年涨幅:42.4%/6=7%
首开悦澜湾,园区青剑湖,刚需定位。学区:星澜小学和初中




2016年单价约23000,2022年单价约27000,则6年涨幅:(27000-23000)/23000=17.4%,平均每年涨幅:17.4%/6=2.9%
青湖丽苑,青剑湖较早一批商品房,学区:青剑湖小学和初中,较优质。




2017年单价约19000(苏州2016年和2017年房价相差不大),2022年单价约29000,则6年涨幅:(29000-19000)/19000=52.6%,平均每年涨幅:52.6%/6=8.8%
我们再看看相城,一直被吐槽的活力岛板块。
合景峰汇三期,活力岛的代表社区,活力岛开发之初建设的小区。




2016年单价约20000,2022年单价约24500,则6年涨幅:(24500-20000)/20000=22.5%,平均每年涨幅:22.5%/6=3.8%
招商依云华苑,早期活力岛最边缘的项目,现在位于中央公园板块的中间。(中央公园板块可以理解为活力岛的延伸,但项目及产品定位明显高于活力岛)




2016年单价约16000,2022年单价约24500,则6年涨幅:(24000-16000)/16000=50%,平均每年涨幅:50%/6=8.3%
姑苏裕沁庭,中央公园的品质社区,日本积水开发,当时的地王,装修和物业都不错。




2016年单价约20000(2013年开盘价在18000-19000),2022年单价约24500,则6年涨幅:(24000-20000)/20000=20%,平均每年涨幅:20%/6=3.3%
备注:忍不住要吐槽一下,姑苏裕沁庭是有名的品质社区,居住体验很好,但对于投资者来说,那简直是投资黑洞。2013年首次东区开盘价格就达到了18000-19000元/平,那时候园区一万多的房子到处都是。一直到2019年西区开盘,价格依然在20000-22000多,这次是因为政府限价,但即使不限价也不会高太多。
前面分析的首开悦澜湾和合景峰汇三期近6年增长率低,不代表原始房东回报率低,因为早期开盘时价格只有八九千或一万多,至少吃到了2015-2016年的普涨红利。
继续再看几个浒墅关、木渎和城南的刚需小区。
水语金城花园(南山柠檬),浒墅关城铁新城板块,四大商业,地铁、快速路发达,新区实验新挂牌文昌中学。




2016年单价约16000,2022年单价约22000,则6年涨幅:(22000-16000)/16000=37.5%,平均每年涨幅:37.5%/6=6.3%
永新大成珺,木渎,到新区狮山比较便捷,地铁、快速路、配套完善。




2016年单价约18000,2022年单价约18000,则6年涨幅:(18000-18000)/18000=0%,平均每年涨幅:0%/6=0%
永新大成珺的价格已回2016年。
新城金郡北区,吴中城南,有一定区位优势,地铁、快速路、配套成熟。




2016年单价约18000,2022年单价约19000,则6年涨幅:(19000-18000)/1000=5.6%,平均每年涨幅:5.6%/6=0.9%
新城金郡北区的价格也基本回到2016年。

苏州的一些刚需小区还有多少泡沫?
市场的分化是否合理?
生活中是不是普遍存在“被平均”?
投资和自住需要分开考量吗?
决定房屋价格波动的有哪些因素?
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发表于 2022-11-27 16:17:28 | 显示全部楼层
17年以后买房基本上亏完首付款,核心区大部分也是横盘
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发表于 2025-2-25 23:16:08 | 显示全部楼层
支持楼主,用户楼主,楼主英明呀!!!
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发表于 2025-6-25 02:23:08 | 显示全部楼层
专业抢沙发的!哈哈
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